アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

この前お食事をした円ローンご相談者様が、「ロバート・キヨサキの本に、チームを作って、という話があって、今ひとつぴんと来なかったですが、ローン申請をやったり、デトロイトの中山さんの話を聞いたりして、『こういうことか』と、ようやくわかってきました」とおっしゃっていましたが、こうしたチーム作りは、初めての物件位では、通常は、一夜にしてできたりはしません。

どのチームプレイヤーも、大変重要な役割を担っています。

その要のひとつが、ローンオフィサー。今日は、「ローンオフィサーの仕事って大切なんだけど、なかなか、その内実は、うまくいかないことも、という『裏からの話』」。

私は、2007年夏から、香港のオフショア商品、多通貨融資の窓口をやっています。最初は、都内の海外不動産売買に強い外人FPの友人のところで、3ヶ月パシリをして【爆笑】、トレーニングをしてもらいました。

その頃は、毎日、新しい申請書を準備していて、彼女って、本当に、すごいなあと思いましたが、内実は、単に、会った人に、だれかれかまわず、書類申請だけサインさせてしまっていただけ。クロージングできるファイルって、本当に、100件に数件だけだったため、「だらしない！」と、銀行とは、いつもトラブルになっていました。

私自身、独立して、今それなりに経験をつみ、上の経験を反面教師として、一つ一つのファイルを大切にしているので、銀行の覚えは非常にめでたいですが、とにかく、思うことは、融資サポートって、大変なんだなあ、、、ということ。

私の扱っているのは、円ローンだけですが、

■商品の概要を理解し
■毎日、毎週のように変わる融資先の最新情報をフォローしていく
■不案内なお客様に適切なフォローをしていく

のって、相当な労力を使います。

対米融資基準が緩和される前は、香港のレップとは、毎日、10通くらいのメールのやり取りをしていましたし、電話も、毎日のようにすることも多かったです。

香港から東京に説明会などしに来るときには、時間を作って打ち合わせや情報交換。

しばらく前には、香港でのトレーニングプログラムにも行きましたが、疲れたの疲れないの、、、【爆笑】

私自身は、扱っている融資商品は、ひとつだけなのですが、「これで十分」といった気にさせられます。

ですが、アメリカのローンオフィサーって、何百の会社の商品を扱っていて、いろいろな人にあった商品を、探してくるのが、仕事。

私のやっている精度の仕事が、何十もの商品についてできるわけはないと思います。がんばり屋の人で、せいぜい、「使い勝手の良い数社」ではないでしょうか。

この、融資のお仕事、投資家とは別の観点から不動産に関われるので、めちゃめちゃ勉強になります。

その結果、一投資家として、今まで持っていた疑問が、大体、解消しました、、、

■なぜ、アメリカのローンオフィサーは、みんな、言うことが違うのか。
　　→取扱商品の違いのみならず、みんな勉強していることの範囲が違うから
■なぜ、アメリカのローンオフィサーは、融資商品の説明をほとんどしてくれないのか。
　　→自分がそれほど説明を受けておらず、勉強する余裕も、説明する余裕もないから

私自身、自分が取得したローンについて、円ローンも含め、きちんとした説明を受けた経験はありません。

そういう「おざなりなローン取得事情」になりがちな理由も、業界事情がわかって、理解できるようになりました。銀行も、すぐ、融資条件を変えてきたり、属性審査のハードルをちょこちょこいじったりします。教えてもらえるのは、早くて、数日前、遅いと、自分が聞いたり、お客さんのファイルを提出して、初めてわかったとかです。

ただし、もちろん、「こういう状況だから、英語ができないラティノの人たちなどが、サブプライム住宅ローンに、落とし込まれたのだなあ」、そういうトラブルとして表面化していない場合も、投資家は、みんな、ローンオフィサーとの付き合いには、手を焼いているんだなあ、という気持ちは消えませんが、、、。

いや、投資家どころか、日本でも、実需向けに、ゆとり返済、ステップ返済などといって、住宅金融公庫などのわかりにくい商品が、その後、批判を浴びるようになっていますね。

手前味噌になりますが、私の円ローンのお客さんは、私の説明を受けることができて、すごく、得していると思います。普通は、もっと、ずっと、苦労されるはず。

今日は、たまたま、デトロイト投資物件のクロージングに伴い、投資家様に、ANAホテルで、お昼をご一緒させていただきながら、ベガスのほうの案件につき、マージンコール対策のご説明。

ベガス投資物件は、いずれも、融資最小単位をターゲットにしているので、この投資家様は、年頭に、円ローンの最小融資額が、「購入価格10万ドルUP」だったとき、小さいコンドミニアムを購入されており、融資額は、1,000万程度であるため、万が一、マージンコールがかかっても、追加額は、たいした額にはなりません。

それに対し、「別荘が買いたい」ということで、値段の張るエリアに、高額物件を買われることが決まっているお客様に対しては、私が、「そんな高級物件はやめたほうがいいんじゃないでしょうか」とは言う立場にはなく、「夢のセカンドホーム」取得融資のお手伝いだけをさせていただきますが、こうした乱気流のときは、大きな融資を抱えた方は、正直、ご不安が、加速されています。私はくどいくらい説明過多だと思いますが、お客様によっては、最初にご説明をしたことも、頭に入っていない場合があったりします。

現在、この1年苦労して作った戦略案内や円ローン説明は、デトロイト投資戦略以外は、ほとんど、out of date（情報遅れ）となっており、ドッグイヤーを実感しておりますが、私も、最新情報は、このブログで、記事にしてご案内していきますので、引き続き、チェックをお願いします。