アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。アメリカの不動産市場は、いろいろなスタイルや方法が可能なのが、魅力。

他方、面積も大きく、国内居住のアメリカ人であっても、他の州に投資をする際に、詐欺に引っかかるようなことも多々あります。そして、州際犯罪ということになると、問題は、ＦＢＩの管轄になってきます。

最近、ＦＢＩのウエブサイトに掲載された起訴事例は、私がやっているような小口投資をダシにしたもの。被害総額400万ドルなんて不動産で言えば、peanuts （米語で、小銭、pocket change のこと。）、一軒の被害額は、1万ドル単位で、投資対象エリアは、言及されていません。

そして、被害にあったのは、富裕なカルフォルニア州民。

カルフォルニアは、不動産の価格が大いにバブったりして、州内投資に手が届かない人が多数いたりするため、アメリカ国内でも、「カモが多いエリア」と位置づけられています。私がやっている投資先でも、「間抜けなカリフォルニア人」の話は、よく聞きます。

こうした例は多数あるものの、このレベルでも、丁寧に起訴に持ち込むまでにＦＢＩが健闘しているというのは、すごいですね。犯罪検挙も、人員や、コストがかかりますから、、、ひょっとして、何らかの理由で、小口でも、検挙するぞ、という、犯罪者に対する”見せしめ”として、適当な例だったのでしょうか。

ということで、ちょっと、この例を、このブログでも、ご紹介してみようと思います。このレベルであれば、実際の被害事例は、検挙に持ち込まれる案件の比ではないでしょう。

リンクはこちらから。今後、リンク切れになるかもしれませんので最後にコピペしておきます。

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主とした状況は、したの一行にまとめられます。

a multi-million-dollar real estate flipping scheme in which investors were promised titles to homes that could be easily resold but in fact did not have “clean” titles, were uninhabitable, or were simply worthless.

100万ドル単位の不動産フリップ案件。投資家は、容易に転売できる物件を購入する条件で、実際には、名義が”きれい”でない案件、居住不可能な案件、あるいは、単に、経済的に無価値な案件を購入させられていた。

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というもの。

ここで、「詐欺」（まだ起訴段階なので、カギカッコとしてあります。これは、起訴したというニュースで、有罪になったというニュースではありません）の題材となったのが、1万ドル単位の銀行売却案件（bank REO's）。

2009年から2010年にわたり、被害者たちは、

■権原に瑕疵がない案件が
■管理付
■最初の3ヶ月は家賃保証で
■出口戦略として、「年内に、6万ドルで物件を買い戻してもらう」

といった保証をされた上で、物件を購入。購入価格は、なんと1万ドル以下だったといいます。

一部の例では、物件自体が、存在しなかった。他の例では、物件は、状態が悪かったために、居住不可能であったり、名義移転が万全でなく、物件自体の物理的占有／使用権移転がかなわなかった。

Of those victims who did receive titles, some found that the titles were encumbered by tax liens, fines, or building code violations.

実際に名義が変わった案件でも、物件には、固定資産税未払い、その他の抵当権や、管轄政府の建築基準違反があったりした。

被害者の総数は、36人以上。被害総額は、420万ドル以上。

被害者は、カルフォルニアやフロリダなどで行われたセミナーや、ネット上のwebinar（ネット上で行われるセミナー）で集客された、、、

逮捕された首謀者の場合も、保証金の額は、2万ドルとか、3万ドル。つくづく、小口なケースだ、、、

と思って読んでいったら、なんと、ケースは実はウルトラ深刻。この程度といってはナンですが、このレベルであっても、連邦上、

wire fraund（送金詐欺）

というカテゴリーに該当するため、一件あたりの懲役は、なんと、驚きの30年、起訴された6人は、それぞれ、最低5件ずつ、送金詐欺を働いたというのがＦＢＩ側の主張で、そうすると、求刑は、なんと、それぞれ、懲役最低100年になってしまうのだということです。

うますぎる話には、ご注意を、、、という感じですが、ちなみに、しつこく考察を続けてみると、、、

関係者は、立件可能だった範囲で、6人もいて、被害総額が、これも、立件可能と判断された範囲で、420万ドルとすると、2年や3年ががんばって、一人当たりの稼ぎは、粗収入で、70万ドル。経費もあるでしょうし、一部の物件は存在したようですから、仕入や決済の段取り、旅費、セミナー開催費用などのあらゆる経費を前提にしたら、たぶん、儲けは、その半額ではないかと想像されます。

え？　　こんなにがんばって、一人当たり、1年で10万ドル台の収入って、、、？　

100年、連邦の監獄にいれば、もっと、うまい技を仲間に教えてもらえるようになると思います、、、？そんなことは別に私が心配しなくてもいいですけど、、、ハイ、、、

投資先は、どこだったのか？不動産が１万ドルで買えるといわれて、それを真に受けるということは、ミッドウエストなんかの不況都市。気になりますね。

例えば、、、

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あるいは、

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まさか、

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いや、やっぱり、１万ドル以下の家が豊富というと、もっとも有名なのは、実は、こっち、、、

（この前日経ビジネスにヤングスタウンの記事が出ていましたので、よければ、こちらを。Ｆａｃｅｂｏｏｋ友のＯｎｉｓｈｉさんのタイムラインで拝見しました。ありがとうございます。）

どちらにしても、低額物件投資には、それはそれで、低額物件なりのデューディジェンスが必要。皆さんも、お気をつけあれ。問題が起こっても、ＦＢＩが、首謀者を逮捕してくれるとは、限りませぬ、、、

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Original Article:

The following information was released by the Federal Bureau of Investigation (FBI). Emphasis added.

Federal prosecutors have charged six people?including women from Orange County and Tennessee who were arrested this week?in relation to a multi-million-dollar real estate flipping scheme in which investors were promised titles to homes that could be easily resold but in fact did not have “clean” titles, were uninhabitable, or were simply worthless.

According to an indictment returned by a federal grand jury on April 18, the six defendants participated in a real estate scheme in which they sold victims Real Estate Owned?REO, or bank owned?properties for as much as $45,000. Even though the defendants had paid less than $10,000 per property, they told buyers that the properties were valuable and could be resold?or flipped?for a profit within a year.

During a scheme that ran from mid-2009 through mid-2010, victims were promised that the properties came with clean titles, property management services, and guaranteed rentals for the first three months, according to the indictment. Furthermore, the defendants allegedly claimed they had an “exit strategy” in which buyers could choose to sell the properties back to them for $60,000.

In some cases, victims did not receive the properties because they simply did not exist. In other cases, the properties were condemned or other issues with the titles meant victims were not able to take control of the properties. Of those victims who did receive titles, some found that the titles were encumbered by tax liens, fines, or building code violations. Furthermore, the indictment alleges that investor funds were immediately disbursed upon receipt, rather than being held in escrow.

The indictment alleges that there are more than three dozen victims who suffered losses of at least $4.2 million.

The defendants solicited investors to purchase properties at seminars held in Irvine and Costa Mesa; Orlando, Florida; Dallas, Texas; and in “webinars” conducted on the Internet.

This six defendants named in the indictment are:

Sylvia Melkonian, 48, of Laguna Beach, who was arrested yesterday morning by special agents with the FBI;

Sheridan Snyder, 65, of Turtletown, Tennessee, who was also arrested yesterday by the FBI;

Andrew Wardein, 38, of Irvine, who surrendered to authorities on April 20 and was released on a $25,000 bond after a judge scheduled a trial in the case for June 12;

Craig Shults, 41, of Huntington Beach, who has agreed to appear for an arraignment in federal court tomorrow afternoon;

Paul LiCausi, 47, of Fort Pierce, Florida, who is expect to appear in court in Santa Ana on April 30; and

Joseph Haymore, 31, of Port St. Lucie, Florida, who is also expected to appear in court in Santa Ana on April 30.

After being arrested yesterday, Melkonian was arraigned in federal court in Santa Ana, where she pleaded not guilty and was released on a $20,000 bond. Snyder appeared yesterday in United States District Court in Tennessee and was released on a $30,000 bond with instructions to appear in federal court in Santa Ana on May 14 for an arraignment.

All of the defendants named in the indictment are named in at least five counts of wire fraud. Therefore, if they are convicted, each defendant would face statutory maximum sentences of at least 100 years in federal prison.

An indictment contains allegations that a defendant has committed a crime. Every defendant is presumed to be innocent until and unless proven guilty in court.

This case was investigated by the Federal Bureau of Investigation and investigators from the California Department of Justice, Office of the Attorney General. The case is being prosecuted by Assistant United States Attorney Greg Staples and Special Assistant United States Attorney Patricia Fusco of the California Attorney General’s Office (619-645-3035).