アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

現在、ウエイティングをお願いしている対デトロイト投資ですが、おかげさまで、賃貸付け等の展望はよく、決済と同時に入居が決まる例も出ています。

ご案内のように、積雪地方では、冬は、不動産購入には適当とはいえません。

理由は、複数あります。

■リフォームの工事が、雪で、ずれ込みがち
■建物検査をするとき、積雪が邪魔をする
■入居希望者が激減する

なので、私自身、去年度は、「自主休業」させていただきました。（こちらから）成果の精度が下がる可能性が高いと思ったからです。

しかし、現在、投資先に対する管理体制は、相当に向上しており、去年と比べ、

■管理体制全般の強化
■物件の客付けが、3ヶ月というご案内に対し、ほぼ全軒、1-2ヶ月の前倒しができている
　（ただし、家賃補助案件は、入居決定後、書類や検査に手間取ることあり）
■決済から入居まで、修理問題や物件の瑕疵問題などのトラブルを起こさない

といった全般、良好な状況が、ご報告できております。売主も来日したり、去年、今年と、2度の視察旅行での皆さんとの交流で、日本人のニーズというものを、ずいぶんと理解してくれるようになっています。

もちろん、課題がないということではなく、それらとしては、

■滞納や強制退去における手順の効率的なシステム化
■滞納家賃回収における手順の効率的なシステム化

が中心です。

単発的には、ちょっとしたトラブルはよくあり、その種類もいろいろです。

この前は、あるオーナー様が権原瑕疵保険の申請をするのを、お手伝いしました（1,000ドルほどの被害で、保険会社から支払いは認められ、現在、小切手到着を待っているところ）。11月7日のオーナーズカンファレンスでは、突っ込んで、こうした事例のご説明をさせていただきます。

しかし、上の一般的な事情にかんがみ、今年は、チーム内の自信がある程度できてきたので、冬の間も、「冬決済でかまわない」という方に、案件をご紹介させていただきます。私自身も、去年2008年12月には、冬の状況を視察したほか、2月には、自分自身が、こちらの案件を決済してテストしてみました。冬といっても、2月末決済で、2月になると、税の還付などがあって入居の時期が始まるものなので、入居はすぐ決まりました。

私自身が実は最初は、結構、意外でしたが、積雪といっても、このエリアは、一面が雪に覆われてずっと地面が出ない状態が3ヶ月続く、というイメージではなく、積雪があり、また、冬の間にその雪が解け、さらに積雪し、といった感じです。

このため、真冬であっても、決済期日を柔軟に対応すれば、検査自体を積雪がまったくない状態で行える場合もあるわけです。

さて、冬決済の場合、屋根から地下室まで、水漏れ問題の見落としが、一番のポイントとなります。

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積雪後、12月後半から3月前半までの決済案件の手順

■通常と比べ、物件価格から、1,000-2,000ドル程度のディスカウントをいたします。利回りが向上します。

■冬の空室時のお客様のメンテ費用は不要とします。状況を見て、物件には、winterize（凍結対策）などをしなければいけません。また、それに失敗すれば、トイレ周り修理などの問題が出る場合があります。これらの保持コストについては、最初の越冬につき、売主側が、引き続き、管理と無料修理を約束します。

■積雪のため、決済後、3ヶ月または、4月15日までのいずれか短いほうの期間、物件修理保証をお付けし、インスペクターが、保証期間終了直前の解雪時に再度、確認に行きます。たとえば、12月15日決済時に、雪で建物検査で、一部、建物の土台回りのコンクリの亀裂があっても、それを見落としたとします。この場合、3月上旬の解雪時に、再検査で、その旨確認し、その亀裂を、売主負担で、直します。他に、庭の粗大ごみ除去などが典型的な例となるかと思われます。ただし、このサービスは、積雪がまったくない状態で建物検査をできた場合は、真冬であっても、適用いたしません。

■決済後、4ヶ月以内に入居が決定しなかった場合、4ヶ月目の終わりに、家賃1か月分をキャッシュバックします。ただし、この趣旨は家賃保証ではありません。これまでのところ、長期入居困難ゆえに、「購入自体が失敗だったことを認めなければならない」という案件は出ていませんが、物件はいずれも、個性があるので、その点はご了承ください。

■決済期日について、修理や検査の進展状況に応じ、柔軟に対応していただけることを、当方として希望します。

購入ご希望の方であっても、「冬は、ちょっとね」と投資家様が思われる場合は、上のような冬案件を無理にお願いすることは当方としてはいたしませんが、「それなら、納得がいくよ」と思われる場合は、お申し出いただければ幸いです。

冬案件のご案内は、原則として、積雪開始が一般的な2009年12月15日前後の決済以降とします。積雪がほとんど観察されない暖冬となる場合も、上のキャンペーンは、同じ条件で行います。

【注記：現在、新規相談ご希望者様へのご案内は、難しい状態が続いているのですが、9月26日セミナーご出席者様には、既存オーナー様やDVD購入者様、視察旅行同行者様に準じて、ご相談に応じさせていただきますので、ご検討ください。】