アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対デトロイト投資物件は、実は、今度、50軒目の決済を迎えることになりました。今日は、その前に決済するある物件の建物検査一式が届きました。

始めたころに比べ、精度や仕上がりがすごくあがっていると思います。この家も、お手伝いしていてめっちゃテンションあがりましたので、ご紹介してみます。

外観。結構こじんまりしていますが、unfinishedな地下室を入れなくても、居住面積は、120平方メートルくらいになります。

入って右手が、リビングです。磨きがかかってきたツートーン使いのインテリア。こっちとは、比べ物になりませんね、、、汗

リビングは、暖炉があります。暖炉は、煙突の中や利用に問題があったりすると、発火の危険も生じるので、投資家の立場からすれば、一概にうれしいとも言いにくいところですが、寒いエリアですので、素敵なフィーチャーであることは間違いありません、、、

この部屋は、窓に、アクセントつき。

標準より上ランクのキッチンキャビネット。キッチンキャビネット自体を取り替えなければいけない場合は、やはり賃貸用ですので、新品にはなりますが、標準仕様を装備します。それに対し、物件備え付けのものが、状態がよいと、この例のように得をします。

キッチンはイエローのツートーン。9月26日のセミナーに客員講師で、大阪から来てくださるエクセルイブ社の尾浦英香先生は、「女性向けのインテリア」の大家。キッチンなどに、元気なアクセントカラーを使って、テナントさんに元気になってもらい、家賃滞納を防ぎましょう、と賃貸フェアのプレゼンでおっしゃっていました。尾浦さん、これなら、カラースキームは、合格でしょうか？

バストイレ。床のデザインが、おしゃれです。オリジナルのフィーチャーが趣味がよかったりして、状態がよいと、めちゃくちゃ得をしますね。

リモデルした屋根裏の階段上がった踊り場。この物件は、屋根裏が広く、寝室を、2室、仕立てました。《寝室の定義は、closetのある部屋です。》天井が少し低くなりますが、現地の人は慣れていて、少し大きくなった子どもさんにぴったりです。（バンガローBungalow形式と呼びます。もともとは、イギリス以来の建築史の中では、インドBengal式の居宅という意味だったようですが、現在、ポーチがあって、切妻式の屋根があり、2階は無いか、屋根裏になっていて、寝室／居室が1階にあるスタイルをいいます。）

ちょっと写真が荒いですが、細かいパーツにも、気を配ってくれています。こういうのは、アメリカ人が得意とするところで、よく見るとめちゃちゃちだけど、しゃれて見えるパーツがホームセンターに行くと、たくさん売っています。ランプなんか、備え付けた後、多少ペンキが付いていたりして、日本での仕事なら、クレームが付くところでしょうが、私たちは、これで、普通にスルーです！

この家は、外壁の地面周りのコンクリ壁が、大変よい状態にあり、24年の建築時の後、手を入れたのではないかと思いますが、水漏れ問題が生じにくそうですね。多少、室内をきれいにしてあったりしても、外壁が木造のままの家は、築年数が進んでくると、多少割安で買えたとしても、こういう家とは比べ物になりません。これは、この家の中でも、一番くらい、すごくいいフィーチャーです。

庭です。フェンスは今回新しいものです。この木が遠くに生えていて助かりました。前に植樹した木が、めっちゃ大きくなって、家を脅かすって、こういう庭付き中古には、ありがちな話で、切ったりしなければいけないとなると、ひと手間です。

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この家、リフォームをしなおす前の写真もありますので、お見せします。
賃貸人層を考えると、同系ペンキを、一部かさね塗りする程度でも、ごまかせそうでしたが、色使いだけで、すごく華やかになりました！

■■■物件プロフィール

築1924年
4BR、1BA、庭付き戸建所有権
土地面積　408平方メートル
一階面積　85平方メートル
地下面積　85平方メートル
二階面積　リフォームのため現状登記情報がないが、2室、35平方メートル前後

価格3万2,000ドル
家賃725ドルで、今週入居予定

利回りは、翌年以降の課税評価額に左右されますが、今のままで推移すれば、16%台。過去に紹介した物件の中で、利回り見込みが最も高いものではありませんが、通常案件は、3BRであるのに対し、4BRであること、アップグレードフィーチャーが多数あること、向かいに、あるキリスト教の教団が運営する各種施設の一角である市民アクティビティーセンターがあるなど、総合評価が大変高い物件となったと思います。決済前に、入居が決まったのは、その証拠でしょう。去年と比べると、シームレスな管理体制で、決済前から賃貸告知をするようになっているので、それが効いてきています。

向かいのアクティビティーセンター。教会もあり、家族もちのテナントさんにとっては、子どもを歩いて通わさせられる強力なエリアサポートシステムになるはず。今後、賃借人募集時にも、よい場所となるといいです。

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現在物件価格は、当社仕様完全フィックスアップ案件で、2万7,000ドルくらいから、決済に必要な総資金は、300万くらいからとなっております。この記事でご紹介した物件の決済に必要な金額は、権原瑕疵保険や手数料、固定資産税の12月までの日割り計算を含め、3万4,375.25ドルプラス保険でした。《3軒以上が対象になるレートのよいグループ保険に加入されたので、年間コストは、470ドル程度》

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