アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

デトロイト市役所の破産申請は、この1年以上、地元では、期待されていた動きですが、実際に、スムーズにいくかどうかがわかるのに、来年の夏までかかるかもしれません。日々の家賃収益、賃貸経営に、大きな変化があるということはないですが、その間、債権者との攻防や市のサービス動向を、確認し続けられればと思います。

今回、昨日来た短期投資案件をご紹介します。

ミシガン州ウエイン市
物件鑑定価格　9万8,000ドル
融資希望額　6万5,000ドル
Loan　To　Vａｌｕｅ　66％ （担保比率のこと。65,000÷98,000で、数字が低いほうが低リスク）

融資期間　1年間。繰り上げ返済ペナルティなし。

返済総額　1年間で、8,328ドル（一部は月次返済）
年率　　　　12.81％
ご注意　　　繰り上げ返済があったときには、利益率は多少落ちる可能性があります

担保条件　第一抵当権

この物件は、

築年 1970年
間取　3ベッドルーム2バスルーム
面積 1,908平方スクエアフィート
庭　　 6,345平方スクエアフィートプールつき

エリアは、いわゆる、cul de sac, 奥まったコーナー、行き止まりで、日本と異なり、よその車がドライブスルーしないので、よりよいエリアと判断されます。

現在、まだ、フィックスアップ中です。

＋＋＋＋＋物件融資にわたる背景：

この物件は、短期フィックスアップの投資家が、破産した居住者から、銀行経由で購入。2011年に、現状有姿で、67,500ドルでした。

この投資家は、それ以降、この物件を修理し、現在、主要部分は、終わっている状況。自分自身が居住しています。

今回、この投資家は、「こちらが、8割めどが立ったところで、別の物件への投資チャンスができたので、2週間で、至急融資をしてくれるなら、高金利を払う」という話になりました。

まだ修理は完全には終わっていないので、実需希望者に売却することはできず、また、銀行融資で低率の30年ローンを取得するには、もっと長い準備期間が必要です。しかも、この投資家は、フィックスアップ（修理をしては回収して再度別の物件を扱うビジネスモデル）が仕事なので、広々とした立派な物件に自宅として居住することが目的で、この物件に住んでいるのではなく、むしろ、修理をしながら家賃を節約するくらいの気持ちでやっていることかと思われます。

そのため、今回の緊急ブリッジローンの希望となりました。1年の間に、物件の修理を終わらせ、物件掲載し、普通に売却をして返済する可能性が一番高いと思います。COSMETICな修理がすべて終了した段階では、10万ドルより高く売れるかと思います。

第一かつ唯一抵当権がつきます。米国非居住者は、米国で申告する必要がありません。

＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋

＋＋＋＋

こうした案件は、時々登場しますが、いずれも、高金利の交換条件として、2週間から3週間の決済を目標としています。4週間待てるなら、属性がいい融資申込者ならば、物件を売却したり、みずから、銀行融資を取得したりできます。

このため、迅速なご判断を頂戴し、送金準備や決済書類段取りなど、短期間に、効率よく動く必要がございます。

ご関心がある場合は、お問い合わせください。照会メール先は、下となっております。

m-nakayamaアットマークmaripoza.com