アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

cookie cutterというのは、もともとは、「クッキーの型抜き」の意味。
別段、不動産投資用語なんかではありませんが、、、

2008年春先の米国不動産投資家にとっては、キーワードは、貸し渋り。【日本も、どうやら、その方向らしいですね】

知り合いの不動産関係の方たちは、日本でも、アメリカでも、業績不調の方が多いようですね。「今は、不況だから、お客さんがいない、、、」　「サブプライム住宅ローンで、お客様が、なかなか、融資が取れないから、物件が売れない、、、」

この前、「円ローンの審査を受けてみたいのですが」という、ある方のお問い合わせがありました。ときどき、若い方から、こうした相談を受けます。生活設計がまだ不安定な方と投資についての、私の考えをお話します。

アメリカでは、community property stateといって、夫婦の財産が、結婚中に、原則、共同で蓄積されたものと想定する州があります。
カルフォルニアや、ネバダなどがこれにあたります。

最近、いろいろなエリアに投資をされている方に、相談を受けることが、よくあります。
今、サブプライム住宅問題で、みんな、リファイナンス戦略が頓挫したり、苦労してます。

ひとつ、買う前には、気がつきにくい問題。
それが、値上がり狙いで起こりがちな、空室管理問題です。

投資というのは、どう成功させていくのでしょうか？
これは、私は、「場数です」とお答えしたいです。

たとえば、私のブログを見て、「一棟ものはないですか？」というお問い合わせもあります。私自身が、まだ、一棟ものはやっていないので、ご紹介したくありません。

不動産投資には、さまざまな物件に対する異なる投資戦略があります。コンドミニアム（区分所有）、一戸建て、小規模集合住宅、いわゆるアパートもの、、、ものによったら、ホテル経営とかまで、入りますし、、、ドルフ・デ・ルースさんの本にも、「葬儀屋経営」をしている、なんていう話がありましたね！

ここでは、私がある程度知識を持っている、居住用物件の中で、いろいろな種類の物件のご紹介をします。

私自身は、セミナーなどでお話する場合、「もしも、値上がり益狙いの不動産投資をしていくなら、値上がり年率20%以上が取れないと、ダメです」といいます。自分自身、過去にそうした値上がり狙いも経験もしています。しかし、アグレッシブな値上がり狙いや高利回り狙いと言うのは、「むしろ、気をつけないといけない方法だ」とも思っています。

3月に購入した物件につき、こちらの、投稿をご覧ください。

かいつまんで説明をしますと、私が、1万5,000ドルで買った、査定額6万ドルの物件のリファイナンスを申請中だった銀行が、倒産した、という状況があったのです。

キャッシュフローする物件は、通常、長期的な資産形成の対象にはなりません。なぜなら、キャッシュフロー物件とは、「すでにある程度古く、償却している」ことが前提だからです。

しかし、「中長期資産形成」と同時に、「そこそこのキャッシュフロー」が手に入れられる戦略がある、といわれたら、あなたはどうですか？

私は、いわゆる不況地域に投資をして、おいしい思いをしているわけですが、、、

今日、ミシガンの取引先とまた、雑談に近い形で、物件の情報交換をしました。彼の話によると、カルフォルニアの初級投資家に、こんな悩みを打ち明けられてしまったそうです。

プランAと、プランB。　これ、わかりますか？

英語的な表現なので、日本語ではこういう言い方はしませんね。

今日、ニューヨーク州にある私の地元のパートナーと、定例会議をしていたとき、彼が、こんなことを言いました。

「君のやっていることは、俺には、とてもできないよ、、、」

投資関係の言葉で、不労所得と言う甘い響きの言葉があります。英語では、passive income。

これ、勤労所得に対する言葉ですけど、まったく、passive、完全に不労かといえば、株や、FXをやった人だって、「いやそう言うわけには、、、」と言うと思います。今、話題のアフィリエイトのウエブサイトなんかも、まったくほったらかしで、チャンリンチャンリン、というのは、やはり、ちょっと、難しい場合のほうが多いのではないでしょうか？

不動産なんかは、ペースがのろいので、株やFXと比べると、結構、不労所得性、高いと思いますが、これも、やり方しだい。

不動産投資も、国際的な市場で行えば、今流行のFX取引の一種だといって間違いありません。

私なんかは、ドルの長期的な保有を目指して、行っているので、円安の時期があっても、良い物件が入れば、それほど気にしないことにしています。

ただし、円高のときに、良い物件が入れば、本当に得ですが、、、

独立行政法人労働政策研究・研修機構の調査によると、サラリーマンの生涯所得は、性別や学歴の差があるものの、大体、現在、2億から3億が中心となっています。

投資には、値上がり狙いと、利回り狙いがあります。

あまりに当たり前なので、不動産屋さんのHPなどを見てもこんなことは書いてありませんが、意識するとしないでは、投資方法がまったく変わってくるでしょう。

ナシングダウン（頭金ゼロ）は、ちょっと今のアメリカでは、虫が良すぎますが、私が投資している物件シリーズなら、ずぶの素人でも、3年から4年くらいで投資した金額が全部帰ってくるワザがあります。

一時、日本でも、金利が一番安いとき、「頭金ゼロ！」という広告が踊りましたが、アメリカは、こうした頭金ゼロ購入戦略の本場です。

英語で、exit strategy という言葉があります。

直訳すると、出口戦略、、、

最近は、日本でも、不動産関係者の中で、時々聞くようになりました。

遠距離投資の場合の最大のネックは、旅行しないと投資先が見ることができないこと。

ところで、あまりに当たり前といえば、当たり前ですが、

不動産投資のスタイルには、見て買う方法と見ないで買う方法があります。どちらがよいということは必ずしもないと思いますが、自分はどちら派か？を意識してみると、おのずと投資スタイルがそれに応じて変わってくることに気がつくでしょう。

不動産は、儲かると思います。しかし、具体的に言うと、どうやって？

万人に最適な不動産投資と言うものは、ありません。あなたには、どんなタイプの投資が、よいでしょうか？

不動産投資について、いろいろ、言われますが、私は、「不動産投資は、ごく普通のビジネス」と思っています。

よく、大手デベロッパーの営業が回ってきて言いますよね。一時は、よく、ペイオフ対策と言う言葉を使っていました。年金対策、リタイア、エトセトラ、エトセトラ。

【2008年追記】
この記事は、2007年にデトロイトに進出する前に書きました。

☆ここでは、「キャッシュフロー物件」というのは、利回りの高い物件をさすことにします。私自身の目安は、表面20%です。例えば、10万ドル台の物件に30%の頭金をダウンすると、なんとか家賃でプラスになる、といった程度の話ではありません。

1966年生まれの私は、自営業です。国民年金しか、加入していません。その上、現在、独身。私が65歳になったときにもらえる、国民年金は、確か、8万円程度。

私は、現在、39歳。

2050年と言うと、83歳です。

死んでいるかもしれないといえば、そうですが、現在の両親は、70台で、元気にしていますし、私も、健康に気をつけて、80歳台でも、80歳台なりに、いろいろなことをして見たいと思っています。

それには、健康もそうですが、、、