アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家の中山道子です。

米国では、銀行などに対する信用、与信は、スコア化しており、生活のあらゆる面を支配していると言っていいほどの拘束力を、中産階級に対し、発揮しています。今回の記事は、消費者保護の役所が、弱者保護のため、このスコア業界の慣行に介入した結果、米国人の与信が一律アップするらしいというニュースの解説。ひょっとすると、経済プチバブルが誘発されるのでは？というお話です。

クレジットスコアは、気にする人はめっちゃ気にする、気にしない（できない）人はぼろぼろ、そんな成績表です。

銀行に対する信用力が高いと、新車をメーカーから買う時に、ローンで、年率の金利がゼロだったり低かったり、あるいは、家を買う時に、ローンを組みやすかったり、金利が低かったり。また、よくあるクレジットカードの加入時特典なんかを集めてマイレージに使用したりといったことが可能になります。

逆に与信が悪いと、クレジットカードを作ることもできません。銀行口座の開設すら拒否される事がありうると言われているようです。（過去にカラの小切手を振り出した履歴があるときなど）

この点数のことを、CREDIT SCORE、または、FICO SCORE（ファイコ・スコア）と呼びます。１９９０年台になるまで、全く用いられていなかったシステムが、今、あらゆる米国人の宿命を左右するようになっています、、、

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米国在住の方は、転勤や居住開始時、「あなたはまだ与信がないから」といわれ、クレジットカードをつくるにも、「据え置きの定期を作ってもらって、その額を上限としたカードを作ります」とか言われたりしている経験がおありかと思います。

私自身の場合は、最初のクレジットカードは、大学生協のものだったので、スムーズに与信づくりが開始できましたが、最初の使用上限は、５００ドルとか、大変少額だった覚えがあります。日本では社会人だったので、プライドを傷つけられたような気がしますが、こういうシステムは、国際的には連動していないのですから、まあ、今考えてみると当然でしょう。

そんなわけで、私も、その後、不動産投資の必要に迫られて、FICOスコアとは何かについては、多少勉強しました。基本的には、「お金を借り、それを返す」という実績を積むことで、スコアがついてくる、上昇する、そんな仕組みです。ただ、プライベートで友達からお金を借りてそれを返してもだめで、大手クレジットカード会社でカードを作って使うとか、自動車ローンや不動産ローンを組む、電話や公共料金の支払、病院の治療費などが、主たる報告の対象となります。

このスコアリングというシステム、社会保障番号を前提に、ある民間業者が開発したものなのですが、フレディーマック住宅公社が、住宅ローンの審査に用いることにしたために、広がったのだそうです。

現在、このFICOシステムを使った与信調査会社は、米国には、主として３つあり、別々の調査方法やデータ収集をしているので、各社とも、数字が多少異なり、普通は、ある人について、社会保障番号に基づき、この３社のFICOスコアをそれぞれ集めてから、そのうちの真ん中の数字を採用して「あなたはプライム（一番低い金利）」とか、「この割高レートなら貸す」といった形で、信用力に応じて、商取引の条件（通常、金利）が提示されるということになります。

離婚なんかをすると、夫婦として払っていた請求書の支払いに困窮した、元配偶者が担当分の返済の約束を守らないなどの理由で、ガクッとスコアが落ちることも多く、不動産に携わっていると、とにかく、生活全般について気にしないといけない恐怖の成績表として、息苦しい位。

私たちに融資を受けに来る人たちの多くは、このクレジットスコアが低いため、銀行のローンが取れない状況なことが多いのです。

と、ここまでが説明。

クレジットスコア勝者、”上位の人”にとっては、自分のスコアを管理する作業は、マイレージ特典がついたり、住宅ローンの融資条件を改善したりといった、リアルな報酬を伴う嬉し楽しい作業。

それに対し、クレジットスコア敗者にとっては、与信が悪いために、家を買いたくても車を買いたくても、ローンが組めないとか、金利が高いとか、踏んだり蹴ったりで、「金が無い弱者の自分に社会は冷たい、世の中は、金持ちを中心に回ってるんだな、チェッ」と痛感させられるモーメントとなるわけです。

クレジットスコアデータを管理する会社は、単なる民間企業なのに、COMPANY（社）ではなく、AGENCY（庁）などと呼ばれ、自分の過去の経済行動の集積の数値化に過ぎないと言うのに、あっちが勝手に付けた点数を、毎回、お金を払い、見せていただかなければいけません。

実は、こうした与信会社は、集めるデータが膨大であるという理由もあり、データが不正確であることが多いと言われています。

こちらに得な不正確は、消費者保護においては問題になりませんが、消費者に損をさせる不正確は、消費者側で正す権利があります。しかし、このやり取り、大変フラストレーションを感じる手間がかかるプロセスになりがち。

ということで、これら与信調査会社に対する消費者クレームが増えていることの結果として、行政介入により、州と連邦両方のレベルで、データの正確性に対する監視の目が強まっています。

今年、こうした介入に対する業界の回答なのか、主要与信会社３社は、３社とも、税金未納に関連する抵当権や民事訴訟の有無といったマイナス情報の掲載を定型的に削除することを決めたという報道がありました。

多分、そうするほうが、いちいち、クレームを調査をするより、楽なのでしょう。

America's Shifting Debt Dilemma

与信一覧に、過去のトラブルが掲載され続けていると、就職面接のときにまで、開示を求められ、ヒヤヒヤすることもあるよう。

下方の人にとっては、永遠に昔のトラブルが仇になって浮かび上がれないといった状況なため、そうした問題が多少なりとも解決するのであれば、よいことなのでしょうが、しかし、実際には、これってバブルの兆候なのでは？というのが今日の記事のテーマ。

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そもそも、こっちにいると、つい、クレジットスコアって、

「自分のファイナンシャルリテラシーや社会経済的成功のレベルを測定する成績表！」

と思ってしまいがちですが、実際には、単に、

「過去にどれだけ借金をし、返済したか」
「今後どれくらいの借金をさせられるか」

の指標であるに過ぎません。向こうにとっての都合のいい数字なのであって、コチラにとっては、公共料金の契約と同じで、当方が合意をしていないのに生じた一方的な関係なのです。

与信が、まったく重要でないというつもりはありませんが、あちらが「いくら貸せるか」を評価するシステムであるため、例えば、借金が嫌いな人が、クレジットカードを持たず、住宅ローンを組まなければ、スコアは存在しないに等しい感じになるそうです。

逆に、クレジットスコアが高くなれば、新規に、何らかのローンが借りやすくなる以外に、特にメリットはないのです。求職活動に必要だとよく言われますが、カルフォルニアなどの複数の州では、既に、クレジットレポートを採用にあたり利用することは禁じられていますし、そうでない州でも、スコア自体を上げることが大事なのではなく、会社や業界によって、レポートにある記載の内容を検討する可能性があるといった感じらしく、金融関係に就職したいのに、金銭関係のトラブルが多いといった特定のケースはありえますが、「借金履歴がないために、スコアが相対的に低め、あるいはゼロ」だと、どんな仕事にもつけなくなるといった非常識な事例が生じるわけではないようです。

現在、米国人は、過去最高水準の消費関連の借金を負っているということは、この前、別の記事でメンションしたばかりですが、それにもかかわらず、平均のクレジットスコアは、７００と、過去最高で（借金をしてから、それに対する返済を続けるということを繰り返していれば、とにかくスコアは上がるので、「それにもかかわらず」ではなく、「だからこそ」かもしれませんが）、しかも、今度、下方の人たちのスコアが一部上昇するというサービスぶり。

一部の人のスコアが多少良くなったからといって、不動産関係のバブルを再現する環境は今はありませんが、

＞　所得が伸びないのに、
＞「住宅ローン以外」、つまり、学生ローン、オートローン、クレジットカードローンの額が増えており、

しかも、さらに、

＞消費者保護の名のもとに、スコア弱者のクレジットスコアが上がるとしたら。

スコア弱者は、たしかに、高金利などのペナルティを受けているので、スコア強者より、借金をする際には、金銭的な損をします。それを是正するのが行政介入の目的なのですが、しかし、そういう消費者保護の意図があるにせよ、その結果は、”多重債務者がより多くのお金を、より借りやすくなるだけ”で終わるかもしれません。

マクロに見ると、個人消費が経済の７割を占める米国で、「年率２％程度」を超えた成長というのは、消費者の超過借り入れがない限り成立しない可能性が高いのでは。

そういう前提の中のクレジット緩和のこの動き。

邪推といわれるでしょうが、消費者保護の名のもとに、不動産はもうやっちゃだめだから、ということで、それ以外の消費拡大支援の空気が、あうんの呼吸で、行政や業界レベルに広がっているのかなとか思ったりもします。

USNEWSの上の記事によると、ほぼ、完全雇用状態となり、新規取得住宅ローンのデフォルト率は、平時に戻っているのに（0.69％）、クレジットカードのデフォルト率は、比べると高止まり（2.42％）。

一旦こじれると、どんな施策をとっても閉塞感がありますね。株式市場だけが好調であることに対し、より多くの専門家が警鐘を鳴らし始めているのもむべなるかなです。