アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

最近、毎日更新を心がけています。ということで、ちょっと古いですが、今後の中期予測に関連する記事なので、8月5日のニュースねたを。

ドイチェバンクのプレスリリースで、こんな記事が。

About half of U.S. mortgages seen underwater by 2011

By Al Yoon Al Yoon ? Wed Aug 5, 5:12 pm ET

NEW YORK (Reuters) ? The percentage of U.S. homeowners who owe more than their house is worth will nearly double to 48 percent in 2011 from 26 percent at the end of March, portending another blow to the housing market, Deutsche Bank said on Wednesday.

Home price declines will have their biggest impact on prime "conforming" loans that meet underwriting and size guidelines of Fannie Mae and Freddie Mac, the bank said in a report. Prime conforming loans make up two-thirds of mortgages, and are typically less risky because of stringent requirements.

"We project the next phase of the housing decline will have a far greater impact on prime borrowers," Deutsche analysts Karen Weaver and Ying Shen said in the report.

Of prime conforming loans, 41 percent will be "underwater" by the first quarter of 2011, up from 16 percent at the end of the first quarter 2009, it said. Forty-six percent of prime jumbo loans will be larger than their properties' value, up from 29 percent, it said.

"The impact of this is significant given that these markets have the largest share of the total mortgage market outstanding," the analysts said. Prime jumbo loans make up 13 percent of the total market.

Deutsche's dire assessment comes amid a bolt of evidence in recent months that point to stabilization in the U.S. housing market after three years of price drops. This week, the National Association of Realtors said pending home sales rose for a fifth straight month in June. A widely watched index released in July showed home prices in May rose for the first time since 2006.

Covering 100 U.S. metropolitan areas, Deutsche Bank in June forecast home prices would fall 14 percent through the first quarter of 2011, for a total drop of 41.7 percent.

The drop in home prices is fueling a vicious cycle of foreclosures as it eliminates homeowner equity and gives borrowers an incentive to walk away from their mortgages. The more severe the negative equity, the more likely are defaults, since many borrowers believe prices will not recover enough.

Homeowners with the riskiest mortgages taken out during the housing boom have seen the greatest erosion in equity, in part because they were "affordability products" originated at the housing peak, Deutsche said. They include subprime loans, of which 69 percent will be underwater in 2011, up from 50 percent in March, Deutsche said,

Of option adjustable-rate mortgages -- which cut payments by allowing principal balances to rise -- 89 percent will be underwater in 2011, up from 77 percent, the report said.

Regions suffering the worst negative equity are areas in California, Florida, Arizona, Nevada, Ohio, Michigan, Illinois, Wisconsin, Massachusetts and West Virginia. Las Vegas and parts of Florida and California will see 90 percent or more of their loans underwater by 2011, it added.

"For many, the home has morphed from piggy bank to albatross," the analysts said.

(Editing by Dan Grebler)

全米不動産協会が、「底打ち宣言」をしたかと思われた反面で、ちょうど、「後半戦スタート」というドイチェ。

これまで、問題になっていたサブプライムローンではなく、一般のローンが、今後、エクイティロス【資産価値大幅目減りで、融資額と評価額が逆転すること】に対面し、2011年には、なんと、全米すべての住宅ローンのうちの半分が、negative equityになる、というのです。

2011年、カルフォルニア、フロリダ、アリゾナ、ミシガン、オハイオ、マサチューセッツなどが、特にひどい。ベガス、フロリダの一部、そして、カルフォルニアでは、9割が、この状態に落ち込むだろう、、、

これが、どんな予測に基づくものははよくわかりませんが、これで、困るのは、以下の方々。

■短期から中期値上がり狙いで、とにかくハイレバレッジで、ローンを組んでしまい、ホールディング戦略がお粗末な方。

たとえば、毎月、満室で、トントンとか、満室でも、マイナスとか、、、バブル時のカルフォルニアなどでは、これで、結果オーライ、「やらなきゃばか」でしたが、現在、この戦略で不動産経営をしている人々は、ババを引いた結果に終わる可能性を、真剣に検討しないといけません。

私自身は、この時期、こういうケースは、投入資金を放棄し、銀行と、清算の相談をする（ロスカット）以外、ないと思っています。理由は、これらの物件がエクイティを回復するのに、5年、7年、または、それ以上といった年月が、かかる可能性が高く、その7年、10年の間、こうした物件は、通常、毎年、100万といったロスを経験することになり、投入コストが拡大していくからです。

それに対し、以下の方は、当面、それほど、心配する必要はないのではないでしょうか。

■長期【今後、10年以上】にわたって、その家に居住するつもりで、ローンが返済できる方

10年、20年といったスパンがあれば、人口増加傾向や長期インフレ傾向が確認できるエリアでは、問題は、解消する可能性が長期にはあるほか、どうせ、そこが好きで住んでいるわけですから、節税効果がある分、掛け捨て家賃よりは、やっぱり意味があります。

■投入した頭金が大きい等、エクイティがたくさんある方。

2008年段階にアメリカで居住用のローンを組んだ私のコーチングの生徒さんご夫妻は、与信力絶大であったにもかかわらず、確か、30%の頭金を投入し、毎月の支払いを安定させる道を選んでいたはず。上のケース同様、問題ないでしょう。また、評価額よりずっと安く買えていれば、同様ですね。

■毎月の返済額が、小さく、家賃でプラスキャッシュフローできている方。

私は、ベガスの物件は、時価が大幅に下がり、オーバーローン状態に落ち込んでいますが、毎月はプラスキャッシュフロー。これも、想定内なので、粛々と、ローン返済を続けています。【銀行は通常、向こうから、鑑定しなおしは要求してこれない】円ローン戦略をお勧めした方々は、全員、こういう状態だと思います。円ローンが組めるエリアは、国際的な評価も高いエリアが多いので、ハワイ、カルフォルニア、ネバダなど、こういう状態に陥っていても、中長期的には、今後、帳尻あわせが、可能だと思われます。楽天的な考え方をとるとすれば、「ローンが組める間に組んでおいて、ラッキー」な状態です。

■ローンを組んでいない方

私たちのデトロイト物件は、ローンなしで、キャッシュオンリープライスで買っているので、下がりようがありません。近隣物件評価額は、依然、購入価格の倍くらい。再建築コストも、2.5倍位。全般低調なミシガンにおけるエクイティなんて、今は、もちろん、たいした意味はありませんが、どうせ、キャッシュフロー戦略ですので、アメリカ人にとっては、どうやら、”最後の成長エリア”であるとイメージされているらしいテキサスや、ノースキャロライナなんかで、値上がり見込みで、マイナスキャッシュフローのオーバーローン投資をしてしまったりするより、安心だと私は、思っています。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋

この前、「日本の統計では、起業の9割は、10年間、持たない」という話をしましたが、不動産投資についても、同程度といっていいかもしれない、と私が言うのは、「悪い時代」というのは、

when it rains it pours
（「雨が降るときって、土砂降りだよね、、、」悪いことが起こるときは、集中して起こるものだ、よくないときは、踏んだり蹴ったりだ、といった意味の、英語の慣用句）

だから。

得を出すのが難しいこういうとき、今、ポートフォリオ内で、まったく損を出していない方は、多分、必ずしも、多くないと思います。

不動産は、株よりロスカットが格段に難しく、sell orderを出すだけでは、すみません。

現状を冷静に分析し、必要であれば、ロスカットの戦略を考え、それを、実行することも、日常的な投資家生活の一環です。これも、エグジットストラテジーのひとつといってもいいかもしれません。当然、その交渉のために、弁護士にフィーを払うことも、ありえます。