アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

こんにちわ。この前、この冬エントリーされたお客様に、このような強力な letter of recommendation をいただく機会がありました。

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私がなぜ中山さんから物件を買おうと思ったか。ざっくり挙げると、、、

１）ブログの内容に感銘受けた
２）実際に会ってみて、人間性も確かな方であった。
３）ボランティア活動もされて、寄付も続けられている（私はこういうボランティア活動をしていないので恥ずかしい限りです）
４）最初のメールのリスポンスの速さや、すぐにお電話とか頂いて、何かあればいつでも連絡が取れる状況にされている。
５）実際にアメリカでお仕事された経験があるので、アメリカの訴訟問題やトラブルに対して日本人ではわからない部分を存じだと思った。
６）デトロイトのパートナーの方を見たとき、誠実さを感じた。また、彼が弁護士でもあること。

などです。

不動産は物件が割高な場合もあるかもしれませんが、それは私は安心料でもあると思っています。

世の中１円でも安く、ネットサーフィンしたりしている人がほとんど。

今の〔自宅〕マンションも販売会社を限定して購入しました。三井、住友、三菱、の財閥３社から。

長期スパンで考えた場合、この３社であれば倒産確〔率〕が低いであろうと思いました。リーマンショック後に新興系の不動産会社が多数つぶれましたからね。

大京、なんとかアーバン、モリモトなど。瑕疵保障が１０年あっても、会社が潰れると意味ないですから。

中山さんからの紹介物件はいわば私にすれば、財閥３社みたいなもので、何かあっても逃げない人であろうと感じたからです。信用しているという事になります。　

最悪な事態になった場合は、それがパアーになるだけですから、命はとられないから大丈夫です。

S

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海外投資は、日本の国内投資以上に、「何が適正か」「適切か」がわかりにくいのが、投資家の悩み。「三財閥系」と同じだけ評価していただいて、本当に恐縮です。

私自身、S様のご信頼に背くつもりはなく、また、自分が信用できない人間であるということはないと思いたいですが（汗）、他方では、人物評価ほど難しいものはなく、これまでにも、1,000万単位でだまされた人が、取引相手について、「あの人は信頼できる。自分のこれまでの人生経験からわかる」などと言っているのを聞いたこともあります。

なので、S様のこのご信任について、今日は、考えてみたいと思います。

家族関係、男女関係でも、何か危機が起こって初めて、相手のことがわかったなどということもよくあります。神戸の震災のとき、お互いに信頼関係を失った夫婦があったといったことも、漏れ聞いたことがあります。今回も、ひょっとすると、そのような状況が再現されてしまうかもしれません。

その意味では、信頼関係というのは、ビジネス上、いや、人間関係上、必要なものでもあり、また、他方では、本当に悩ましいものでもあると思います。信頼関係が築けないような相手と、契約や家族関係を結んでも、なおさら、トラブルになるだけですし、他方では、信頼関係があっても、相手にすべてを任せていいということにはなりません。

「この人は逃げない」と言っていただきましたが、自宅は賃貸ですし、資産のほとんどは、海外です。

東京に、3月11日の大地震以上の状況が起これば、子供だけをつれて、海外に逃避行し、日本には二度と戻らないかもしれません。〔まあこの例であればネットを通じて、オーナー様のお世話をすることは可能ですが、でも、命からがらであれば、”そんな余裕は無いです”という可能性もあります。〕

その意味では、nothing is for granted、確実なことは、何も無い、ということは、私自身、よく思っています。

他方、そのような開き直りがいいというわけでもありませんから、私も、この問題を払拭するために、以下のいくつかのことを積み上げてきました。

■ブログ活動。
米国不動産のことを、この4年以上にわたり、「有料レベル｣といわれる内容を積み上げ、無料公開してきました。私が着手し始めたとき、だまされたり、間違えたりといった経験を、自分も、また、周りの人もたくさんしていて、そのような状況は、リテラシー向上によってしか改善されないと思ったからです。

■セミナー活動
対米不動産投資セミナーは、ネット起業家である畑岡宏光さんに教えられて行い始めたもので、そのとき、「内容はできるだけディープに。セミナーフリップなんか、100枚単位にするんだよ」と教えられ、「こんなことまでセミナーで教えるのかなあ」と半ばいぶかしみながら、自らのノウハウを、時間の許す限り、オープンにしてきました。これも、上に同様の目的があり、実際に投資に着手される方には、その展望が、ある程度見えているべきだと思うからです。
　一般セミナー同様、特に力を入れているのが、英語塾で、ここでは、不動産英語の基礎力をつけていただくために、皆さんをみっちりしごいています。業界の方、配偶者が米国人である方、オーナー様と、いろいろな方々が、自分で、不動産を英語でやり取りできるようになることを目標に、熱心に自己研鑽してくださっています。
　もちろん、皆さんがこのような英語学習をする時間の余裕があるわけではないのですが、しかし、私自身にとっては、この機会を私がご提供しているということ自体が、重要なのです。

■視察旅行
これも同様で、私が現地でやっていることを、オーナー様に、わかりやすくお見せする、また、同様に、今後、どこか別のエリアで、対米不動産投資をしてみたいと思われる方が、「すでに着手している場合は、どんなことをやっているのだろう？」と思われる場合も含め、what's really going onという本当のところをお伝えする、そういう場として、ご提供することが、私の義務だと思っています。

■去年、自分自身、これらの活動の集積として、もっともうれしかったのは、「対デトロイト不動産投資オーナー会設立」。

これは、”中山さんのことは信用しているよ。しかし、あなたに何かあったらどうしたらいいのか、税理士にも質問されます”といわれ、オーナー様同士の連絡組織として、発足させたのです。

小額の会費を徴収する体制を作り上げたのは、平時には、本業が忙しいオーナー様でも、会に参加することで、全体で起こっていることの報告を受けていただく体制を作っていただくため、また、有事、つまり、私に何かあったときは、たとえば、「英語がより堪能で、動ける人に、グループ全体のため、何かやってもらう、その際、謝礼を払う」体制を作り上げておくためです。

現在、対デトロイト不動産投資は、グループとして、管理会社をひとつ設立した形になっており、管理会社では、全オーナー様の履歴があるわけですので、例えば、私が、夜逃げ？した場合には、オーナー会副代表、監査役様が、他のオーナー様の協力を得ながら、管理会社とやり取りしていただく、そのことで、どなたも、孤立しない、そういうセーフティーネットを、想定しているわけです。対デトロイト投資は、エリアリスクが大きい上、軒数もこの春100軒を予定と、グループ管理の数が大きくなっているので、このような手当てが、必要になりました。

私は、対ラスベガス投資案件も、ご紹介していた履歴があり、現在は、現地エントリーが融資条件上、なかなか難しいというところがあり、そちらのほうの新規ご案内はできていませんが、こちらでは、仲介してくださった不動産業者さんが、良心的な方で、オーナーリストを全員管理してくださっており、物件管理やエグジットは、私がどうなってもまったく問題ありません。〔あえて言えば、融資取得案件ですので、ローン窓口であるということで、ローンについてのその後の相談に乗れなくなってしまうということでしょうか〕

唯一、対シラキュース投資をご案内していた頃のオーナー様に対する同様のセーフティーネットが無いというのが、申し訳ないところで、実際には、このことにより、英語が苦手等の理由で困られるオーナー様は、三名。〔このグループは、後のオーナー様は海外在住で、英語のやり取りについては、お願いしたいと思っています。〕このグループのオーナー様については、私のシラキュースの弁護士が大変信用できるので〔私の遺言はこの人に任せている〕、この弁護士とのやり取り、例えば売却委任など、英語を手伝ってくれる人を探してもらうなどして、お願いする形が、多分、一番現実的。管理会社も、よいところを2箇所選んであり、両方、信頼しています。

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いろいろ舞台裏の話をしましたが、この記事で申し上げたいのは、信頼関係というものは、無ければ困るけれど、あって当然で、しかも、その場合、さらにそれを前提に、発展的な、なにか、トランスペアレンシーのあるシステムを作り上げていく、そういう展望をも含むべきだということ。

私がS様に申し上げたいこととしては、S様が、私を信頼してくださって問題ないのは、逆説的に言えば、私が信頼できない状況になったときに、私自身が、S様のために、各種のセーフティーネットを、ご用意しているからなのです。

それに対し、私が、「私を信頼してくれてかまいません」とだけ申し上げているけれど、それをback upするようなシステムを何一つ提示できないとしたら、私は、本当に、信頼に値するでしょうか？

もうひとつ、私が信頼に値するということで援用してくださったのが、私が、チャリティーもやっているという事実です。確かに、私は、この5年以上にわたり、アフリカ女性に対する非営利団体を主宰していますが、それをいうなら、振込み詐欺で有名な古典事例に、「アフリカントラスト」という案件があり（国民生活センター警告はこちらから）、アフリカで資源を集め、一部を現地に還元、、、などというのは、どうやら、信頼を売るためのお定まりの”絵”らしいですから、チャリティーを掲げているというのも、私が、信頼に値する人物だという証拠だとは、言いにくいかも知れません。〔※ちなみに、役員会に参加していただければ監査もしていただけますので、ご協力者求む〕

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今日、別のオーナー希望者様からも、お便りを頂戴しました。この前のセミナーにご出席くださり、一軒やってみようというところで、今週、出物をご案内しました。S様同様、英語もある程度おできになり、また、私のセミナーに出る努力も惜しまれません。

物件情報をお届けしたことに対するQ様のお返事が、下の通り。

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メールありがとうございます。

早速読んでます、日本語の資料。

いろんな疑問点に答える形の資料をいただきました。購入はもちろんですが、権利関係やその後の税金関係の手続きの方がむしろ煩雑そうで、いろいろと勉強しなくては、と身が引き締まる思いです。

不動産取得も初めてですし、税金の申告も税理士任せでしたので、日本だろうが米国だろうがチャレンジングな点では同じです・・・。

お願いするつもりでおりますので、日程もご提案どおりで進めて頂ければ幸いです。(私も日中が都合がいいです、曜日に関わらず）

お恥ずかしい話ですが、（ブログという間口の広い媒体がゆえに、様々なトラブルが起きている事実をふまえると）究極的には道子さんを信じて、コンサルタントの指示にそって、という気持ちでおります。

よろしくお願いいたします。

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私自身にとっては、一式資料は、慣れているので、自明で、これだけのものをお見せすれば、米国不動産に慣れている方なら、安心していただけるかなという範囲の物を作っているつもり。

必要があれば、電話で照会や問い合わせもできる照会先も複数、含まれています。

しかし、やはり、これから初めてエントリーされるQ様の場合、セミナーのご説明をお受けいただき、資料をご覧になっても、「中山がこういう資料だといっている」という状態を、ある程度真に受けなければならない、そういうお気持ちでお受け取りになるのですね。

Q様は、ある程度、英語もおできになると思いますが、夜中に、まったく知らないところに電話をかけて、いろいろ聞くのは、皆様、やはり、なかなか、億劫なのですね。

次回4月23日の対米不動産投資PCセミナーは、こうした問題にお答えするため、皆様にPCを使いながら、米国不動産のあり方をご案内するための機会で、Q様には、こちらにも参加をお決めいただきました。しかし、決済は、その前となります。

そこで、さらにお時間を頂戴することにはなりますが、私のほうから、下のお願いをいたしました。

「4月9日の英語塾に、ぜひ、おいでください。数年来のオーナー様で、おいでくださっている方もおいでですよ。オーナー会を秋に開催する予定ですが、それ以前の物件取得に先立ち、他の一部の方々とお名刺交換などされればいかがですか？」

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Qさまから、早速、お返事が来ました。

「９日の英語塾、伺いたいです。」

私は、皆様の信頼を勝ち取るためのいろいろな努力を行っています。（ご自宅に押しかけておいて、私物は、自前の専用ハンカチの上に置いたりとか、そういう営業ど根性物語みたいなのはやってませんけど）。また、オーナー様も、私に対する表面的な印象が本当であるかを、ご自身の時間という最大のコストを投入し、確認に来てくださるのです。こういう中から、本当の信頼関係が生まれるのだと、私は思っています。

〔この記事を書いた後、オーナー様には、ID、銀行口座や権利関係の書類のコピーのデジタル化と、それらを、当グループ米国弁護士に預けることをお勧めしました〕