アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

【2008年追記】
この記事は、2007年にデトロイトに進出する前に書きました。

☆ここでは、「キャッシュフロー物件」というのは、利回りの高い物件をさすことにします。私自身の目安は、表面20%です。例えば、10万ドル台の物件に30%の頭金をダウンすると、なんとか家賃でプラスになる、といった程度の話ではありません。

☆☆☆

投資をやってみたいとか、初級であるという方から、お問い合わせを受けると必ず、「キャッシュフロー狙いは難しいのではないですか、キャッシュフローする物件というのは少ないのではないですか」と聞かれます。

私も昔はそう思っていました。でも考えてみるとその根拠ははっきりしません。

あえて言えば、キャッシュフローがあって、しかもばんばん値上がりする、といった高望みをするからでしょうか。

アメリカについてみれば、キャッシュフロー狙いの不動産投資をすること自体はまったく難しくありません。

どこかのグルーではないですが、「望めば、それが手に入ります」。マーク・ビクター・ハンセンさん流に言えばthe alladin factor（彼の有名なテープ教材のタイトル。念じてこすればほしいものはなんでも手に入る）です。何かが手に入らないとすれば、それは、「そんなことはできない」と思っている自分の思考の壁のせい、、、そんなpep talkがありましたね。

ポイントは多分二つです。

　
　レアルターから買わない
　値上がりしそうだと思われているところで買わない

レアルターから買っても、値上がりしそうなところで買っても、キャッシュフローさせられることはあると思いますが、競争が激しいから、初級者にはむしろ難しいかもしれません。

レアルターから買わない場合誰から買うのかというと、直接インベスターから買います。地元のrehabber、fixer-upper、wholesellerといわれている種類の人たちです。大体こうした人は、毎月10軒とか、量で勝負をしています。

完全に無責任な例を書きます↓

今朝、ナイス自営ライフをエンジョイしつつ、マイケル・ムーアのThe Awful Truthの昔のビデオを観ていました。彼は、Flint, Michigan出身だったはずです。彼自身、「貧乏なろくでもないところだ」とギャグにしている、衰退している経済圏らしいです？

ちょっとPCの前に座って、michigan, investment, property, cashflowといった言葉を入れてみます。

30分くらいで、こういう物件がありました。

2034 Warner
Flint, Michigan 48503

built - 1950
siding - Aluminum
finished space - 1044 sq ft
basement - 696 sq ft(unfinished)
bed/bath - 3/1
porch - 24 sq ft - covered front porch
sunroom - 120 sq foot
garage - 2 car 488 sq foot detached, power door
lot size - 50x155.02 foot = 7751sq foot = 0.17793847566574839302112029384757 acre
walls - drywall
plumbing - copper
water heater - gas
furnace - gas
windows - wood, single pane with aluminum storm windows.
flooring - refinished wood, new carpet, & new linoleum.

修理不要で査定予想額5万から6万。家賃は650から700ドル。3万9900ドルの売値ですから、つまり、20%前後です。写真を見ると、いやな青いペンキ。

これは言い値です。

この人のウエブサイトでは、去年、別の要修理物件が16000ドルで売れています。地元のインベスターですね。自分でも物件を持ち、かつ、自分の資金が足りない場合に出ものがあれば、マージンを乗せて転売するのですね。

1706 Broadway Blvd - Flint, MI 48506 SOLD!
Built - 1927
Sq Ft - 1840
Beds - 3(first floor) - 2(2nd floor)
Baths - 1(first floor) - 1(second floor)
Style - 2 Unit
Siding - wood
Basement - 1040 sq ft, unfinished
Porch - 108sq ft, enclosed & finished
Garage - 2 car, detached
Roof - Shingles, condition good
Lot Size - 40x150.18
Condition - great, light to medium work, ready to move in or rent
Current Value - $35,000
After Repair Value - $45,000 - $65,000
Cost of Repairs - $1,500 - $6,500 (estimated)
Repairs Completed - New Plumbing, New Water heater, Mostly refinished Upper unit (carpet, paint, kitchen, bath 60%)

16000ドルで最大6500ドルの修理を施し、現在空室のduplexの過去の賃貸実績は650ドルと580ドル。ROI65%ですか！直せばやはりこっちのほうがよさそうですね。

ミシガンのことも、フリントのことも、まったく知りません。こういうところから、本格的に、実際にその土地に投資をするまでは、さすがにもう少し調査が必要です。遠距離投資家にとっては、信頼できる管理会社が見つけられる等の重要なポイントがいろいろあります。

しかし、重点はそうしたところにあるのであって、キャッシュフロー物件自体は、「世界中どこにでも転がっている」と思って間違いありません。今の自分の状況を前提に、キャッシュフローさせられるか、それだけが落としどころです。