アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

一時、日本でも、金利が一番安いとき、「頭金ゼロ！」という広告が踊りましたが、アメリカは、こうした頭金ゼロ購入戦略の本場です。

ナシングダウンという言葉が有名になったのは、ロバート・アレン（Robert Allen）という人の、Nothing Down - How To Buy Real Estate With Little or No Money Downという本が1984年に出版されてからです。

日本語では、こちらの本に、不動産についての言及のある章があります。古いし、特に私たち日本人にとっては、もう歴史的というか資料的価値しかないといっていいと思いますが。

いずれにせよ、「貯金がなくても、不動産投資するには」という趣旨で、それまでにも投資家の中では使われていたさまざまな手法を一般の人に紹介し、一躍、ロバート・アレンは、この、「ナシングダウン」で有名人に。今も、不動産投資のセミナーで儲けまくっているようです。すごいぞ、ボブ・アレン。

それはいいとして、どうやったら、頭金もなしで不動産が組めるかというと、やり方はいろいろで、この本をめくると、単純なものとしては、「親兄弟から頭金を借りろ」（テキトー）とか、「クレジットカードからキャッシングしろ」（ききき危険！）といったアドバイス？もされていましたが、売主の銀行ローンをそのまま継承する、といった実際に投資家が利用する方法も、紹介されていたのです。

アメリカでも、数年前の超低金利時代には、銀行自体も、100%ローンやってます！なんてやっていました。ですから、ナシングダウン自体は、別に不可能ではないんです。

しかし、それはいいとして、問題は、戦略。

つまり、ナシングダウンで買った場合、問題も多いんです：

例：実住（自宅用）の場合

変動金利で銀行の100%ローンを組んで自宅を買ってしまったが、利率が急に上がってきて、支払いが追いつかない。売るにしても、物件価値はあまり変わっておらず、あるいは場合によって下がっており、貸すにしても、ローン額より家賃のほうがずっと低い。せっかく買ったのに、支払いが滞り、着の身着のままで銀行に追い出された、、、

例:投資家の場合

ローンが払えない人 -- 例えば上の例のような人 -- から、頭金1ドルで、その人のローンを継承し、そのままローン組み換えすることなく、名義だけ自分に変えてもらう。人のローンを払いながら、値上がりを待って現在賃貸中だが、ローンが高額で、家賃では、それがカバーできず、投資とはいっても、結局、毎月、赤字になっている。しかも、値上がりは、それほど急速でない。もともと頭金がなかったのだから、ローンを自前で組みかえられるまでは、この上、頭金も貯金しなければならず、毎月赤字だから、それが可能かどうか、わからない、、、。

★★★

それに対して、頭金を例えば30%ダウンすれば、大概、家賃よりもローンのほうが安く済みます。 つまり、購入した時以降に不慮の出費は少ないわけです。銀行にとっても安全なだけでなく、投資家にとっても、持ちやすさが違います。

こう考えると、「ナシングダウン、できるんだけど、エグジットストラテジーが決まっていないと、やってもドツボにはまるだけ」ということがあります。

事実、私もボブのセミナーに出たことありますが、「ナシングダウン購入は、すればするほど、毎月の支出が増えて、破産したことも何度かある」と告白していましたよ。「だから、セミナーで不動産投資について教えるほうが、自分がするより、儲かるんだ」って。なんと言う理屈だ、、、