アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ニューヨーク州の物件情報です。

物件所在地：NY州
築年数：　　1900年
土地面積：　3,628sq.ft(337平方m)
建物面積： 2,296sq.ft.(213平方m)
概要：　　　3BR［寝室3つ］×2室
現状：　　　賃貸中［200ドル×2室。予想家賃は最大550ドル］。
税金：　　　約2,304ドル（2006年度。月額192ドル。その他、水道代がオーナー持ちで月数十ドル目算）
　　　　　［不動産税算出基準評価額：土地6,800ドル、全体48,000ドル］

★アピールポイント★
驚きの利回り！査定も、5万ドル程度と予想されます。保険は、要見積もりですが、月額50ドル以下目算。但し、現在、上下賃料が不当に安く、まず、500ドルくらいの家賃に適正化できるか交渉する必要があります（決裂すれば退出、清掃、募集で、一室1,500ドルくらいかかり、空室中無収入です。しなければ、修理当面不要、但し、外装ペンキ塗りする場合は、2,000ドル）。入金期日が迫っており、建物検査を第三者のプロの業者に依頼する余裕がないかもしれません。管理会社は、外装以外は当面不要といっています。査定満額は、5万くらいでしょうが、市場が停滞しているので、すぐその価格で転売するほどの益はなく、「家賃を楽しむ」戦略です。諸手続き費用は、税金の日割りや保険加入、弁護士手数料を合わせ、1,500ドル前後。

2007年7月13日までの、今週末クロージングするはずだった物件です。今週いっぱいで、売主が、短期高利融資を取得しなければいけないので、来週は、2,000ドル（売主の融資取得コスト）、上乗せになります。

また、賃上げ交渉も着手し、家賃が相場並みにあげられれば、値段も、それに応じて、値上げします。

物件的には、

１）良いエリアとはいえないので、ちょっと、管理会社に、見に行ってもらっています。エリアがそれほど良くなくても「この程度なら、まあ管理できるだろう」ということであれば、キャッシュフロー戦略としては、まあ良いわけです。

２）というわけで、フツーに査定を取れば、多分、5万ドル近く出ると思いますが（外壁があまりきれいでないらしいのでその分を引かれる可能性はある）、市場自体が、それほど活発でなく、一般的に売ろうとしても、家賃が適正化した後に、4万から4万5000ドルと言った感じで、手数料がかかりますから、買って転売するほどの利益はありません。なので、まさに、キャッシュフロー物件です。数年以上、もっておける場合のみ、お勧めします。

３）リファイナンスですが、普通は与信が2年分必要なほか、特定銀行の融資条件が変化すれば、多数の銀行が相手をしてくれるわけでないので、難しいかもしれません。ですので、そちらのほうは、場合により「ダメでも」くらいの気持ちでやっていただいたほうがありがたいです。

購入には、3万プラス、最大2,000ドルくらい、また、両方の部屋で値上げ交渉がもめれば、収入なしで、数ヶ月、また、再入居までの費用が合計3,000ドルとさらにかかりますので、「予想利回り44%」には、こうしたリスクがあります。