アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

Compsは、comparables。比較可能なもの、という意味で、近隣類似物件のことを言います。

コンプスについては、投資指南塾DVDでも、相当時間を使ってお話をしています。コンプスにまつわる失敗談も、収録されています。

ご紹介する物件や、ご相談を受けた物件について、コンプスを、ちょこっと調べることもよくしますが、私はライセンスのある現地レアルターというわけではないので、PCセミナー（次回は10月3日）でお話しするような一般的な方法を多種駆使して、大まかな動向をキャッチする以上のことはできません。

ただし、指南塾の講義内容で原理を理解し、PCセミナーでの実践方法をマスターすれば、日本にいながらにしても、相当、いろいろなことができるわけです。

今日も、お客様にご紹介のためのフライヤーを作っていた物件の近くには、この2009年1月に、10万5,000ドルで買われた物件があります。

詳細を調べてみると、

　2007年11月28日　HSBC銀行から、D氏に、1万2,000ドルで
　2009年1月13日　 D氏から現在のオーナーに、10万5,000ドルで

という履歴となっていました。その前にも、2005年11月に、10万5,000ドルでの売買履歴があり、そのとき、組んだ融資が、2007年に、行使されたわけですね。

今回のご紹介の家より多少大きいのですが、敷地面積は同じ。同じ通りで、車では、2分です。

コンプスの裏取りのために、時々、こうした調査をしますが、最近は、将来の自分たちのエグジットの研究のための、「満額取引」案件調査の意味もあります。

こういった売買は、このようにデトロイトでも、きちんと探すことができますが、数としては、やはり、競売案件や、投資家向けに、その半額以下で売ったり、といった例のほうが多いかと思います。「同じようにやりたい」といわれても、ちょっと、難しいです。やはり、同じ通りに、今、似たような家が、3万5,000ドルでfor saleとなっているのがありまして、私たちのお客さんの購入予定価格は、3万ドルなのですが、フル修理済みで、こういった値段、未修理、滞納税分が未納だったら、1万ドルあるいはそれ以下といった値段が、一般でしょう（修理のレベルによっては、もっと安く仕上げることも可能ですが、そういうことをすると、結局、購入後、それなりの予算を組まなければいけなくなり、手間が逆に大変になる）。

しかし、この新オーナーのほうは、なぞの動き。

このエリアで、これほどの金額を出して物件を買うのですから、自分で住むために、以外、考えにくいだろうと思うのですが、投資家課税評価枠指定になっています。

そうなると、今年の課税額は、現地の4,700ドル見当。実需でも、3,700ドルですから、相当ですが、、、

まさかと思いますが、クリエイティブファイナンシングとかで、小額の頭金で名義を変えてもらい、賃貸に出したら、小額のお小遣いが毎月入るともくろんだとか、そういうのじゃ、ないですよね。（汗）大体、なかなか、成功しないものだということは、前、書いたことがあります。【過去関連記事】

Pさん、失礼ながら、今、チェックしたら、8月31日までに、夏の課税額、4,378.80ドル払わないと、滞納扱いが始まりますけど、、、

このまま、イキナリ「そんなことになるって知らなかった」とかって、滞納に入られても、市場が安定しないので、そこんとこ、ヨロシクっす！