アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

そろそろ、3月に入り、これからの契約案件は、決済は4月になります。現地では、冬季には、テナント客付けの問題と、建物検査の問題で、特段、よい季節とはいえないので、冬季物件は、延長保証などのオプションをつけてオファーしておりましたが、今後、物件ご案内は本格的に再開可能です。

この冬の間の状況について、多少、ご説明します。

冬にお出しした物件は、万が一ということがあるので、テナントがついてからを原則としました。そのため、いずれも、オーナー様には安心感が増したかと思います。

2月以降、米国では、確定申告による過払い税金の還付などが一般的なため、この時期は、テナントさんが、どこでも、引越しを再開します。デトロイトでも、冬の間、ずっと雪に埋もれていたわけではなく、降雪しては、それが解けてといった状況を繰り返していました。

決済してから1年以上たっている物件の数が増えてきているので、決済後、しばらく管理している物件を対象に、2月以降、集団メンテということで、雨どいや水道管の確認など、古い木造建築にとって大切な水周りの確認作業に入っています。一部、積雪もあり、完全には完了していませんが、今後、決済後1年以上の物件について、毎年、折を見て、こうした巡回を指示していく形となります。

冬の間に、管理会社を一本化しました。これは、件数が増えて、当方のノウハウが増えてきた反面、現地の管理会社によるお任せでは、当方希望の管理水準が維持できないと判断したためで、2月1日付けで、いっせいに、専属体制となりましたが、現在、引き渡された修繕予備金や敷金の金額確認など、やはり、事務自体は、友好的に、しかし、継続しています。

前の管理会社のほうで、当社管理委託物件数が、急成長し、それに対応できない部分があったため、一部の物件で、滞納テナントの強制退去手配等に入り、一時、空室物件が増えましたが、新規入居対策は、おととしと比べ、去年、劇的に改善させられていたという背景があったため、この冬も、敷金や礼金をディスカウントしたり、家賃を、25-50ドル程度、割安で入れる等の処置で、ほぼ、収集させることができました。

この間、古い電気メーターや水道メーターがついていた物件は、メーター入れ替えなどで、入居準備が遅れていた状態があり、オーナー様には、「問い合わせがないのか」というご心配をされた方もありますが、入居マーケッティング自体は、どの物件についてもスムーズに進んでおりました。ただし、移管などに基づく事務作業、行政待ち、電力／水道会社待ちの案件が、一部の物件の空室を長引かせたのは確かです。

専属管理体制によるノウハウ蓄積化の道筋が確保されたことにより、今後、既存管理物件も、新規物件も、統一新基準で市や電力会社等とのやり取りが可能になりましたので、将来は、同じトラブルは、激減するものと、予測しています。

現在、テナント審査も厳しくなり、たとえば、銀行口座の情報なども、入居にあたり、提供を求めることとなりました。理由は、将来、滞納回収事業に乗り出せるようにで、現在、家賃滞納者は、退去を求めるところで終わらざるを得ない状態ですが、銀行口座特定など、これまで、入居時に申し受けていなかった各種情報を保有する立場に立つことで、賃金等収入差し押さえ訴訟を起こすことが可能になります。この部分は、今後の課題となります。

一部のオーナー様に置かれましては、この冬、こうしたトラブルシューティングに対するご協力を頂き、また、空室問題にもご理解をいただいたりと、ご協力に感謝しております。

さらに、この3-4月は、予定通り、オーナー会発足というスケジュールを想定しております。オーナー会の趣旨等については、こちらをご覧ください。

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対デトロイト投資にご関心のある方は、可能でしたら、できるだけ、まずは、私のセミナーのいずれかにご参加ください。

理解するのが容易な投資スキームではなく、また、英語やパソコンリテラシーを有る程度要求されますので、単に、数字やイメージだけでエントリーされるようなものではありません。

対デトロイト投資プロパーについてのセミナーは、今年、5月9日に予定しております。

現在、お申し出をお受けしてから、1-3ヶ月内に物件をご案内させていただくような流れとなっております。理由は、当社希望スペックに基づき、仕入れから行っているためで、古い物件の品質管理の精度を高めるため、安そうに見えても、一般に流通している、修理歴の知れない一見の売主の物件のご紹介はしておりません。

たとえば、現在、当社指定仕様では、外壁は、樹脂かレンガ（メンテ不要のため。一部アルミ）、水道管は、樹脂に取替え、電気は100アンペアアップグレード、屋根も3-5年修理不要といった細かいスタンダードを遵守しており、オーナー様の中長期補修計画が、最小限で収まるようなプラン立てをしております。

このような慎重な姿勢の結果、現在、当社は、ご紹介した物件の決済がらみのトラブルや入居までの追加補修による想定外の予算組みなどは、これまでのところ、細かい事務処理レベルのミス以外には、ほとんど生じておらず、比較的順調な投資計画を立てていただくことが可能になっております。私自身がこのエリアに投資を開始してから3年以上、初期オーナー様も、2年以上の歴史を持って、なじんできてくださっています。

高リスクにもなりかねないこのエリアで、これからも、丁寧に、投資を進めていきたいと念じております。