アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

今日の我が家の朝日（6ヶ月ごとに、読売と読み替えると、販促品をたくさんもらえる。嗚呼なぞの流通経路）のトップは、アイスランド人の窮状。

ヨーロッパで、円建てローンが一般化しているのは知っていましたが、車のローンまで、「通常円建て」とは、知らなかったです、、、

こちらから。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊　新聞記事引用　＊＊＊＊＊＊＊＊＊

家や車のローンの毎月の返済額が急に倍になる――。悪夢みたいな話がアイスランドでは現実になっていた。

　レイキャビクの高校教師、アウスディスさん（４７）は２年前にアパートを買った。子供が５人なので広めの約２００平方メートル。そのローン返済額が今年初めは月１１万４千クローナだったのに今は２２万クローナなのだ。

　実は資金を「日本円」で借りた。それがつまずきのもとだった。

　バブル経済で同国通貨クローナは金利が高いうえ、返済額が物価の上昇率に応じて変わる独特の制度もある。それに比べ円はずっと低金利だし、この国のインフレにも振り回されない。返済は円での定額を毎月のレートでクローナに替えて払う。「為替の変動が多少あっても割安」になるはずだった。

　ところが、この春ごろから下落気味だったクローナは金融危機で暴落。ついに１クローナが約１円と年初のほぼ半分の価値に落ちてしまった。

　手取りで２６万クローナの月給のほとんどがローン返済に消えるはめになった。生活は大工の棟梁（とうりょう）である夫の収入頼み。

　「通勤は車から燃料代のかからない自転車にかえました。休暇の家族旅行も当分中止」とため息をつく。

　レイキャビク郊外の高級車販売店。経営するルナール・オラフソンさん（３６）によると、ここ４、５年は客の９割以上が円などの外貨ローンを利用していた。客が購入を決めると一緒にコンピューターの前に座り、銀行系ローン会社のサイトにアクセスする。提供される各種ローンの中から選んでもらいクリック。

　「人気が高いのは円だった。クローナの金利は２けた台。それが円だと４％ちょっと。ほとんどの客が円を選んでいたよ。だれも日本のお札なんて見たことないけどね。これからは僕も落ち目だな」

と彼もため息。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊以下略＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

この円建てローンのロジックは、私たちが借り起こしている円融資と似ています。

但し、毎月の返済額は、円の、定額だそうですので、私たちが、3ヶ月固定であるのに比べると、有利といっていいかもしれません（但し、もちろん、金利は、ここでは、4%台と書いてありますから、私たちの現在の融資条件ですと、現在、私たちのほうが、割安です。通常、変動金利を選ぶと、当面割安、但し、長期的には高金利のリスクを負う、というのがお定まりパターンですね）。

つまり、この方々の住宅ローン融資の問題は、「為替リスクをヘッジするセーフティーネットのない方々に融資貸付をした」ことにあるといっていいでしょう。この方々には、円の収入がないのです。

それに対して、私たちの融資は、現在、返済する通貨を選ぶ場合、その通貨での固定収入を証明する必要があります。

ですので、アメリカ在住で、アメリカドルを稼いでいる方は、いくら、高額所得者であっても、円ローンを取得することは、できないのです（当然、米ドルの金利変動型融資申請資格はあります）。

銀行の審査も、現在、相当、慎重で、投資物件であると申告しても、固定収入に基づく支出費から、ローン返済額を決めていきます。「頭金だけがあって、物件は、投資だから、家賃で返済できるから」といっても、通らないケースがありうるわけです。

銀行融資というのは、通らないと、気持ちとしては、こちらは、大変つまりませんが、しかし、審査には、それなりの理由もあります。

実は、しばらく前の、私たちのこの不動産取得のための円ローンという商品は、現地通貨に基づく収入しかない方でも、取得が可能でした。

たとえば、私も、カルフォルニア在住の方で、「しばらく前にこの融資で家を買った」という方も、存じ上げています。日本円の収入がなくても、そのころは、「為替プレイ」ができたのです。今は円が高いですから、円融資を選んでしまっている現地の方の中で、場合によって、毎月の返済額の急騰にあせっている方もおいでかもしれません。

この前、フロリダのあるレアルターさんが、このローンを組んでしまって、とても困っている人々の相談によく乗る、といっていました。属性が、このローンのターゲット層と、合っていなかったのですね。

円ローン融資先銀行からは、これまでの融資基準の変遷について、細かいことは、直接は、聞いていませんが（教えてもくれませんが）、以上のような例で見るように、為替プレイで、失敗をしたりする顧客が多数いて、それで、「商品を、難しく作りすぎた」「リスクが高い商品をオファーしすぎた」と反省したのだと思います。

あまり商品の間口が狭くなると、インテリジェントな投資家にとっては、独自の成績を出していく余地がなくなっていきますが、「万人にぴったり」「誰にでも、役に立つ」商品を作ることは、なかなか、難しいのですね。

つまり、この数年間の間に、私たちが利用している不動産投資用オフショア円ローンは、当初の、「上級者向け」、「好景気向け」の商品だったのが、「初級／中級者向け」、「不況向け」の商品へと、大きく、その特徴を、変え、変ぼうを遂げたわけです。

ここら辺の対応については、相当なフットワークといわざるを得ないですね。やること、やっています。もともと、富裕といってよい層、グローバルで、savvy（敏腕）と評しておかしくない層にターゲットを絞っていたのと、自宅NGのポリシーを貫いていたのが、よかったのだと思います。

アイスランドのこの例に見るように、現地のこういった金融機関も、このような事態を引き起こす可能性を、織り込んだ上で、このようなローンをオファーしたわけではないのでしょう。いろいろな計算違いの結果、「円なんか、見たこともない人々」、「投資初級者」の方々が、自宅をカタに、日常的にFXプレイをしていた、というわけです、、、

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私も、円ローンセミナーで繰り返しご説明しています。この商品は、すばらしい投資商品ですが、しかし、理解するのが、大変難しく、リスク自体をきちんとシミュレーションしておかないと、「騎手が、乗りこなせない駿馬」、「良薬転じて毒をなす」となりかねません。

そして、これが、あらゆる投資商品の共通の特徴。

誰にでも判かる、誰にでも使いこなせる投資商品が、あるとしたら、その商品は、私たちが住むこの地球では、「銀行の定期預金」と呼ばれているはずなのです。