アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2007年3月に、入居済みの投資物件を、なんと、現金1万5000ドルで買ってしまいました！

ミシガン州
C通り8057番地
シングルファミリー
補修不要
入居者あり（家賃500ドル）

家賃は、500ドルで、市価からすると、割安に設定しているようです。子供の数が多いシングルマザーが住んでくれていて、管理会社によると、大変きれいにしてくれているそうなのです。

家賃が、だから、割安だけれど、まあ初年度は、まあいいか、と思っています。一回空室になると、数ヶ月もあいてしまっては、結局元も子もなくなりますから、、、

修理も当面必要なく、ただ、一回、水が地下に漏ったと言うことで、管理会社が、対処したようです。

中の状況は、最高（アメリカでは、mint conditionといいます）と言うわけではさすがにありませんが、｢500ドルなら」と大切に住んでくれる人がいるのですから、ありがたいです。

開設すると、ミシガン州は、人口減少や産業衰退もあり、「値上がりする｣様なところとは思われていません。

私の取れる道はふたつあるのです。

実は、この物件は、6万ドルの査定額が出ました。

なので、すぐ、リファイナンスをかけることもできます。そうすると、多分、

　　6万ドル×8割-7,000ドルくらい（銀行手数料）=4,1000ドル

位、引き出せる計算になります。

1,5000ドル投入し、それが、数ヶ月で、2.7倍に？？？

ただ、これをすると、お気づきのように、ローンの手数料は大きいわ、返済が、大きく、家賃の分を吹き飛ばし、多分、税金、保険を入れると、マイナスキャッシュフローになるわ、と、長期的には、出口戦略に困ることになる可能性があるのです。

というのも、この地方は、それほど活発な市場ではなく、そのために、これほど、割安物件が買えてしまったのですから、、、、

いくら、6万ドルの査定が出たからといって、すぐそのまま、6万ドルで売れるような市場ではないのです。ひょっとしたら、この後、ずっと持っていても、査定額満額で売れるようなことは、ずっとないかもしれません。その程度の市場です。

もうひとつの道は、ローンをつけず、「そのまま持っておくこと。」

利回りが表面で40%ですから、投入資金である、15,000ドルを回収するには、2年半も必要ない計算です。（これは表面なので、本来は、税金、保険が入り、空室リスクや修理費を含めれば、現実的には、3年以上かかると思います）。

だから、とにかく、2、3年で、投資資金が回収できる優良賃貸物件なのですから、「このまま何もしないで現金で持っておく」だけで、十分、毎月、200ドルくらい、ポジティブキャッシュフローになっているのです。

1万5000ドル投入し、毎年のキャッシュオンキャッシュリターン（実質で、投入資金に対して実際に毎年帰ってくるお金）が、16%ですから、相当割りのいい投資ですよね。それに、メンテもちゃんとしておけば、たとえば、5年後（あるいは、10年後？）には、4万ドルとか、もっと高値で売れないものとも限りません。

このように、現在悩んでいるのは、サブプライムレンディング問題で、リファイナンスでもなんでも、銀行の手数料がめちゃくちゃ高くなっているから。

私のような外国人は、いくら与信が良くても、「サブプライムローン｣的な扱いをされてしまい、与信の良いアメリカ人なら問題にならないような悪条件で、ローンを組まなければいけないのです。

銀行のみになってみれば、外国に住んでいるとわかっている外国人相手ですから、私の「夜逃げ」なんか、簡単ですよね？というか、夜逃げすらしなくても、支払いをやめるだけで、物件放棄ができてしまうと言うか、、、

そんな相手を対象にしたローンですから、慎重になるのも、無理はありません。これは、在外の投資家として、仕方がないことだとあきらめています。