アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちは。デトロイト市場に投資をして6年になる中山道子です。

投資コンサル・サポートもしているので、管理体制にも、それなりに気を使っています。小額物件で高利回りの賃貸を狙えるので、多くの問い合わせをいただきます。取得コンサルのご相談自体には、応じておりますが、こうしたスタイルの投資は、危険ですので、私のブログを見るだけして、勝手にまねをしたりは、しないでいただきたいです。

過去には、もっとデトロイトの記事を細かくよく書いていましたが、

　「うまくいかないから、日本語ができる管理会社を紹介してくれ」

などといったメールが来るようになりました。

お名前を調べれば、そういう方は、どういう物件をいくらで誰から買ったか、どういう状態なのか、大体すぐ分かります。ご本人は、気がついていないことが多いかもしれませんが、名義がきちんと変わっていないような状況も、多いです。

親切にする義理はないし、手伝えといわれても、なおさら面倒なので、そういうことが分かっても、相談者に、「管理の問題以前に、名義に疵がありますよ」などと、ご本人のご事情をお教えするお返事を書いたりは絶対しません（笑）。

そんなわけで、いずれにせよ、忙しいし、デトロイトの話をあまり丁寧にするのも、馬鹿らしくなり、現在に至っています。

ただ、この前、知り合いに教えてもらいましたが、最近、私が危険だと思う新聞記事が出たので、紹介しておきます。

■■■　以下コピペ　■■■　元の記事は、こちらからリンク　■■■

デトロイトで住宅価格急騰　自動車産業復調、不動産需要が増大

米ミシガン州デトロイト市の一部地区で住宅価格が急騰している。州内に集積する自動車産業の復調に加え、銀行の差し押さえにあった不動産を投資家らが短期間に転売していることなどが背景にある。

　先月、デトロイト市内にある２階建てのれんが造りの家が４万７２１４ドル（約３７０万円）で売れた。２年前に米銀大手ＵＳバンクが差し押さえた物件だ。米投資会社が昨年１２月に３３８３ドルで購入して以来オーナーは４人目で、価格は半年余りでほぼ１４倍に跳ね上がったことになる。

　住宅ローン情報を提供する米ＦＮＣによると、同市の７月の住宅価格は前年同月比７．２％上昇し、この１０年余りで最も高い伸びとなった。ＦＮＣのロバート・ドーシー最高データ責任者（ＣＤＯ）は「自動車産業の復活と住宅市場の底入れとの組み合わせは非常に力強い。一部の自動車工場を２４時間操業に切り替える動きもあり、これが一時限界まで落ち込んだ市内の住宅需要の増大をもたらしている」と指摘する。

　デトロイト市にはゼネラル・モーターズ（ＧＭ）が本社を置き、フォード・モーターとクライスラー・グループもその近郊に本社を構える。

　調査会社オートデータによると、８月の米新車販売台数は前年同月比１９．９％増え、アナリスト予想を上回る伸びを見せた。２０１２年通年では１４００万台を突破し、０７年以来最高となる見通しだ。同月にはクライスラーは１４％増、ＧＭは１０％増、フォードは１３％増をそれぞれ記録した。

こうした好調な販売を背景に、各メーカーは工場の操業時間を相次ぎ延長している。フォードは市近郊にある複数の工場で夜間生産を実施。クライスラーもミシガン州ウォーレンの金属プレス工場を２４時間体制で稼働させているほか、デトロイト市内の「ジープ」の工場で１１月から、従来の２シフト制に代え３シフト制を導入する予定だ。

　デトロイト市は数十年にわたる低迷から抜け出せず、００年以降に人口が２５％も減った。最近の雇用情勢の改善を背景に住宅価格は安定化したものの、同市の住宅の平均価格は２万３２２ドル（ミシガン不動産協会調べ）と、都市部では依然として全米最安の水準だ。

　また同州で不動産仲介を手がけるマイク・シャノン氏は、住宅市場の回復は一様でないと指摘。「デトロイトの良い地区では家屋が不足している。価格の上昇は市内で偏りがある」と話す。デトロイト不動産協会のランドルフ・バーカー理事によると、同市の不動産市場は過去に大幅に落ち込んだため多くの大規模な機関投資家が二の足を踏むようになり、現在はより規模の小さい投資家が支配しているという。（ブルームバーグ　Ｋａｔｈｌｅｅｎ　Ｍ．Ｈｏｗｌｅｙ、Ｊｅｆｆ　Ｇｒｅｅｎ）

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内容を読んだとき、目を疑いました。元の記事は、こちらから。これを真に受ける人もいると思うので、注をつけます。

A two-story brick house in Detroit sold for $47,214 last month, two years after U.S. Bank seized it in a foreclosure. For the home, with blue-striped awnings and white shutters, it was the fourth owner since December, when investor Buy Right Properties LLC purchased it for $3,383.

市内で、ある質流れ物件が、2年後、4万7,214ドルで売却された。最初に銀行からこの物件を買った投資家は、3,383ドルでこの物件を買ったというのに、、、

■　中山コメント
要修理案件が安く買われ、その後、修理、売却されたことが、地域の値上がりであるかのように錯覚させる手法。

Real estate values in some Detroit neighborhoods are surging as the state's automobile industry recuperates and investors flip bank-seized properties. Home prices gained 7.2 percent in July from a year earlier, the city’s biggest jump in more than a dozen years, according to mortgage-data firm FNC Inc. In comparison, an index of prices in the nation’s largest 100 cities increased 0.6 percent in the same period.

この7月、2011年7月比で、物件価格は、7.2%値上がり。この間、全米トップ100都市は、0.6%しか値上がりしなかったのに。

■　中山コメント
これは、うそではないわけですが、デトロイト市内の月次販売軒数は、500軒といった桁で、統計的に有意な範囲の数字ばかりが出るのか、、、
平均的な物件価格は、13,000ドルくらいから、最近、18,000ドルくらいまで値上がりしていますので、これを捕らえて、ここ数年で、30%値上がりと主張してもいけなくはありませんが、大多数が、銀行放出の要修理案件で、キャッシュ買いの投資家比率がこれだけ高いわけですから、「この30%」が、「バブル時の30%値上がり」と、まったく意味、性質が違うことは、自明でしょう。それなのに、その内実を、地域経済の底上げにリンクするロジックは、大学入試の小論文対策ならいいかもしれませんが、社会人が、これを読んで、実際の投資指標として意味があると考えるとしたら、それは、荒すぎるのではと指摘しておきたいです。

“The combination of the auto industry comeback and the home market hitting bottom is pretty powerful,” said Robert Dorsey, FNC’s chief data officer, from his office in Oxford, Mississippi. “They’ve been going to round-the-clock shifts in some of the auto plants, and that translates into housing demand for a city that was as low as you can go.”

Private-equity firms and other investors are snapping up foreclosed homes, helping to buoy prices in areas where values plunged during the recession, such as Southern California, Arizona and Florida. The hardest-hit regions are leading a nationwide housing recovery being fueled by a tight supply of homes and Federal Reserve efforts to keep mortgage rates low.

Auto Market

In Detroit, there’s the added element of the resurrected auto market. Ford Motor Co. (F) plants in Dearborn and Wayne, Michigan, near Detroit are operating overnight with rotating crews of workers, along with plants such as Chrysler Group LLC’s Warren, Michigan, metal-stamping factory, which run 24 hours a day. A Jeep plant in Detroit will add a third shift in November, with the U.S. auto industry heading for its strongest year since 2007.

デトロイト・エリアの自動車工場の操業カムバックについて、いろいろ。

■　中山コメント
フォードの工場は、ディアボーン市とウエイン市。クライスラーの工場もウオレン市。デトロイト市内には、今度2012年11月に開設される工場以外は、確か、ほとんど、操業している工場はなかったはずです。いずれも、30分で車で通勤できることは確かでしょうが、労働組合に加入した上で、こうした工場にきちんとしたポジションを持っている立場の人は、市内で、600ドル、650ドルの物件を賃貸をする層とは必ずしも相関しないというのが、6年にわたり、累計して、100軒以上になる物件を管理してきた私の経験ですけど、、、

As recently as 2009, the automakers had ceased round-the- clock assembly after the worst recession since the Great Depression helped contribute to the bankruptcies of Chrysler and the predecessor to General Motors Co. (GM)

Home sales in the metropolitan Detroit area jumped 11 percent in August compared to a year earlier, according to Realcomp II Ltd., a Farmington Hills, Michigan, multiple-listing service operator. The inventory of properties on the market in August fell 16.1 percent to 26,404. Foreclosures comprised 11.8 percent of the market and short sales made up 21.3 percent.

去年の８月に比べ、物件売買件数が、１１%急騰。

■　中山コメント
上に述べたように、450軒が500軒になった（正確に確認していませんが不動産協会のサイトに出ています）ということで、マイナスではないでしょうが、、、地域再生といっても、人口規模や余剰家屋の比率から言うと、、、
例えば、ビング市長は、「放置物件取り壊しキャンペーン」というクリーンアップ作戦を去年から掲げているのですが、50年代から比べ、人口が半分に急減しているわけなので、その中で、1、000軒単位の放置物件を、予算をわざわざ作ってつぶしても、桁は、二桁くらい違うはず。そういう条項で、この都市で、毎月50軒の売買物件増加に、ここまで大きな意味を持たせるのは、いかがなものか、、、

The housing recovery isn’t uniform, said Mike Shannon, a real estate broker in Dearborn, Michigan, who specializes in selling bank-owned properties in Detroit. Three out of 10 homes in the city are vacant, according to the Census Bureau. Almost half of properties are valued at $50,000 or less.

市内では、10軒のうち、3軒の物件が、空室であるということだ。なので、復興は、市内に均一ではない。

Home Shortage

“Detroit has a shortage of homes in good areas, and when one of those properties comes on the market, it usually goes in a day or two,” Shannon said. “Prices are going up neighborhood to neighborhood -- it’s not an across-the-board thing.”

デトロイトには、いい物件が足りないところがあり、そういう物件は、すぐに売れてしまう。どこでもそういうわけではないですよ。

■　中山コメント
引用する事実はいちいち事実なんですが、なんともつぎはぎの印象。
そんなことを言えば、市内には、Indian Village といった歴史的な「スポット的な田園調布」エリアもあり、こうしたエリアの物件は、周りが2万ドル以下で売買されている間にも、20万ドルとか、50万ドルとか、もっと高額で普通に売り買いされています。それは、不況の中でも、格差は変わりません。

Hedge funds and private equity companies, which have been buying foreclosed homes in other parts of the U.S., have largely bypassed Detroit, said Randolph Barker, a director on the Detroit Association of Realtors. In Motor City, as Detroit is known for its concentration of automakers and parts suppliers, smaller investors have dominated the market, he said.

“Detroit has a reputation that scared away a lot of big institutional investors because the market fell so far,” said Barker.

The city is still reeling from a decades-long decline that since 2000 has shrunk its population by 25
percent. In April, it narrowly averted state takeover because of its budget deficit and $12 billion in long-term debt. The city is now under watch of an advisory board as part of an agreement with the state to prevent it from seeking bankruptcy.

Cheapest Market

The average home price in the city was $20,322 in July, according to the Michigan Association of Realtors, making it the cheapest urban market in the country. For all of Wayne County, including the higher-end neighborhoods of Grosse Pointe and Grosse Point Park, the average price was $108,616, according to the group.

For the home with the blue striped awnings in city’s Conant Gardens neighborhood, the ownership trail starts with Buy Right Properties, which purchased it in December. MJ Income Property LLC paid $21,500 in March, followed by F Market Straights LLC, which bought it for $27,000 a few days later, according to the deeds. A private buyer purchased it on Aug. 17, the county records show.

Home values in the state have stabilized as Michigan added 29,300 jobs at auto-assembly plants and factories that supply parts after GM emerged from a government-backed bankruptcy in July 2009, according to the Center for Automotive Research in Ann Arbor, Michigan.

ミシガン州には、3万件近くの職が戻ってきて、住宅市場は安定しだした。

■中山コメント
デトロイト市は、最高、1950年には、人口180万人。それが、現在、70万人です。デトロイト首都圏（広域周辺都市を含む）だけで、400万人以上の人口がいるのに、ミシガン州全体を通して、3万の職が生じたからって、デトロイト市の不動産市場が安定しだしたって、、、

Resurgent Riverfront

GM, the largest U.S. automaker, has its multitower world headquarters on Detroit’s resurgent riverfront. Ford Motor Co. is based in Dearborn, Michigan, 9 miles (14 kilometers) away. Chrysler Group LLC is headquartered in Auburn Hills, another Detroit suburb to the north.

U.S. auto sales rose 19.9 percent in August, exceeding analysts’ estimates, and are on pace to exceed 14 million vehicles for the best year since 2007. Chrysler’s sales last month increased 14 percent, GM sales were up 10 and Ford rose 13 percent, according to Autodata Corp., which tracks auto sales.

Michigan has had the fastest-improving economy in the U.S., after energy-rich North Dakota, from the third quarter of 2009 through the first quarter of this year, according to the Bloomberg Economic Evaluation of States, which tabulates economic recovery from employment and home values to performance of public companies. Michigan’s unemployment rate of 9 percent is down from 14.2 percent in August 2009.

ミシガン州の失業率は、2009年の14.2%から9%へと下落。

■中山コメント
これも、「ミシガン州の失業率」と「デトロイト市の住宅市場」をリンクするロジック、、、しかし、デトロイト市の失業率は、フリント市とならんで、ミシガン州で最悪ランク。9%でないだろうことは、知識がない方でも、想像がつくのではないでしょうか？
この記事、読んでいると、だんだん、脱力してきませんか、、一応義務感からこの記事を書いていますが、大体ほかにやることもたくさんあるので、馬鹿らしくて、自分の時間が無駄になるような無力感に襲われだしました、、、

Neighborhoods Gaining

Neighborhoods in the region where prices are gaining include Indian Village, the Boston-Edison area and Palmer Woods, where Republican Presidential Candidate Mitt Romney grew up. A home his father owned on Balmoral Drive was torn down two years ago after it fell into foreclosure.

For some Detroit neighborhoods, the improvement in the market has come too late. Areas like Brightmoor and Delray have acres of dilapidated houses, their doors standing open after vandals stripped the structures of furnaces, water heaters, kitchen cabinets and copper pipes, said Shannon.

“We have wide open plains where there used to be tight- knit neighborhoods, and we have other places where you drive two or three blocks and all you see are foreclosures with their doors hanging open and the houses trashed,” Shannon said.

Where green fields cover the scars of entire blocks of homes that have been bulldozed, people have proposed plans to use the space as parks and even urban farms, said Barker.

“We’ve got a blank slate in some parts of the city, because of bulldozers,” said Barker, the director on the city’s Realtor association. “A much better solution, though, is to have the market firm up and get more of these homes performing on the tax rolls.”

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こういう記事を使ったり、読んだりして、そうなのか！と思うタイプの方が、たまにいると感じます。デトロイト関係のブログをこの6年もやっているので、一応、コメントをすることにしました、、、

デトロイト投資は、成果が出る場合もありますが、手間もかかりますし、リスクもあり、質の低いテナント対策や空室管理は、日常的な問題として想定する必要があります。地元のフルタイムの修理や三ならともかく、遠隔の副業投資家が、それなりの期間、ホールディングした後に、売却益を出すところまでいくかは、分からないといったほうが、正直なところではないでしょうか。

ブルームバーグのこのジャーナリズム、日本の女性週刊誌と一緒で、「アゲ」て、「サゲ」る波を作って読者の関心を引く手法なのでしょうか。いや、一方的に悪い局面のニュースの記事ばかりを書いていると、地元から苦情が来るといったところで、積極的是正措置？があるでしょうか、、、苦笑

ウオールストリートジャーナルなら、さすがに、読者のリテラシーが高すぎて、しかも、コメント投稿機能があるので、このような広報記事は、出せないのではと思いますが、いずれにせよ、メディア、マスコミも、ずばり、「商売」。原発事故報道でなくても、何が真実なのか、妥当なのかを見極めるのは、私たち一人ひとりの仕事であることを、お忘れなく。