アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

円ローン案件は、ローンの仮審査を通っていただいた段階で、ベガス投資を希望される場合、個別に物件サーチに入りますが、勝手ながら、デトロイトのほうは、内々に、ウエイティングリストを作っています。

数的に、平均すると、毎月、3軒くらいしか、ご案内ができないからで、別に、大量のお客様が殺到しているというわけではないのですが、、、笑

これには、いくつか理由があって、現地のほうの理由としては、

　■客付け展望が良い物件を選ぶ手間
　■そうした物件を信用のできるいつものチームで丁寧に修理していく手間
　■空室在庫に客付けをしていく手間

などがあるから。

格安の要修理競売物件は数多いですが、そのほとんどが、私たちの審査基準を満たしません。また、良いポテンシャルのある要修理物件があっても、それを修理するチームの仕事振りを監督できるのは、数人だけ。最後に、空室で物件を購入する場合も多いわけですが、内見や審査のための管理担当者の手間は大変大きいものなので、空室物件を一度にたくさん増やすことには、私がここでもブレーキをかけています。

たとえば、今、現在、実は、一軒、空室でのお買い上げから、テナントがつかないまま、3ヶ月目に突入している物件があります。

毎日のように内見はあり、通りも物件もよいので、「見込み違い」ではないと思いますが、お客様のご心配を早く解消しなければ、と私も毎日念じていたりします。通常、2、3ヶ月待ってくださいとお断りしているので、まだ、オーナー様ご承知置きの範囲内ですが、、、

常時、数件の空室物件を見せて回るのは、通常業務の範囲内ですが、その数が累積してくると、私たちの管理会社で、最終責任を主として引き受けているのは結局はオーナー一人なので、彼の負担を、過度に増やさないように調整し続けたいと思います。

さらに、お客様との関係では、

　■皆さん初心者なので、契約締結前から締結後しばらくの間、流れをご説明する手間

というものがあります。購入後のサポートの必要のほうが大きい場合もあるので、こうした部分で軽く流されてしまっては、皆さん、不安が生じてしまうでしょう。

最後に、私は、いわゆる「営業」のようなことはしない反面、お客様とのやり取りで、場合によったら遠距離の方となんかは、お目にかかることなく、信頼関係を築いていかなければいけなかったりするので、その部分にも、気をつけています。「買います」といわれても、場合により、多少、お待ちいただく間に、希望者様の事情や考えが変わったことも、正直あり、そういう場合は、「やはり、スグ買わせてしまわなくて良かった」と思うのです。

参考までに、今週、ご案内している案件をひとつ、ブログにアップします。いつも案内している3万ドル以下の物件より、少し、割高ですが、利回りは、同ランクです。

●築1940年
●修理不要、入居済み
●査定予想レンジ6万から8万ドル
●1,290スクエアフィート【120平方くらい】
●３ＢＲ、１ＢＡ、地下室、別棟ガレージ、フェンスつき
●当方管理会社で、周辺エリアや物件評価済み
●家賃750ドルで入居中。当方管理会社で、テナントを再度審査、合格済み

収支

家賃750×12=9,000ドル
保険見込み80×12=960ドル
税金2007年度時点で1,513ドル
管理会社管理費900ドル

満室時毎年のキャッシュフロー見込み＝5,627ドル

実質ＲＯＩ　5,627ドル÷3万3,000ドル=17.05%

驚きのゴルフコースに面した案件です【爆笑】。

ゴルフコース詳細については、こちらのＨＰから。

この物件も、ご紹介申し上げようとしていた方は決まっていて、物件のチェックに、2週間くらいかけていました。今朝ご案内し、スグにご了承をいただいたので、3週間後の契約締結のための契約書作成手配に入りました。

ご注意：固定資産税は、2007年度実績で、変動の可能性があります。保険は、地元に3軒以上お持ちのお客様の場合、同レベル以上の保障で、3分の2になります。上の計算には修理の必要のある場合等追加出費は計上されていません。オーナー様には、管理会社において、常時300ドルの修繕予備金積み立てをお願いしています。投資をされるときは、オーナー様側においても、それを超える心積もりとして、初年度の家賃は修理等予備金としてお取り置きいただくと、気が楽かと思います。

実際の契約締結に当たって物件価格以上に必要なのは、建物検査の375ドル、税金の日割り計算や保険加入、名義書換手数料や権原瑕疵保険加入も含め、2,000から3,000ドル程度です。たとえば、保険を向こう1年分払っておくか【この例の場合は、960ドル】、四半期分のみ払われるか【240ドルで済む。ただし次のサイクルの支払いは、2ヶ月で催促が来ます】で、金額が異なります。