アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

ここ数日、デトロイト出張時の「成果」を披露しています。「アメリカのダメダメさに笑います、印象変わりました」というお声を、すでに、お客様から頂戴しましたが、大雑把に言うと、アメリカは、連邦主義なので、「それぞれ勝手にやっている」感じが強く、たとえば、ラスベガスなんかでは、役所がここまでだらしないという悩みは、ありません。

今日は、さらに、だめだめエピソードを披露したいと思います。そろそろいやになってきた方は、きっとデトロイト投資は、向かないでしょう、、、【汗】

他方、最近気がつきましたが、コアな不動産投資ヲタ【失礼！】のお客様は、こういうねたが大好きです。こうした方は、それ以外の局面ではしごく常識的な方々ですので、ご自分も、他人も、まったく違和感なく、むしろ、優等生的な社会生活を送られています。ただ、こうした方の自己実現のためには、奥様、ご家族の理解が、不可欠。（何の注釈じゃ）

さて、名義書換においては、役所に提出する、書類がいくつも、作成されます。実を言うと、これまで、「この書類はここの役所にこの目的で、こういう風に、届ける」という紐付けを、実際の作業として行ったことがなかったので、そこら辺、今まで、ぼんやりとしていました。

しかし、今回、そこの甘い認識を、きびしく、変えられることに。

最初、まず来訪したのが、デトロイト市の固定資産税課税部門。City of Detroit, Finance Department, Treasury Divisionです。

その理由は、ずばり、固定資産税がいくらかを、調べるため。

一般に、アメリカでは、役所は、固定資産税の通知は、年に1度か2度しか行わないので、名義書換が年度途中で行われた場合でも、新オーナーに対し、その物件の支払いサイクルの通知が、送られてくるタイミングにはずれがあり、初年度、滞納扱いにならないためには、それなりに努力が必要。

これが、融資つきの決済の場合は、銀行が、
１）エスクローズを設定【エスクローズとは、保険と税金の支払いを銀行が代行するシステム】
２）結構先までの先払いを要求する
といった介入をすることが多いので、そこまで問題になりにくいです。

実は、円ローン融資銀行は、例外的に「自分は海外の銀行なんだから保険や税金は、オーナーが払ってね」という立場なのですが、ベガスなんかは、オンラインの固定資産税請求額や支払いシステムが、きちんとしているので、遠隔投資は、日本より、便利。無理に、紙の請求書にこだわらなくても、かまわないところがあります。

それに対し、デトロイトは、2007年次は、機能していたオンライン請求やオンライン支払いシステムが、2008年次、「今、だめなのよ、そのうち復旧するから待っていてね♪」といういい加減な表記で、放置プレイ。

まずは、取得物件すべての固定資産税請求額を取得して、そこから、支払いをしていかなければ、という涙ぐましい努力と相成ったわけです。

ところが、、、

思っても見ない伏兵が、、、

グループ内25軒ほどの物件の固定資産税の請求書をまず、市の会計局財務課（と訳すのかわかりませんが）で、取得したところ、5軒ほど、まだ、前のオーナー名義や住所になっている。

やばい！

ということで、今度は、名義書換の申請はどこに行くの？と聞くと、別部門であるFinance Department Assessment Divisionに行かないといけないことに。

市の建物の8階の評価課（と訳すかわかりませんが）では、

名前書き換えたいなら、Warranty Deed【名義書換証書（すべて訳はいい加減です）】を持ってきて頂戴！

アチャー。それって、デトロイト市じゃなくて、ウエイン郡の管轄ジャン。

幸い、5分歩くと、郡の建物が。わざわざそっちに行って、すべての物件のWarranty Deedを請求しなおしてきました。

そこで、ひと騒動あったのは、また、別の機会に譲るとして、、、

ありがたいことに、不動産の登記上の名義自体は、全部、変わっていました。【笑うなかれ。アメリカでは、どんなことでも、given（＝当然）ということは、ありません】

そこで、また、オーナー証書をもって、評価課に行きなおし、Property Transfer Affidavitを再提出。これって、投資家様に毎回書いてもらってる書類ジャン。

ご丁寧に、「休日を除いて、45日以上たつと、そこから、毎日5ドル、最大200ドルまでの罰金があるわよ」といわれ、5軒135ドルの罰金を払って帰りました。いいよいいよ、なんでも。とにかく終わらせようぜ。

どうしてか、評価課の受付女性はウルトラナイス。

「これって、タイトルカンパニーのせいよ。135ドルなんて、すごい額の損害じゃない。かわいそうだわ。ちゃんと、苦情を言わないと」

そうです。次は、タイトルカンパニーに行って、クレームかけなくちゃ。

明日に続く

市役所、Coleman Young Municipal Centerの入り口にて、管理会社さん。お疲れ様でした。