アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ナシングダウン（頭金ゼロ）は、ちょっと今のアメリカでは、虫が良すぎますが、私が投資している物件シリーズなら、ずぶの素人でも、3年から4年くらいで投資した金額が全部帰ってくるワザがあります。

私たちが投資している物件は、大体、1000万以下、利回り20%以上が目安。

それなので、何もしなくても、表面利回りからいえば、5年で回収できる計算。これは、まあ、ワザというより、そういう計算ではありますが、実質利回りはもっと落ちますので、いわば、机上の計算。

但し、もうひとつ、この物件にウラワザをかませることで、3年強で本当に、回収金額が戻る方法があるのです！最初からアメリカに与信がある必要はありません。

それは、「リファイナンス」です。

ステップ１）　500万程度で、物件を買い、家賃をエンジョイする

ステップ２）　アメリカで申告をする。2回、お願いします。つまり2年です。

ステップ３）　アメリカで申告することで出来た納税者番号と与信を使い、この
　　　　　　　キャッシュ物件にリファイナンスをかける！

わけです。

手数料もありますが、大体、アプレイザル［査定］の8割くらい、戻ってくる計算になります。

そうすると、

１）500万で物件をキャッシュ購入し、家賃が100万×3年分=300万引き出せた！
　　★経費とか空室率とかありますから、その分は割り引いて考えてください。

２）ローンを組んで、500万×0.7=350万引き出せた！

大体、キャッシュ買い物件の経費の計算は、月額で、

　　家賃　10万
　　税金　2.5万
　　保険　0.5万
　　管理費1.5万
　　手取り5.5万　　

くらいを目安に考えてみてください。3年間で、空室率が15%で計算しても、手取りは、5.5×12×3×0.85=168.3万です。これと、上の350万を足すと、3年で、500万を投資し、そのうちの450万が帰ってきた計算になりますね！このケースの場合、見事、4年弱で、500万が全額帰ってきた計算になりました。ちなみに、空室率15％は、「割合悪いほうのシナリオ」です。事前の計算は、そういうコンサーバティブな計算をしたほうが良いので、あえて、損な数字を使ってみました。

ローンを組むので、キャッシュフローは、その次の月からは、ぎりぎりポジティブくらいになる可能性が高いですが、与信は出来て、もうひとつ、物件が買える、そういうサイクルが、出来ましたね。

★この情報は、2006年11月現在のある銀行の融資方針に基づいたものです。変更の可能性がありますのでご承知おきください。★