アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

Demolition は、破壊。別に、それだけでは、特にげんがわるいということはありませんが、アメリカ不動産投資で、老朽物件投資家を最も震撼させるのが、行政による

DEMOLITION ORDER 〔物件劣化による取り壊し命令〕

です。

私は、古めの格安家屋への投資を現在、専門としています。

これらの物件の良いところは、新築価格の何分の一という価格で、物件が取得できるということで、賃貸を中心に投資を考えれば、多少利益が出るので、私の考えでは、

■投資額が小さいことがひとつのリスク軽減（キャッシュで買う点も含め）
■家賃は、好キャッシュフローにしうる
■これだけでは大金持ちにはならないが、小額でできる勉強になる

といった点が、推奨の理由です。

ただ、古い家屋は、手間がかかります。また、修理ポイントも新築物件とは比べ物になりません。一般的には、

■新築や上質の築浅、中流ランク物件に比べ、購入するときに注意が必要
■修理見積もりが難しく、下手を打つと購入額より修理額が多くなったりする
■値上がりや資産向上期待は薄い
■ちゃんと考えておかないと、エグジットが難しい

といったトラブルのほうに着目する必要があります。ですので、このブログを見て、「お前なんかが東京にいて、できるんなら、自分もやってみようと思う」といってくる方が、よくおいでになりますが、初級者が、独自判断で、進めるようなものでは、ありません。そういう場合、物件購入に用意する資金と同額を、最初の一軒目の失敗対策につぎ込む覚悟が必要で、それをやっても、問題が解決しない場合もありうるからです。

5月9日のセミナーでは、このスタイルの投資について、デトロイト市を例に、細かく、ご説明をしています。

具体的にいうと、低額高利回り物件投資で、アメリカ人でも、よくやる失敗のひとつが、これ。

　破壊命令が出ている物件を買わされる

っていう、詐欺手法です。

日本では、まだ、「老朽家屋を、行政が、オーナーに取り壊しを命令する」というパターンは、ないのでしょうね。アメリカでは、public safetyという観点から、uninhabitable（居住不適格）な家は、取り壊しせよ、と命令をするのは市町村の役割で、逆に、古い家に丁寧に住んでいく文化というのは、こっちのほうもやっていかないと、成立しないのではないかと思います。

しかし、老朽家屋投資をやったことがない方は、多少の投資経験があっても、自分にこんな事態が降りかかるということをまったく承知していない場合があります。

2010年のありがちパターンは、こんな感じ。

■投資会社が、銀行とのバルクセールで、100も200もの物件を、
　一軒1,000ドルといった額で買うが、ポートフォリオの中身は
　ろくに見ていない

■一部をフィックスアップしたりしながら、売って利益を　
　取っていく。最初から、「捨て」がでるのは、多少覚悟。

■ところが、売却のほうが間に合わないうちに、一部の物件の
　劣化が、当初よりさらにひどくなり、いつの間にか、役所
　の立ち入り検査や改善命令、罰金、ひいては、破壊命令が
　出てしまう。下手をすると、最初からそういう物件も、　
　「コミ」で、銀行からの引継ぎになる。

■ポートフォリオから十分利益を上げる前に、固定資産税や
　罰金、修繕などの多額の支払いが先に来てしまい、資金繰り
　がつかなくなる。

■丁寧に修理をして売るのでは、手間がかかりすぎることに
　気がつき、未修理、税・罰金未払いのまま、知識のない素人
　（与信のない実需希望者、州外の新米投資家）に、
　売ることにする。

そして、ハバを引いた人が、家に引っ越してきたり、貸し出そうという時点で、「役所からは、見放され、修繕命令を通り越して、破壊命令が出ている」ことに、気がつく、というわけです。

本当におかしいくらい、よくある話で、正直、この業界の人間としては、あまり知識のない実需希望者に対する同情はあるものの、投資家については、

「英語ができない外国人ならまだしも、イマドキ、こんな詐欺に引っかかるアメリカ人というのはどんな人たちなんだろう」

くらいの感想ですが、まあ、過去の自分の身の処し方を考えてみれば、「（初期の）お前みたいなやつだろう」が、回答です。ハイ。但し、私は、破壊命令自体は食らったことはありませんが、、、

実は、取引先から、現在まさに営業中の会社の詐欺問題について、この点にかかわる情報が提供されたので、調べてみると、新聞沙汰になっています。

とはいっても、まだ、行政の立ち入りが始まったかもはっきりしておらず、一地方紙の糾弾の段階のようですので、日本語ブログとはいえ、おおっぴらに、名前を挙げて、書くようなことは、しにくいです。

そこで、私のプライベートのメルマガで、この事件を取り上げて見ることにします。明日くらい発行予定。

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