アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

デトロイトは冬は、積雪が通例で、前にも何回か申し上げていますが、

■積雪が著しいと、外部構造の検査に差し障る
■11月のサンクスギビングから2月以降の税金還付の時期までは、不動産はオフシーズンで、賃借人も少なめになる

という二つの点があります。

このため、10月の物件購入は、賃貸付けのバランスに気をつけながら、行わなければいけなくなりました。対処として、いずれの物件も、現在は、決済前から、前倒しで、賃貸募集を行ってもらっており、おかげさまで、戦績大変良好な形で、推移できております【敷金1か月分は、マーケティングフィーとしてご負担いただいています】。

2008年9月30日現在、すでに、年内に物件を、ご案内するお約束になっている物件数多数のため、今の段階で、全員に、満足のいく案件を、年内にご案内できるか、「大車輪でやってみている」状況となっています。

【多数といっても、これは、すべての物件に、責任ある立場の人間が、少人数で、目配りをしなければいけないため、実質上、毎月、3-6軒くらいが上限であるためで、毎月、何十軒も、出ているわけではありません。（汗）】

上の事情にかんがみ、デトロイト投資案件の新規ご案内は、来年2月まで、お休みさせていただきます。

現在、金融恐慌の不安があり、興味があるけれど、動向の推移を見たい、と思われている方のほうが、多いかもしれません。私にいわせれば、「私たちのデトロイト投資には、そんなレベルの話は、まったく無関係」ですが【爆笑】、当然、為替リスクに対する評価は、ご本人様がご判断される形となります。

いずれにせよ、デトロイト新規エントリーご希望の方は、冬の間は、ブログなどごらんいただいたり、セミナーや一般懇親の場で、ゆっくりと、ご検討をいただければ幸いです。

参考

下は、この9月上旬に決済した、3BR、2万5,000ドルの物件。決済翌日に625ドルで、テナントが、入居しました。満室、修理不要で推移すれば、確定申告前の実質リターンが、19%を超えます。（管理費10%、保険と固定資産税。但し、固定資産税額は前年度実績での計算）

通常、中程度の要修理案件を修理して出す形のため、逆に、修理後は、主要な修理アイテム【一番大きいのは、温水器や暖房機、屋根、外壁】は、4-5年は、必要ない形でご想定いただけます。

また、一般的なテナント付物件の場合、オーナーが負担する修理代は、テナントの使用状況によりますが、標準的に、年間、200ドルから、800ドルくらいのちょっとした支出を想定します。

2008年9月30日現在は、顧客様物件は、満室でトラブルなく運営できております（あくまで現時点です）。

デトロイト投資を検討される場合は、ぜひ、不定期に開催しておりますデトロイト投資セミナーへのご参加をご検討ください。細かいご説明があり、各種リスク要因のほか、手間ヒマかけた投資であることを理解していただく必要があります。

例えば、空室時に、賊の侵入があり、温水器等の高価な備品を盗んでいったりすれば、保険請求をするか、あるいは自分でロス負担をカバーするか、といった問題がリアルに生じえます。

これは、デベが分譲時に組織する、管理組合【home owner's association】がある、gated community【内部の人間しか門を開閉できないプライベートコミュニティ。円ローン対象ベガス案件は、いずれも、このタイプ】については、ほとんどしなくて良い心配です。

こうした対策のために、

■空室時の管理会社の見回り
■保険
■防犯アラーム契約

等、方策を採っていきます。後二者の場合は、特に、その範囲は、投資家様本人が費用対効果から、自ら、決定をしていく形となります。