アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

私が、お客様に、ご紹介できる物件は、実は、それほど多くは出ません。
これは、以下の理由によります。

■ 知らない相手からは買わないので、一般仲介物件は紹介しない
■ 当方の管理会社の評価が低い物件は薦めない

もちろん、「これで、すべてトラブルフリーですV」ともいきませんが、低所得層向けの格安物件を探すときは、相当の注意を払わないと、「修理が多い」「テナントが付かない」というトラブルを、予想以上に経験することになる可能性があるのです。

ここでは、ひとつ、「よさそうに見えたのに、、」という物件の例を、ご紹介してみましょう。

上の写真は、デトロイトのM通り。紹介しなかった物件ですから、実際の住所を公表しても、差し支えないでしょう。

7331 Marcus, Detroit, MI

という物件です。生徒さんや、PCセミナー受講者様は、お教えした方法で、物件チェックをされてみるのも、一興でしょう。

取引先の話では、

■家賃相場は、600から700ドル
■庭が大きい
■多少ペンキ塗り直しなどの軽度の修理が必要

仕入れ値を聞くと、現状ママなら、1万9,500ドル、修理を施しての引渡しなら、2,2000ドルで、私のお客様に、ご紹介できることが、わかりました。

そうすると、お客様にとっては、補修してもらっての購入だと、家賃が600ドルとしても、利回りは、表面で、最低33%ですから、相当、魅力的。写真で見ても、外壁からして、物件の状態はよさそうに見えます。

喜び勇んだ私は、自分の管理会社さんに、物件下見に行ってもらうことにしました。

その結果、管理会社の評価が、以下でした。彼のメールをそのまま、ペーストして紹介しましょう：

The neighborhood is a below average neighborhood, as Detroit's neighborhoods are rated. This only means that it'll be more difficult to attract high quality tenants and the collection rate will be somewhere between 60% and 80%. I say this based on my past experiences in managing single family homes throughout Detroit for the past 10 years. There are no boarded up or burned out houses on the street. The house appears to be in pretty good condition. It's a rentable house, but we will be challenged to find a high quality tenant who will pay his rent 100% of the time. The high quality tenants seek the better neighborhoods. In March of 2007, a similar house within the neighborhood sold for $58,000. In July of 2007, another similar house in the neighborhood sold for $65,000. On the other hand, several other houses in the neighborhood sold for less than $30,000 in 2007. This is a tough one to recommend, even though it may end up performing quite well if we can get the right tenant. Also, several other houses in the neighborhood sold in 2006 for $50,000 or more, but keep in mind that the market is much softer than it was in 2006 and values are not as high.

概要：

この物件は、デトロイト市内の中でも、より荒っぽいエリアに所在しており、通り自体は、空室物件もなさそうで、この物件自体の状態もよさそうには見えるが、良質なテナントは、よりよいエリアを選ぶので、ここに入居してくれるテナントの家賃回収率は、60から80%に終わる確率が高い。これは、私の過去10年来の賃貸管理業者としての経験に基づく意見である。物件の価値としてみれば、近隣で、2007年3月に、似たランクの家が、5万8,000ドル、7月には、別の家が、6万5,000ドルで売却されたという履歴はあるが、同時に、3万ドル以下の売買も何軒か記録されている。よいテナントさえ付けば、よい投資となる可能性はあるが、当方の立場としては、推薦しがたい。また、2006年にも、近隣の家は、5万ドル以上で売れているが、2007年年末現在、市場は、さらなる流動性を見せていることに留意されたい。

管理会社の物件価値の評価は悪くありませんね。この物件も、別途、査定を取れば、5万ドル以上が多分出ることでしょう。私が、この家をご紹介して、「5万ドルの家を半額以下でお買い求めになれますよ」と申し上げても、まったくうそにはなりません。

実際、実は、アメリカ人の業者さんは、ほぼ、100%、そうするでしょう。通常、「安心できる管理会社を紹介してくれ」などといっても、「そんなのは自分でやれ」がアメリカ流です。「聞き合わせてみる」などといって、逆に、実績がない知り合いを紹介され、ひどい目に会う可能性もゼロではありません。私自身、昔、ある地方で、それをやり、その管理会社のトラブルで、1万ドル単位のロスを経験したことがあります。これは、紹介をした、売り手の業者さんが、「良心的ではない」ということではないんですね。

単に、「そこまでは、その業者さんの仕事ではない」のです。だって、向こうは、wholeseller【物件を安く仕入れ、主たる修理を施し、場合により軽度の修理を残したまま、物件を短期間で転売するフィックスアップを行う人】なんですから。

ホールセラー、卸業者さんの仕事の範囲は、「物件の提供」にとどまります。その部分で、虚偽申告がある人などは、問題外ですが、それ以外の部分で、わからないことがあっても、それは、その業者さんが、「不誠実である」「職分を全うしていない」ということではありません。

新しいエリアでの投資の初期には、「誰も知らないところからの出発。」

「よい管理会社を紹介して」
「よいローンオフィサーを紹介して」
「よい査定業者を紹介して」
「よい弁護士やタイトルカンパニーを紹介して」
「よい検査業者を紹介して」

一人の人間が、こっちのニーズすべてに、答えてくれられるわけがありません。こうした業者さんは、自分の持っている物件は、自分で当然管理していますから、管理会社との関係は、「あるわけがないのです。」

以上の状況を前提に、わたしは、「卸業者さんとして信用している」人から、物件の紹介を受け、「取引実績があるため、自分が信頼している管理会社」に、別途、物件評価をしてもらうのです。デトロイトでも、この管理会社は、一度、別の管理会社でイタい目にあった後に、体を張ってめぐり合うことが出来た業者さんです。

その結果、上の物件は、残念ながら、ご紹介フライヤー作成には、至りませんでした。ご紹介しておいて、テナント確保については、運に任せてしまえ、売った後は、お客様ご本人の自助努力でカバーさせてしまえばいいや、というのでは、アメリカ投資がはじめての、遠隔の日本人投資家には、荷が重過ぎるでしょう。

このような物件チェックは、日常的にやっているのですが、あまり、ご説明しない、「舞台裏」です。

ちなみに、私自身が、新しいエリアに最初、進出するときには、こうした「チーム作り」が現在進行中でしか進められないため、結果から見ると、「微妙」なエリアに所在している買い物もあります。デトロイトで、最初に買った「テナント付格安物件」も、実は、そのひとつといっていいでしょう。テナントさんも、悪気はないようですが、言い訳や滞納を繰り返す、手間がかかる人で、オプションリース契約をしているので我慢していますが、銀行融資が、取れない可能性が十二分にあります。こういうテナントもいるので、「あながち、テナント付物件がよい」とばかりもいえないのですね。

この、自分の物件などは、今の私なら、お客さんには、紹介しない物件に入るでしょう。