アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

■2013年4月18日夜現在、この案件は、募集締め切りとなりました。次回のメルマガご案内をお待ちください。

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現在、米国不動産投資は、金利は低いながら、外国人には、融資もつき難く、また、投資機会が、多くの市場で、なくなり始めています。狙い始めて、半年以上購入できない場合もまれではなく、たとえば、私は、去年ご案内してきたシカゴ市中へのマンション物件投資は、もうご案内するのは、やめました。

理由は、値上がりしすぎて、リターン効率が悪くなったからです。

10万ドル以下で購入できるシカゴ物件というのは、マンションであれ、一戸建てであれ、エリア的に、貧困層が入り混じるところでもあり、賃貸層としては、セクション８（行政家賃補助）や、低所得者層をもターゲットにしないといけないにもかかわらず、物件が高くなりすぎ、去年は、13から15%を年率目標にできたリターンが、この半年の急騰で、8%といったところまで落ち込んでしまいました。（こうした事情については、こちらの記事をご検討ください。）

もちろん、新築時に、25万ドルとかだった物件を、要修理で、6万ドルで買ったのが、今は、8万ドルでも手が出ないというレベルの話なので、だからといって、去年のオーナー様が、今、意味の有る売却益を出せるというほどでもありません。

ただ、そのため、目標リターンが、依然、7%台を狙えるベガス投資のほうが、「似た価格帯で、より安定する」メリットが前面に押し出されてきたのです。というのも、10万ドル以下で、今でもベガスは、普通のワーキングエリアで、自分自身が住んでもおかしくはないランクの物件が購入できるから。賃借人属性は、貧困層を相手にする必要はなく、もちろん、貸し倒れゼロとはいいませんが、似た金額という観点から見れば、リスクは、やはり、だいぶ抑えられるのです。

ちなみに、高利回りをターゲットにする場合は、ずっと低額のデトロイト投資は、依然、ご案内できていますので、別途、お問い合わせください。

さて、ということで、私のメルマガでは、最近は、こうした「物件取得」に変わる、いろいろな投資機会をご案内しています。こうした期限付きの融資機会は、今後も、ずっとご紹介していこうと思います。なので、1年ものの投資をされた後も、多少、タイムラグは生じる場合もあるかもしれませんが、こうした短期融資の投資機会を、何度も利用していただき、今後最低数年間にわたって、再投資していただけます。

実際の物件投資に対して、こうした期限付き融資の利点には、以下のものなどがあります。

■　借受人の属性が、類似金額でできる投資物件の賃借人の属性よりずっと上
■　火災保険、固定資産税支払い義務や空室リスクが、すべてなくなる
■　管理会社明細を確認する必要がない、管理会社に依存しない
■　案件によっては、確定申告の手間が楽（ものによる）

今日、ご紹介したのは、下の例。

居宅用の要修理物件短期融資機会

★　打診してきた借受人は、20万ドルの自己資金を持ち、キャッシュフローも十分。本来、属性的には、より低金利の銀行融資も受けられる立場ですが、希望購入物件が、火災事故物件のため、米国の多くの金融機関で、現在、融資審査基準に合致しません。しかし、エリアがよく、現在のディスカウント物件は、こうしたものが多いため、現金取得、自己資金による修理をするため、当方に、1年間のつなぎ融資依頼が来ました。居宅とされる予定で、実際に修理が終わった段階で、当方をバイアウトし、当面、キャッシュで持つことを考えておいでだそうです。もちろん、必要があれば、修理後は、リファイナンスが、可能です。

投資概要

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> ミシガン州デトロイト市郊外高級住宅街
> にて戸建て投資への短期融資機会ご案内
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> 12万ドルへの年率リターン税引前13%
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> 投資概要
> 24万ドルで売りに出ている要修理案件
> 購入希望者への短期つなぎ融資
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> 投資総額：12万ドルプラス送金手数料
> 融資打診者自己負担応分額：
>　 12万ドルプラス修理代合計20万ドル前後
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> リターン：
>　 １）毎月約1,100ドルの利息（合計1万3,200ドル）
>　 ２）売却時ネット利益予定2,444ドル
>　 合計：1万5,644ドル＝13%強
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> 融資期間：1年間
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> 担保方法：
>　 現状24万ドル、修理後予価40万ドル物件を、
>　 購入。担保物件の名義人となれますので、
>　 焦げ付きリスクは、なしといっていいです。
>　 修理代のみならず、火災保険、固定資産税、
>　 決済手数料などすべてあちらが払います。
>　 契約どおりの満額返済時に、借受人に、名義を譲渡してあげます。
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> 融資打診の理由：
>　 今回、融資希望者は、20万ドルの自己資金があり、
>　 本来低金利の銀行融資が受けられる属性がありますが、
>　 物件自体が、要修理火災事故案件で、居宅用銀行ローンの
>　 審査基準を満たしません。24万ドルで購入し、
>　 10万ドル近くの修理を行い、ご自分の居宅とされる
>　 予定です。
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> 一式資料：
>　 24万ドルの買付証明
>　 鑑定書
>　 打診者属性資料
>　 投資概要書
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> 融資打診時期：
>　 2013年4月下旬
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このタイプの融資が特に簡単なのは、米国の確定拠出年金資金で不動産投資をされる方。(Self-directed IRA)

この場合、年金積み立て資金を、投資し、利益は、すべて、拠出金に全額戻せば、まったく税金はかからないので、名義を当方に持っているという意味で、貸し倒れがなく、しかも、高利回り投資が可能です。

それ以外の属性の方でも、どなたでも投資できます。例）　日本など米国外居住個人や日本などの海外法人、米国居住個人や米国ＬＬＣ名義。確定申告の方法については、個々に米国や自国の税理士さんや、税務当局に聞かれるか、お問い合わせください。

但し、今回の融資は、名義を融資側が引き受けるスタイルのため、日本居住の個人の場合は、似た投資であっても、第一抵当権者となるオプションがある投資案件のほうが、楽でしょう。そちらの例については、こちらを、ご検討ください。12%で6ヶ月から12ヶ月くらいを前提とした募集は、10万ドル前後から20万ドル前半くらいまでを中心に、随時対応します。

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