アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

在東京対米不動産投資家の中山道子です。2002年位から「老後のリタイア資金」のために、小さい商売をやりながら、不動産投資に着手。その頃は、起業したばかりで日本で融資を取ったりするのが、大変そうで、、、

そんな時、アメリカでは、外国人が、簡単に融資が取れたものですから、、、

一時は、ワークビザもないときに100%融資までとったことがありますが、今となっては、それも、良い思いでです。（遠い目）

さて、2011年の現在、アメリカは、バイシグナル（buy signal、お買い時）だと思いますが（ただし場所などによるのでこれは表面的な一般論です）、融資は緊縮が続き、これまで対米投資に用いることができた米国銀行融資や国際投資融資も、凍結状態。

厳密に言うと、円ローン（多通貨融資）は、40万ドル以上の物件を、40%から50%頭金を投入すれば、承認が降りるかもしれません、、、ていうか、いらないよ、そんなローン。アメリカ以外の多通貨ローンのお申し付けは、その半額の購入価格に頭金30%でＯＫですので、そっちのほうは、融資窓口、ご相談ください、、、

さて、今週は、そんな対米不動産投資の中でも、今、不況アングルとしては、「この程度でしょうか」と私が申し上げている対デトロイト不動産投資のオーナー会メンバー様への会費更新通知をさせていただきました。

日本在住の遠距離オーナーが対米不動産投資をする場合、困るのが、

■どんな物件が買えるのか
■買う手続き
■ホールディング中の問題
■売却の段取りなどはどうする

といった多方面にわたる、というか、すべてのステップにおいて、ビギナーとしての悩みがあります。

私自身、2003年からのいろいろな都市への投資履歴では、ここのすべてのステップで失敗し、一時は、生活費を削り、本業収入の多くを、ロスの穴埋めに投入していたことがあります。

その頃の私の失敗の原因は、

■初心者なのに、ケチをして、正統投資をしないで、一見、おいしそうな、その実玄人向け案件に足を突っ込んでしまった
■老朽物件の検査チェックポイントを知らず、高利回りで買っていると思ったのが、すぐ修理が出てきた
■物件の管理会社対策についてまったく知ることがなかった
■米国や日本の税法上の違いについてまったく知識がなかった

など多岐多様。2005-6年くらいまでに結構地獄を見ました、、、ハイ。

そんな中、「これだけ失敗したことをネタにする！」と決めて公開に踏み切ったのが、2007年以来のこのブログ。私同様の初級投資家様が、私同様または私以上のミステークをしないですむよう、Ｍｙ失敗をコンサルのリソースとして展開し始めたのが、私のコンサルタントとしての出発だったわけです。

さて、デトロイトというのは、米国人自身に聞いても、「あそこだけは、、」というだめだめエリアで、そういう苦戦する場所への投資は、リスクが大きいため、対デトロイト投資をご指南するにあたっては、すべて「丸抱え＝ハンズフリー」状態を実現しております。（といっても確定申告、固定資産税納税と火災保険手当てはご本人様にお願いしておりますが、、、）

金額は小さいので、勉強には最適かな程度のことで、もっと投資資金が大きかったりする方には、特段、「これがベストです」というものでもありません。投資は、誰にでも合う案件や物件などというものはなく、各人が、自分のニーズや立場から考えるものですので、、、

さて、このようなスタンスが、本業も忙しいサラリーマン大家さんや日本でも中古案件が好きな玄人大家さんなどにご支持を受け、ご紹介軒数が増えるにつれ、オーナー様向けのトランスペアレンシーを増していくため、いろいろなシステムを作り上げるようになり、現在、グループとしての投資着手4年目、オーナー会1周年二年目の案内がこの4月に郵送される運びとなりました。

対デトロイト不動産投資オーナー会のウエブサイトは、こちら（ＩＤ、ＰＷが必要です）。

現在のオーナー会の状況は、

■総投資オーナー様　34人
■総投資物件数　95軒

で、この間には、病気等により、損切り撤退のお申し出にご相談に乗り、そのようにアレンジした例も数軒あり、総決済件数は、もう99軒になります。

◆対デトロイト不動産投資オーナー会の使命◆

■親睦会。現地パートナーも来日し、視察旅行においでになれない方も、現地投資先や他のオーナー様との情報交換、親交を深められる。

■株主総会的なディスクロージャーや議論の場面。年1回、東京と大阪で報告を行い、管理効率追及や問題に、グループとして建設的に取り組む。

■危険なエリア、老朽投資ということで、まれに生じうる確率の低い事故であって（テナント狼藉等人為を除く）、保険の対象にならない案件に対し、お見舞金を送る（去年1軒、敷地内下水道破裂に対し、当該事故をカバーする1,200ドルのお見舞いを、会から贈りました）

■対米投資が進むと、LLC設立、確定申告、相続対策、遺言対策など、多様なプロフェッショナルの助言が必要になって来る上、これらの経費は、特に日本人有資格者の場合、投資効率に見合わないような経費規模に膨らむので、そうした有資格者への支払い、知識やテクを共有する。

■私に不慮の事故等があったとき、英語が不得意、本業が忙しいなどの中、困られる方が多数おいでなので、その方々の横のネットワークを作っておき、「英語が得意な方に謝礼を分担して払って中山の代わりの連絡係を務めてもらう」

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私自身の業務に対する報酬は、取り合えず、まだ請求を立てなければいけないようなレベルではないので、ありません。また、オーナー代表様、監査役様をボランティアで、お二人のベテラン投資家オーナー様がお申し出くださったため、これらの方々には、会計の詳細をご確認いただいたり、私に直接いえないことがある場合、内々にご相談していただける体制を作っております。

初年度は、予算がゼロのところからだったので、1軒年間1万の会費をお願いし、去年の会で、今年は、5,000円でお願いしてみますとの私の提案をご承認いただきました。

今後、経費が少ないようであれば、もっと安くできるか、また、年により何か必要なことがあれば、単発で多めに徴収するかといったオプションが可能になり、グループとして行動するシステムができたことが私としては、一番安心です。

私自身、一オーナーとして、皆様同様にオーナー会費を払っています。もし私に不慮の事故があれば、まさに、私のホールディングについて、私の相続人である幼少の娘の弁護士にこの案件を引き継いでもらわなければいけないので、その意味で、私の利害関係は、一般オーナー様と一致しております。

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このような仕組みは、管理が楽な、よいエリアの中以上の案件や、日本人レアルターさんにすべてをお任せできる機会があるエリア（たとえばハワイ）には、必要なものではありません。

私が、融資つきで、投資をご指南したラスベガスの物件オーナー様などは、ここまで団結する必要はないのです。（LLC設立や相続対策等有資格者のアドバイスが必要になることについてはどのエリアに投資しても同じですが、ただ、格安エリアで、数百万しか投資していないのに、弁護士だなんだというのは、一般案件よりさらに投資効率を低めますので。他方、ここでお使いになれるようになった仕組みは、よそでも、皆様のお役に立つようになります）

なので、リスクがたくさんある現地で、管理のみならず、互助会を立ち上げることができたことは、私にとって大変な喜びで、オーナー会を通しての皆様とのお付き合いには、大変感謝しています。

この春は、

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また、この夏は、私は1ヶ月ほど、デトロイト郊外で過ごす予定ですので、引き続き、ブログご愛読、よろしくお願いしますｍ＿ｍ