アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

私が尊敬する投資コンサルタント、長嶋修さんによると、日本の査定システムは、ほぼ、出来レースのようなものなんだそうで、、、

これは、どのような意味かというと、家の保存状況や強度などの具体的な科学的根拠なく、年数に応じて、単純に、値段が下がっていくよ、といった結果に終わるものなんだそうです。

下に、記事を引用させていただきます。原文は、こちらから。

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中古住宅の狙い目は「築10年」！“超買い得物件”を見極める方法とは【前編】

2008年04月07日

マイホームの世界では最近、新築住宅の売れ行きがふるわないが、ここにきて「中古住宅」に対する購入者の関心が急速に高まってきた。さくら事務所には中古住宅の「ホームインスペクション（住宅診断）」の依頼がここ数年増加の一途をたどり、いまでは状況によってお断りせざるを得ないほど。

　中古住宅の人気の理由は明確だ。

　まず「新築住宅に比べて割安であること」。日本の住宅は、新築のときにその価値が最も高く、人が住んだ瞬間に「中古住宅」と認定され、20年ー25年でその価値が限りなくゼロになる査定手法がとられている。いい加減につくられた住宅も、どんなにお金をかけて大切にメンテナンスされた住宅でも、25年経ったらとにかく「一律で」価値はゼロになってしまうのだ。しかし実際には、築20年でもまだまだしっかりしていて十分に使えるものもたくさんあり、“選球眼”さえあればヘタな新築を買うよりよほどマシかもしれない。先日、さくら事務所でホームインスペクション（住宅診断）を行った千葉市のＹさんは、築21年の「見た目ボロ家」を購入、自分の思い通りに内外装をカスタマイズして、見た目は新築同様。ご家族で快適に暮らしている。

　さくら事務所のホームインスペクション（住宅診断）の経験では、同じ価格付けがなされている住宅でも、その品質のバラツキがあまりにも大きいことは実証済み。2500万円と価格付けされた中古住宅を10件診断したとしよう。すると「これは2500万円の価値はないな」というものもたくさんあるし「これが2500万円ならお買い得だ」と思えるものもある。要するに、市場価格と実態に大きな差、バラツキがあるのだ。この事実が多くの人々に知られるようになり、行動力のある向きが、割安で得な買い物をしているのだ。

　とはいえ、まだまだ新築偏重の文化が残る日本の社会では、本格的な中古住宅ブームがやってくるのはこれから。行動力さえあれば、まだ十分に買い得な「お宝ヴィンテージ住宅」を見つけ出すことができる。

ここで注目しておきたいのは、中古住宅の「価格下落率」。この価格下落率は、新築から10年目くらいまでがもっとも大きく、その後は比較的なだらかになるという特徴がある。ゆえに、ある程度の価格下落がおさまって、築年数もそれほどたっていない、築10年超程度の中古住宅は、買い得だといっていい。

　2番目の中古住宅人気の秘密は、新築のようにお仕着せでワンパターンな仕様ではなく、「自分の好きなようにカスタマイズする余地が大きい」ということだ。パソコンで言えばデルコンピュータのようなものだろうか。クロス（壁紙）やフローリングの張替えといった表面的なリフォームにとどまらず、内装のほとんどを自分のイメージどおりに交換したり、間取りまで変えたりできる、いわゆる「リモデル」が可能だ。

　見た目は新築同様にリモデルしても、なお新築住宅より安い。これを行うには、建物本体である構造部分の安全性を確認してしかるべき補強を行う必要があるから、ホームインスペクターに住宅診断を依頼し、安全性を確認しておくことは必須だ。

　次回はさらに、「お宝ヴィンテージ住宅」を見つけるためのコツをお知らせしよう。意外と知られていない、しかしカンタンなお買い得物件を探しだす方法がある。いい買い物をする人は、目の付け所が違うのだ。

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このように、「お買い得物件が眠っている｣とわかっていても、融資の関係で、「超20年住宅」になかなか手が出ないのが、現在の日本の典型的な買主。

長嶋さん、こちらのほうも、長嶋さんのお力で、なんとか、ならないのでしょうか、、、【←ちょっとなれなれしい】

ちなみに、長嶋さんは、私のこのブログも見てくださったことがあるんだそうです。お話したら、「アメリカに住んでいるのかと思っていましたよ！」といわれました。えらそうな顔をして知ったかぶりをしているもので、、、（大汗）

そのうち、お話をもっとさせていただくのを楽しみにしております。