アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2010年1月27日、最高裁が、管理組合提訴の、不在マンションオーナーへの上乗せ金徴収の訴えを、認める判決を出しました。

報道は、比較的オンラインの記事が長かった毎日新聞のこちらから。

日本でも、いよいよ、こうした問題に対するやり取りが本格化しそうですね。

翻って、管理組合先進国、アメリカについてみると、アメリカでは、ホームオーナーズアソシエーション（Home Owner's Association、HOA、HOとも略することがある）が、管理組合にあたります。その強権ぶりは、日本のマンションの管理組合のレベルでは、ありません。

昨今の分譲では、HOAは、デベ側で、設立。区分所有の外側《部屋からドアを出た、すべてのエリア》についての管理義務を負います。個々のオーナーは、管理組合の管理があるからこそ、快適かつおしゃれなライフスタイルを、守れる、資産管理についても、面倒を見てもらえるという期待が、あるという理屈ですね（その理屈自体にも、積立金問題など問題がないとは言いませんが）。

その半面で、HOAが、各戸オーナーに対し課する制約には、大きなものがあり、私も、このブログで、これまで、身近な例を紹介してきました。

上の判決に関係しそうなところで私が思い当たる例というと、例えば、、、

■そもそも、新規分譲の場合、不在オーナー購入比率が、制限が課されている場合が多い。実需でない場合のオーナー比率を、当初の段階で、全オーナー比率5%といった制限を課す。

■アメリカでは、自分のマンションやタウンホームなどを賃貸に出す場合、管理組合に、賃借人の名前を合わせて報告する義務がある。また、その場合、賃借人登録フィーがかかることがある。

■不在オーナー＝賃借人の比率が増えると、建物やサブディビジョンが荒廃したり、また、物件価値が下がったりすることを理由に、全戸数中、賃貸できる総戸数に制限を設け、ウエイティングリストを課している場合がある。

■コンドミニアムで、同棟内で、訴訟が起こっていたりする場合、関係がなくても、自分の区分所有を売却するとき、買主の銀行融資の審査が通らないことがありうる。

といった例があります。私は、HOAがあるような物件への投資はあまりしないので（汗）、こんな例しかとっさには思い当たりませんが、もっと詳しい方は《痛い目に会っている方》、多数おいででしょう。

そもそも、管理組合がこちらに対して立ててくる諸費用の支払いを拒否すれば、アメリカでは、フツーに物件名義に抵当権がつけられますから、こちらが、一歩対応を踏み誤って、納得できないなどの理由で、対決モードにでも入れば、向こうには、銀行や役所同様、物件をフォークロージャーにかける権利があります。

以上のように、管理組合の強権に慣れていない立場からすると、こうした流れに対しては、「干渉が著しい」、「自分の物件を賃貸に回して何が悪い」と、所有権を主張する気持ちになりがち。

しかし、実は、区分所有の場合は特に、絶対的な所有権というものは、存在せず、せいぜい、区画内の占有権（これは、当面、絶対的に近い）程度のものしか、買えていないのだということを、日本のマンションオーナーも、認識するべき時期が来た、といったところでしょうか。

アメリカの場合は、一戸建てであっても、あえて、安全で、風光明媚な環境を求めて、管理組合を作ります（広大なエリアを、gated communityなどとして開発する）。妙な第三者が入ってこれない環境は、bed of roses （バラを敷いたベッド。米語で、すばらしい環境のこと）でありうるのと同時に、バラの手入れには手間がかかるということを思い出さなければならず、そして、さらには、トゲには、よくよく、用心しなければいけないということですね。

別の慣用句で、you make the bed you lie in 《自分で寝る床は、自分が準備した床だ。”自己責任の原則を説いた慣用句”といった趣旨》というものも、あります。