アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

新築ワンルーム投資は儲かるか？
気をつけないと、儲かりにくいんじゃないかな？

分析：
都内の新築ワンルーム投資なんかは、せいぜいで、利回り8%とかですね。利点は、ローンが35年と長くつけられることで、そうすると、毎月の支払いが低く済むわけですね。

しかし、

１）利回り8%とか書いてあるのは、表面です。実質利回りというのは、税金とか、修繕費積み立てとか、固定で掛かる毎月の費用すべてを引いたもの。そうすると、がーんと落ちます。また、空室時の修理とか、募集のときに不動産屋さんに払う1か月分の謝礼などは、実質利回りにも、計算に入っていません。これは、別にワンルーム投資だけではなく、大体、そういう方程式なんですね。また、デベロッパーが8%いけます、というのを鵜呑みにしてはいけないです。地元の不動産屋さんで、家賃を聞いてみると、もうすこし安いことも多いです。大体、ワンルームは、表面で12%ないと、プラスキャッシュフローにはならないですよね。だから、中古マンションのほうが、利回りが高くなって、投資に向くといわれますね。これも、空室率がそこそこ抑えられることを前提にした計算ですが。

２）セールスマンは、年金対策とかいうけれど、35年ローンを払い終わった後、この物件、どうなるでしょうか？今回りにある築35年のフツーのワンルームマンションって、どうです？家賃なんか、安いでしょう？修理費とか、掛かりますよね。はっきりいって、1000万払い込んだ後の物件価値は、その半額以下になっているでしょう。しかも、区分所有の場合は、管理が悪くても、自分だけの力では直せません。ここで、たとえばライオンズマンションなんかは、やはり、ブランド。年月がたっても、平均して管理がいいのだそうですね。そういう要素も考慮に入れる必要があります。

３）しかし、投機の対象になる場合がある、、、投資は、堅実なもので、投機は、バブル。私の母が新宿に持っていたワンルームマンションは、一時、7000万ほどにも値段がつきました。その後、多分700万くらいまで下がって、市場が盛り返してきた去年は、1200万相当にもなったようです（4年前に980万で売ってしまいましたが）。有名な物件で、利回りによる投資ではなく、投機の対象になった歴史があるのです。築年数も古いですが、コンシエルジュ式の一大集合コンプレックスで、商業施設でもあるのが、変わらぬ魅力の理由でしょう。しかし、こういうのは、素人には、乗りにくい波ですね、、、