アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

不動産投資には、さまざまな物件に対する異なる投資戦略があります。コンドミニアム（区分所有）、一戸建て、小規模集合住宅、いわゆるアパートもの、、、ものによったら、ホテル経営とかまで、入りますし、、、ドルフ・デ・ルースさんの本にも、「葬儀屋経営」をしている、なんていう話がありましたね！

ここでは、私がある程度知識を持っている、居住用物件の中で、いろいろな種類の物件のご紹介をします。

ここでは、いろいろな投資物件のプロフィールについて、簡単なご説明をして見ましょう。

■一戸建て（single residential）

アメリカでは、投資の出発点、王道です。需要が多いので、
□貸しやすい←みんなアパートより一軒家が好きだから
□売りやすい←実住希望が多いので値上がりもしやすい
□買いやすい←値段は手ごろ感がある。ローンもつきやすい
□低リスク、値上がりすれば高リターンの可能性もありうる。

■区分所有、マンション。コンドミニアム（condominium, condo）

一戸建てより割安です。一軒家と多少違った動きをする市場です。
□サイズや種類によっては、ローンがつきにくくなります
□集合住宅なので手間がかかりません←庭の芝生など気にしなくてよい
□管理状況や同じ棟の他の物件動向など自分でどうにも出来ない環境に左右されやすい
□低リスク、値上がりすれば高リターンの可能性もありうる。

■小規模集合住宅（residential multiple units）

アメリカでは、一軒家から4軒（duplex, threeplex, fourplex）までが、residential物件と見られ、ローンの種類は同じです。5室ものからが、商業物件ローンの対象になり、多少、審査方法が変わります。

□利回りが一軒家より高くなる
□実住希望者が少なくなるので転売はより困難になる
□値上がりも、実住希望者が少なくなるので、一軒家より割が悪いと思われている
□管理の手間が少し多くかかる
□中リスク、高利回り。

■商業物件（5室以上の居住用物件）

□利回りがさらに高くなる。税金や保険など効率がよくなるから。
□管理の手間や空室対策のリスクも飛躍的に高まる
□短期値上がりは普通にはそれほどしないので、長期保有に向いている
□購入希望者が少ないので真剣ならば、多く、買い手市場
□現金化することが、飛躍的に難しくなる
□高リスク、高利回り。

その他の居住向け投資物件

■コンドホテル形式
トランプタワーに見られるように、ホテル的な経営で展開している物件で、コンシエルジュがあって、毎日メイドサービスが受けられます。賃貸にまわす場合も、デベロッパーの管理会社が、一晩単位で貸してくれます。

□ローンに制限がある場合がある。
□粗収入は長期に賃貸するよりも、ぐっと上がる。
□メンテコストが飛躍的に高くなる。粗収入のほとんどが、支払いで終わりかねない。
□季節商売、あるいは、ビジネス向けの賃貸なので、うまくいけばよい反面空室リスクが高い
□高リスク、高利回り。高リターンの可能性もある？

■タイムシェア
別荘物件やいろいろな地方に存在するホテルグループの別荘的使用権を購入します。これも不動産的権利で、登記も相続もでき、場合によっては、値上がりすらする場合もゼロではないということを言われます。毎年、何十泊が可能といった権利で、この権利も日にちごとに賃貸や売却できます。

□通常は、資産価値というより、バケーションをする一家が、ホテル滞在より割安というアングル
□ひとつの地方に縛られず、好きなところにいける。
□場合により、希望が殺到する時期には、なかなか利用が出来ない
□低リスク、リターン、利回りは度外視。

~~~~~~~~~~~~~

上はごくごく一般論で、個別の物件で、違いはいろいろ、あります。コンドミニアム投資で大成功する人もいれば、一棟物を修理して、短期に巨万の富を得る人もいるわけです。私の考えでは、遠距離投資の場合、ある程度、そのエリアを知るという努力も必要ですし、よき、地元パートナーの助けがなければ、
安定投資は出来ません。

たまに、アメリカ投資のことをまったく知らない人から、いきなり「高利回りのアパートを紹介してほしい」といったお問い合わせを時々いただきます。日本でオーナー様として成功されている方が多いですが、外国で、投資により、自分がどんなリスクを背負うかを正当に評価できないうちから、こういう姿勢はいかがなものでしょうか。

私の考えでは、一戸建てや二軒屋などの小さい物件で投資やアメリカ自体のことを勉強し、そして、そのエリアの特性を理解、地元パートナーとの関係が安定し、しかも、そのエリアが気に入ってから、そこで、アパート投資に行くというのが、堅実な道だと思います。