アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米遠隔不動産投資家中山道子です。

このブログでは、2007年以来、日本人の方向けに、アメリカ不動産投資についての時事ネタや用語解説などを取り上げ、ご高評をいただいています。

2012年3月27日のネタは、よく扱うウオールストリートジャーナル紙紙面から。ニューヨークは、ホテルの宿泊代が高いのは周知の事実ですが、実際、宿泊率も高いらしいです。しばらく前に知り合いになった方は、サブレット（sublet、又貸し）形式で、自分が長期契約で借りたアパートを、旅行者向けに、短期貸しをする仕事をされていましたが、「NYなら、ほぼ安定した経営が、成立するんですよ」とおっしゃっていたので、感心したことがあります。

ということで、商業不動産の最近のホットトレンドが、「老朽オフィスビルは、もう、大規模リフォームをして、ホテルにしちゃえ」ということらしいです。

WSJ紙の紙面は、こちらから（多分しばらくしたら、リンクが切れると思うので、最後にコピペしておきます）。

それによると、、、

＋＋＋＋WSJ該当記事概要

来週開店する　NoMad　Hotel　は、実は、古いオフィスビルの改装案件。インテリアデザインは、Jaccques Garcia （すいません、誰か知っている前提で記事が書かれているようですが、知りません＞＜）氏が手がけて、小粋なパリのフラット風。

現在、最低6件は、同様のプロジェクトが進行しているというから、驚き。ほとんど、ミッドタウンの南のほう、ミッドタウンサウスと、金融街にあるんだそうです。

考えてみると、オフィスビルは、すでに商業地区にあるため、ホテル建設許可がとりやすく、宿泊客の便もいいというわけ。

ノーマッドホテルの場合、リフォーム費用は、１００Million。13万3,000SQFT、168部屋ということで、これは、ひょっとしてすごい額とうか、新築以上のコストなんじゃないでしょうか？

これまで、同市内のデベは、古いオフィスビルをどうしていいか、何十年にもわたって悩んできました。「オフィスとしてみると、天井の高さとか、レノベしようにも、もう古すぎて手が打てない」というわけです。

そのため、これまでは、普通の賃貸物件にリフォームするのが、一般的だったのだが、直近の宿泊需要の結果、こうしたホテルがどんどん誕生するようになったというわけ。

コンバージョンの結果、「妙なレイアウトになるところはある」そう。壁の間仕切りなど、完全なスケレトンとはいかないわけで、個性がある間取りの仕上がりになる場合は多いということです。このため、こういう改装は、大手チェーンではなく、独立資本のブティークホテルが手がけることが多いようです。

しかし、ここ数年、全国あるいは国際レベルでは、だめだめインダストリーナンバーワンに輝いてきたホテル経営。「NYCなら成立」するかも神話は、どこまで持ちこたえるものなのでしょうか？

あるコンサルタント会社（CBRE Econometric Advisors）によると、2011年に、NYCには、4,100室分のホテル部屋増加が見られ、今年も同ペースが見込まれる予定なのだそうで、現状、マンハッタンは、あまりにもホテル不足なので、イベントなり、観光なり、これ以上、客を呼べない飽和状態なのだとまで言われています。

同社によると、2012年の稼働率は、それでも、0.6％あがって、81％、しかも、平均宿泊代は、一泊243ドルで、4.5％の値上がりになる見込みだということです。それに対し、全国レベルの稼働率は、65.9％で、特に改善は見られないということだから、さすがですね。

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私はニューヨークのことはまったくわかりませんが、市内に物件を買われる方は、こうした動向など、興味をもたれるかもしれませんね。いずれも、今は微妙なロケーションだというのが狙い目だということなので、ホテルができて人の流れが向かうようなら、しめたものです。

NoMad Hotel ウエブサイトは、こちらから。

念のため、建設ラッシュのリストをご紹介しておくと；

The Refinery, Aini and Vaid families, 今秋オープン予定。３８ｔｈ、フィフスとシックススアベニューの間。
Clock Tower on Madison Square Park, Marriott International, Inc.
Knickerbocker Hotel, Felcor Lodging Trust Inc.
170 Broadway, Highgate, Carlyle Group and Tribeca Associates
5 Beekman St., GB Lodgings

といったところ。ビークマンストリートの案件は、90室のコンドテル形式の居室がもうけられる模様。

ちなみに、WSJが、このトレンドを取り上げるきっかけとなった元ネタか？と思われるのが、ニューヨークタイムズに３月２０日掲載されていた、建築アンドインテリア会社、Stonehill & Taylor社長、Paul D. Taylor氏のインタビュー。Refinery、マリオット、NoMad は全部この会社が手がけているのだそうで、ざ・びっぐ・あっぷるは、実は、なんという狭い世界なんでしょうかね。（トップにいる人にとってはでしょうが汗）

ということで、建築業界の方は、そっちのインタビューを、こちらから、どうぞ。

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WSJ, March 26, 2012

Desks Swapped for Beds

Five years ago, the 133,000-square-foot office building at 28th Street and Broadway was one of the many older office properties faced with obsolescence. Located in a gritty triangle north of Madison Square Park, it was occupied by small tenants and well past its prime.

What a difference some years and a hotel boom make.

Next week a chic 168-room lodging, named the NoMad Hotel, will open in 1170 Broadway with interior design by Jacques Garcia reminiscent of an airy Parisian flat. The conversion, a venture of the Sydell Group, Ron Burkle and Square Mile Capital, is one of many throughout the city as owners of aging office buildings move to cash in on the city's strong hotel market.

At least half a dozen such conversions are under way, predominantly in Midtown South and the Financial District. The projects are increasing the appeal of older office buildings, which, thanks to their central locations and commercial zoning, are appealing targets for hotel conversions.

It's also bringing new life to areas which have little vitality after work hours and during weekends. The $100 million conversion of the NoMad Hotel is expected to bring well-heeled tourists as well as a gourmet restaurant run by Daniel Humm and Will Guidara of Eleven Madison Park.

"Part of the allure was going into a little bit of an off neighborhood," says Andrew Zobler, chief executive of the Sydell Group.

At the same time, there's growing risk for hotel developers because of the rush to new projects. New York City added 4,100 hotel rooms in 2011, according to CBRE Econometric Advisors, and the hotel building boom is expected to continue apace this year.

New York developers have been trying to figure out what to do with obsolete office buildings for decades. "You have to look at it from an office standpoint. You don't have floor plates that work, floor heights that works for modern office use," says Bradley Burwell, a senior associate with CBRE Hotels.

Until recently, the favored plan was converting office property into rental apartments or condos. But hotels have become more popular as tourism and business travel have driven up occupancies and rates.

Just a few blocks away from the NoMad, Marriott International Inc. plans to buy and convert to a hotel the iconic Clock Tower building on Madison Square Park, completed a century ago for insurer Metlife Inc.

Farther north, Felcor Lodging Trust Inc. recently purchased the storied Knickerbocker Hotel near the heart of Times Square. It's currently an office building but Felcor plans to restore its former grandeur.

Meanwhile, the Refinery, a 197-room hotel with a rooftop bar, is scheduled to open this fall on 38th Street between Fifth and Sixth avenues. That building, which is being developed by the Aini and Vaid families, with Highgate Hotels as a consultant, was once a hat factory, converted into an office building and now finally a hotel.

Such conversions can be difficult, as office buildings tend to have larger floor plates that are not ideal for many hotels, and which, in particular, can scare off institutional hotel brands that tend to favor standardized layouts.

"You end up with some quirky layouts. You're getting a slightly different product, rather than something cookie cutter," says Christina Zimmer, principal in charge of hospitality architecture at Stonehill & Taylor, the architect and design firm for the Refinery.

Another area that's benefiting from office-to-hotel conversions is the Financial District, where millions of square feet of new office space are being added from the new World Trade Center development. That's expected to render even more Class B office space obsolete.

A partnership of Highgate, the Carlyle Group and Tribeca Associates plans to convert an historic office building at 170 Broadway to a 245-room extended-stay hotel, according to William Geiler, Highgate's executive vice president of development and acquisitions.

New York-based GB Lodging just purchased 5 Beekman St., an abandoned 19th-century building with a stunning central atrium in the heart of the Financial District, with plans to convert it to a 297-room hotel, with 90 condo residences.

"Given the location by downtown, near the [9/11] memorial, across the street from City Hall Park, a block-and-a-half from Fulton Street metro hub, it's a transitioning neighborhood," says Bruce Blum, president and co-founder of GB Lodging.

Despite the surge in hotel developments, some experts say that demand from tourists for Manhattan hotel rooms well exceeds the current supply.

The occupancy rate in the New York region will increase by 0.6 percentage points in 2012 to 81%, according to new projections by CBRE Econometric Advisors. By comparison, the national rate will remain constant at 65.9%.

The average daily rate is also expected to increase by 4.5% to $243 in 2012, according to CBRE.

Because of the lack of hotel rooms, "it's hard for Manhattan to support more guests right now."

Alessia Pirolo contributed to this article.
Write to Laura Kusisto at laura.kusisto@wsj.com