アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

明けましておめでとうございます！

私のブログですから、正月だからといって縁起のよい話ばかりとは限りません。むしろ、例によって、縁起の悪い話、「よそでは絶対取り上げられない話」を、お届けします。なんか、こっちのほうが、筆が進むんですよね、悪い癖で。

こういう悪い話だけでなく、もっとたくさん、市場情報あわせてアップするべきですが、この冬は不精をしていて、日々更新まで至らず、時事ねたの場合は、アップする前に古くなっていて、やばいです、、、

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知り合いの管理会社さんが、バッファローの地元紙の新聞クリップをメールしてくれました。

ずっと遠慮してきましたが、新聞に出たので、その内容を「報道を解説」する形で、ご紹介します。ジェネシス・REIという、バッファロー市を地元とする、不動産会社さんのオーナーに、行政の手入れが入り、本人、失踪中との報道です。

アップステートニューヨークで話題の？不動産会社ホームページ近影。まだ、サイトクローズしてないのは失踪中だから、、、？

報道はまず、こちらのリンクから。

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今後、リンクブロークンになる可能性があるので、こちらから、保存ファイルを。ファイルをダウンロード

さて、概要を追ってみると、、、

＊＊＊＊＊＊＊2009年12月24日バッファローニュース紙報道＊＊＊＊＊＊＊

スタッフレポーター・ブライアン・メイヤース記者報道

ニューヨーク州は、ジェームズ・M・グレアム氏の不動産ブローカーライセンスを剥奪。理由は、イーリー郡、ナイアガラ郡、モンロー郡内で氏が行った各種の不動産転売取引やその他の不面目な行動をとったこととされる。

バッファロー市には、Anti Flipping Task Force《転売対抗タスクフォース》がある。市長とともにタスクフォースの長を務めているサム・ホイト議員は、「バッファローでは、不動産関係の不正行為は、許されないことがわかったろう」と宣言。

グレアム氏は、トナワンダ市在住で、ローチェスター市を中心にした不動産会社を経営。問題となったのは、Genesis REI社名義で行われた各種の行動だ。

発端は、バッファロー市、トナワンダ市、ロックポート市などにまたがって11の不動産物件に関連して、グレアム氏に対する苦情が寄せられたこと。

氏は、市に対し、一部の物件は、格安で、”要修理状態”で取得されたことを開示することなく転売されたり（中山注：つまり、修理不要案件として満額で購入させたという含意）、また、管理部門において、これらの物件の固定資産税などを支払うこともせず、家賃回収代行を怠ったことなどを、認めたという。

また、グレアム氏は、自己名義でない物件の転売を試みたことまであったという。

州の担当者によると、同氏が現在、どこに居住しているかは不明。氏はまた、当記者によるジェネシスREI社への連絡に対しても、所在を明らかにしなかった。

グレアム氏は、行政による免許剥奪処分に服したのみならず、いくつかの損害賠償訴訟の被告という立場にもある。

氏の免許剥奪が剥奪されたのは、実は、1年前のこと。彼が、免許を再度取得しようとすれば、最低でも、上に述べたいくつもの損害賠償訴訟で、累計総額55万ドルについて、幾多もの原告との間に紛争解決を見なければならない。

他方、氏の事務所には、80件もの取引をした履歴があったが、実際に、市が承知しているトラブルは、被害者が名乗り出てきたケースのみ。

この問題について、市に連絡を希望されたい向きは、転売対抗タスクフォースウエブサイト参照されたし。

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私がこの会社のことを知ったのは、3年前くらいだと思います。

この会社はマーケッティングがうまく、いろいろなマーケッターと、100%コミッション制で契約して、全米、また、諸外国に対して、投資勧誘をしていたのも知っています。そのからみで、「現地のことをまったく知らないで？（と、信じてあげたいが、いずれにせよ、それはそれで、重大問題だと思います）この会社の営業をしていたある方」の営業で、この会社のことを知ったのです。

当時、私は、”初めて経験する老朽物件”ということで、シラキュースでの物件管理対策に相当苦労しており、最初は、「やはり地元の会社は違うなあ。本当だったらすごいよなあ」と思って、タジタジでしたが、1年前の段階では、上に報道されていたことは、すべて、承知していました。もちろん、差しさわりがあるので、いくら私でも、ブログに書いたりは、しませんでしたが、、、。

ただ、実は、去年、2009年6月の視察旅行で、「秘密の場所に行きます」といったのは、この会社さんのことを調べに、行ったのでした《そのときの旅程表は、こちらから。》。

大変風光明媚なエリアで、すばらしい体験になったと、皆さん、絶賛していました《爆笑》。上の連絡を下さった管理会社さんのご好意で、船にまで乗って、観光しちゃって。

というのは、関係ありませんが、今思い出してみると、こうしたことをやっている人たちと、まったく付き合わなくてすんで、本当に、助かりました。「お互いの物件を営業しあおう」と誘われたのを、覚えています（今頃、向こうは、そんなことは忘れて、きっとnew life, makeoverしたつもりになっているのでしょう）。私の意見では、”投資商品のアフィリ”というのは、大変危険な行為で、これまでにも、知り合いにも、「そんなことをするのは、絶対やめるべきだ」と意見したこともあります（当然、聞き入れられませんでしたが）。

私は、実は、こと、投資となると、大体、他の人の言うことというのは、ほとんど信用しない暗い性格ですが、その性格は、正直、生来ではなく、むしろ、こういうことが、よく、あるから。ある意味、後ろ向きで、さびしい現実ですね。ただ、このまま、ごまかしなくやっていれば、このような内向きなままではなく、「その次のレベル（どんなレベルかわかりませんが）」に進めるのではないかと、念じております。

誤解がないように述べますと、フリッピング《短期転売》自体は、犯罪や詐害行為ではありません。しかし、フリッピングに多く、こうした問題が伴うことが、広く観察されるため、行政筋は、フリッピング自体を、詐害行為を限りなく誘発しやすい行為であると、認識し始めているのです。これは、役所だけではなく、銀行などもそうで、多くの銀行流れ案件には、最近、短期転売譲渡禁止条項がつけられるようになっています。

いずれにせよ、本題に戻ると、この会社については、新聞沙汰になりましたので、多少、書いてもいいかもしれないと判断しました。

このエリアに行ったときの舟遊びの時の写真。私たちの貸切で、楽しかったですね！お顔が何人か写っているので、ぼかしを入れてあります。

河だけでなく、ドライブ中も、本当に素敵なエリアでした。皆さん、楽しかったですね。今年の視察旅行も、充実したものにしていきたいと思います。

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ということで、2010年の皮切りは、例によって、「失敗談」から。なぜか、この段階で、まだ営業を続けているジェネシスREI社のウエブサイトは、悪徳マーケッターにふさわしく、大変出来がよいので、皆さんも、ぜひ、このサイトが、ダウンする前に、ごらんになってみてください。今後の参考までに、一部ページを、保存とアップです。

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みなさま、2010年を、よい投資の年とされますよう。私自身の座右の銘は、例によって、「6割主義」（2007年12月の記事から）。年末、年始に申し上げることは、旧来と変わりありません。