アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

英語で、exit strategy という言葉があります。

直訳すると、出口戦略、、、

最近は、日本でも、不動産関係者の中で、時々聞くようになりました。

不動産投資の場合は、通常、投資した不動産の手放し方についての戦略を意味します。使い方は、ずばり、

「購入のときからエグジットストラテジーを考えておかないとね」

つまり、購入のとき、「この家は、短期値上がり見込みで持つのか、中長期値上がりしか期待できないのか」と、将来性を予測し、手放すときのことを考えるわけです。

バブルだったら、ずばり、今年買った不動産が、２、3年で売り時のはず。10万ドル単位の利益が出る、あるいは、購入価格の倍になる、といった話です。

バブルじゃなければ？

年率4%しか値上がりしなさそうか、毎年10%値上がりしそうか。

一番の問題は、毎月のローンの支払いが続けられるかです。

大幅な短期値上がり見込みの人は、場合によっては、物件にテナントも入れず、毎月のローンも全額負担することもあるほど。物件が汚くなったり、売り時に入居人がいて、売り逃したりといったミスをしないように、というわけです。しかし、こういうことができるのは、よほど、本業が儲かっている人でしょう。

それにたいして、急騰しないことがわかっていたら、あるいは、毎月の支払いに計画性を持たせるためには、借りてくれる人の家賃と、税金やローンのコストを比較し、毎月のキャッシュフローをはっきりさせる必要があります。

不動産投資は、頭金が払えるだけではだめなわけです。

また、売却時に売却益に対する税金対策も考えないといけません。その話は、また、別のコラムで。