アメリカ不動産投資で利回り２０％以上

円ローン案件は、ローンの仮審査を通っていただいた段階で、ベガス投資を希望される場合、個別に物件サーチに入りますが、勝手ながら、デトロイトのほうは、内々に、ウエイティングリストを作っています。

数的に、平均すると、毎月、3軒くらいしか、ご案内ができないからで、別に、大量のお客様が殺到しているというわけではないのですが、、、笑

登録しているメーリングリストに、参考になるかも？しれない写真つきの案件がありましたので、ご案内してみます。

アップされている写真見て、思わず、笑ってしまいました。でも、笑い事では、ありません。

お客様から、ご質問がありましたので、ご紹介します。

＊＊＊＊＊＊＊＊ Q ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
ご紹介いただいた物件の付近を探してみたのですが、
近くに１万ドルを切る物件がたくさん売られているようです。

私のブログでは、個々の物件案内はあまり掲載していないので、「わかりにくい」といわれますが、私のグループでご紹介をすることができた最近のデトロイト案件を、参考までに、お見せしてみたいと思います。【すでに売却済み物件です】

私が、お客様に、ご紹介できる物件は、実は、それほど多くは出ません。
これは、以下の理由によります。

■ 知らない相手からは買わないので、一般仲介物件は紹介しない
■ 当方の管理会社の評価が低い物件は薦めない

もちろん、「これで、すべてトラブルフリーですV」ともいきませんが、低所得層向けの格安物件を探すときは、相当の注意を払わないと、「修理が多い」「テナントが付かない」というトラブルを、予想以上に経験することになる可能性があるのです。

ここでは、ひとつ、「よさそうに見えたのに、、」という物件の例を、ご紹介してみましょう。

アメリカでは、1室から4室までの物件（1 unit, 2 units/duplex, 3 units/threeplexes, 4 units/fourplexes）のことを、residential properties【一般住居】で、5室以上の物件を、commercial properties【商業物件】といいます。

私自身、失敗した人を見てきており、｢小さい物件からはじめ、エリアがわかってきたら（仕組みや管理会社との信頼関係、中軽度修理についての自信ｅｔｃ）、大きい物件へ」が大切だと思っていますので、これまで、商業物件に手を出せたことはありませんが、2008年に向けて、攻略してみたいと思っています。

私が得意な不況エリアのよいところは、こうした商業物件も、割安なこと。経営にさえ自信ができてくれば、比較的、やけどせずに手を出しやすいと思うのです。

こちらは、NY州で知り合いの業者さんが昨日出してきた物件。24万ドルで、現在の家賃収入が、なんと、3,400ドル、満室になれば、潜在的な家賃収入は、4,500ドルくらいにもなるという驚きのキャッシュフロー物件。【詳細調査中】です。

今後、これまで、個別にしかお見せしていなかった物件情報を、一部、ダウンロードで閲覧可能にしていきます。実際に購入可能な物件です。

ミシガン州新着物件情報です。修理不要、テナント入居の22,000ドル（約250万強）の物件が、利回り32%強（家賃600ドル）。

ダウンロードは、こちらから。

お問い合わせをお待ちします。

ミシガン州の要修理二世帯ものです。修理に、3,000ドル以上かかる目算でいてください。

ニューヨーク州の物件情報です。

物件所在地：NY州
築年数：　　1900年
土地面積：　3,628sq.ft(337平方m)
建物面積： 2,296sq.ft.(213平方m)
概要：　　　3BR［寝室3つ］×2室
現状：　　　賃貸中［200ドル×2室。予想家賃は最大550ドル］。
税金：　　　約2,304ドル（2006年度。月額192ドル。その他、水道代がオーナー持ちで月数十ドル目算）
　　　　　［不動産税算出基準評価額：土地6,800ドル、全体48,000ドル］

フィックスアッパーというのは、要修理物件ということ。

われながらすごい色の物件だなーと思いますが、これは、この2007年3月に、1万3,000ドルで現金購入した、5ベッドルームの大きな一軒家。

去年3万ドルで購入した物件で、家賃は、800ドルです。

2007年3月に、入居済みの投資物件を、なんと、現金1万5000ドルで買ってしまいました！

私が、紹介した物件です。母に買わせてあげようと思っていましたが、強いご希望があり、お譲りしました。

実勢価格は、5万ドルを予想できる、という高エクイティ物件。

知り合いに紹介した物件例です。デュープレックス、つまり、二世帯住宅（といっても別に日本のように、家族が住むと言うのではなく、単に、タウンハウスのように、別々の世帯が居住していると言うこと）

私も、2005年くらいまで、値上がり狙いで来ましたが、ちょうど、その頃、値上がり狙いがどんどん難しくなり、「次はどこが値上がりするか？」と考えてみても、2000年から2004年までのような、楽天的な雰囲気は、なくなっています。

2006年、一番自分的にラッキーな買い方ができたのではないかな、という投資物件を紹介します。

キャッシュフローを狙う【インカムゲイン戦略】と、値上がり重視の【キャピタルゲイン戦略】とでは、両者の行動の指針が根本から異なります。

こう書いてしまうと、簡単ですが、結構、いろいろな投資サイトを見ても、こういう分類を立てているところは少なく、初心者は、戦略の違いを十分意識できないことがあります。

レバレッジといえば、聞こえはいいですが、気をつけなければいけないこともあります。