アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

最近、いろいろなエリアに投資をされている方に、相談を受けることが、よくあります。
今、サブプライム住宅問題で、みんな、リファイナンス戦略が頓挫したり、苦労してます。

ひとつ、買う前には、気がつきにくい問題。
それが、値上がり狙いで起こりがちな、空室管理問題です。

これは、私自身も経験したから知っていることですが、あなたが、こういう投資をしようと思ったとします。

■この都市は、これから、人口も増えるし、ねらい目だ！まだ、安いな。
■中心エリアは、やっぱり、もう、少し高めだな、これから発展する新築郊外エリアだ！
■数年もって、値上がり益をゲットしよう♪

別に変な戦略じゃありません。

アメリカ投資の王道です（でした）。購入しやすく、動きが早い、starter home、single residential、特に郊外の新興エリアのそれを買う戦略です。大体、値上がりが数年で見込めるという期待でやる、オーソドックスな方式。個人の不動産投資を国を挙げて支援しているアメリカならではです。

しかし、実は、これには、多少のリスクも伴います。

それが、当面の空室管理問題。

一軒家は、当然、空室率が100%か0%になりますので、それは、当然としても、実は、こういうエリアって、客付けは、悪いんです。

あなたは、今まで、投資家、オーナーの立場にのみのっとって、これまで考えてきました。しかし、立場を変えて、物事を見てください。

■新興都市で人口流入が始まったばかり、あるいは人口は逓増している程度
　　　←仕事がたくさんあったり、給与が高いわけでは、まだ、ない
■しかも、新興エリアで投資家が殺到している
　　　←周りは似たような新築や築浅ばかり。下手をすると、まだ、工事中。　
　　　　幹線道路が出来るのは、2年後、3年後。

こういう状況で、借りてくれる方からの見方で、

「このエリアは、3年後に便利になるから、今、1年契約をしましょうよ♪」

なんていう人が群がりますか？　そんなわけはありませんよね。

「中心部に住む予算がないから、1年くらいならこの程度の辺鄙なところでも、仕方ないわね、、、」、向こうは、その程度の気持ちです。

私自身が、ノースラスベガスに買った家なんか、典型的にこのパターンでした。

客付けには、最初、相当苦労したものですが、自分も住んで見て、「道路もまだ出来ていなくて砂埃だらけ、信号もまだ出来てない」ところであることを肌身にしみて知るにいたりました。

素人投資家として、最初、「ここら辺一帯に、全部、物件が立ち並ぶことになるんですよ、先のほうには、こっちより、高級な家が立つ予定になっていますV」と説明され、それを聞いて、このエリアのポテンシャルにエキサイトしたのですね。

しかし、今考えれば、住む人の立場はまったく見えていませんでした。

客付けが悪いのは、当然なわけです。今は、開発され、空室に悩まされることは今後はないでしょうが、依然、ラスベガス内で便利なほうのエリアには入りません。

自分の予算に何とか合いそうなのがその程度だったので、これで手を打つしかなかったのですね。

私のノースラスベガスの物件については、こちらを参照。
融資状況
航空写真

不動産はロケーションといいますが、逆に言うと、ロケーションを買うには、お金が要ります。こういう投資の場合は、自分の予算が足りなくてそうなったわけですから、客付けは最初の数年弱いことを計算に入れてことをすすめるしかありません。

例えば、エージェントや管理会社が「家賃は、1,200ドル相当が相場です」といっても、それで、入居がすぐ決まらないようなら、割引しても、半年、1年リースをゲットしてしまうことです。私も、自分で客付けをネットですることがあります。管理会社に任せていてはダメなのです。

また、そうした状況は、何年もは続きません。

1年か、2年、マイナスなりに、ロスを飲み込めば、ちゃんと見込みがあるところに買っていれば、その後は、正規の、相場相当の賃料で、人が入るようになったり、賃料自体が値上がりしてきたりするものです。ここは、アメリカの魅力ですね。【但し、不況エリアの老朽物件の賃料は、必ずしも値上がりは期待できません】

ラスベガスは、エリアを選べば、そういう問題は解消しつつある段階です。

ただ、値段的には、まだまだ、1,200ドル以下の家賃が主流。それに対し、今、流行のテキサスや、ノースキャロライナは、まさに、こういう問題に直面していると思います。

逆に、良いエリアに割高物件が買えても、問題は解決しません。空室問題は管理がより容易でしょうが、入居していても、マイナスのことが多いからです。

サブプライム住宅ローン問題続行中の値上がり狙いは、短期では無理。中期（３年から５年）が取れるかも、怪しいのではないでしょうか。

なので、私自身は、性急な値上がり狙いには、いつも、警鐘を、ならしています。

ただ、値上がりを狙うことが、いけないとか、100%うまくいかないということではないんですね。

私のノースラスベガスの家は、最初に投入した頭金以上を引き出して、投入コストはもうない上に、円ローンでプラス収支になっており、「ウハウハ」状態。2008年には、自分の懐具合と相談しながら、またベガスで買おうと思っています。

つまり、私の「値上がり狙い」は、比較的、保守的。長期、つまり、５年以上のうちに、自然に、地元経済全体が強くなっていけばな、というタイプ。短期バブルを追随するわけではないのです。

そして、そういう長期戦略をサポートしてくれるのは、円ローン以外にはありません。アメリカ人には、手が出ない、日本人だからのアメリカ戦略です。

円ローン詳細については、こちらから。