アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

中国在住のアメリカ不動産投資家中山道子です。

私の住んでいる都市も、ご多分にもれず、冬は、３ヶ月くらい、空気が、悪化します。２０１３年のこの１２月上旬、この数日間を例にとると、米国の一般的な都市の平均値と比べると、１５倍、２０倍といった数のＰＭ２．５などの粒子が浮遊しているようです。

対策としては、ＰＭ２．５対策されているマスクをして外出。家の中では、やはりＰＭ２．５対策ＨＥＰＡフィルター式空気清浄機が稼動。毎朝、空気アプリを見ては、子供には、「体育を休ませて、教室待機させるか」を指示し、先生にお便り。子供は、肺が小さいため、運動をすると、肺活量が増えて、過分に、こうした物質を吸い込んでしまう可能性があるのだそうです。

ＰＭ２．５対策マスク！

報道によると、北京などに赴任して、喘息などを発病し、”中国居住”に、ドクターストップがかかるケースまであるとか。それでも、国際的に、更なる重要性を増していくこうしたアジアの大都市圏。ガソリンの精製など、今後の政府対策に、ぜひ期待したいですね。

他方、中国の都市圏の生活は、実際、こうした空気汚染に反比例し、どんどん快適になっています。米国流の感謝祭を祝うためのターキーも、取得はまったく難しくなく、我が家も、今年、七面鳥やパンプキンパイなど、米国人仲間たちと、たらふく食べた次第です。

米国では、ハロウイーンが終わり、11月第4木曜日と決められているサンクスギビングの週になるころには、すっかり、巷は、「ホリデー気分」。

不動産の賃貸も、売買も、シーズンオフ気味になります。特に、東部やカナダ国境よりの中西部では、雪も降ったりしますので、なかなか、気軽に引越ししたいという気持ちにならないというのは当然ですね。

さて、そんななか、一軒、グループ内で、「感謝祭週明け月曜日」に、投資資金償還がありましたので、ご紹介します。

私自身が、「大家さん」スタイルより、「投資家」を最近お勧めしている理由は、ごく単純化していえば、

「現在、個人レベルの投資家は、購入においても、資金が豊富な機関投資家の攻勢に勝てず、他方では、賃貸の局面にはいると、ワーキングクラスのテナント層の劣化に歯止めがとまらないため、賃借人層が、どんどん劣化していく／機関投資家などの賃貸業進出で、家賃相場は崩れていくばかり」

といった傾向が見られるようになっているからです。私が身近に観察する複数の市場で、こう感じます。今、値上がりが見られる市場でも、ホールディングが楽になるとは限りません。皆さんも、お気をつけください。

シカゴ市内・Ｒ通り

□　2013年7月：　7万5,000ドルで購入
□　2013年12月：　18万9,000ドルで売却
□　融資額：　11万2,000ドル
□　融資条件：　年率12%の金利（日割り計算）

ZILLOW掲載概略↓

外見

バスルームなど、デザインが、古くなっていました。

台所があるはずのエリアには、ユニットキッチンが、そのまま、なくなっている状態。

高級物件は、なかなか、リスクも高いので、エリア的には、市内のどちらかというと、低所得者層向けの地域を狙っています。

同じシカゴでも、郊外だと、同じランクの物件が、修理後、40万ドル前後で売買されることになりますが、同じフィックスアップをするのでも、10万ドル程度で、一軒を購入し、修理をするほうが、20万ドルを予算にするより、コントロールしやすいですね。

売却を目的とする場合は、賃貸を当面の目標とする場合と異なり、「当面使えるもの」があっても、躊躇なくアップグレードする必要があります。

以下修理後の写真

価格を吊り上げても、鑑定が、伴わなければ、エグジットがうまくいかないので、いろいろな裏技も使われています。

地味な外から見ると考えられないレベルのアップグレード。

エリアとして見ると、オーナーではなく、賃借人層については、正直、セクション８受給者なども居住している地域です。しかし、家電などの備品も、トップクラスのものを、ディスカウントで買ったりして、鑑定額には関係ないものの、実需希望者に、「うわあ、素敵！」といってもらうための　ＷＯＷ　ＦＡＣＴＯＲをふんだんに盛り込んでいます。

実際、アメリカでは、居宅は、あまり、外見がかっこよくても、「見かけ」だけで、実質的なメリットはありません。

外見からだけで、固定資産税額があがってしまうこともありますし、特に金持ちだと思われれば、犯罪のターゲットにされることまであります。なので、外見は”こぎれい”程度ですが、周囲に並ぶ、他の古めの物件と差別化できるよう、中は、ウルトラ機能的にすることに、相当なお金をかけています。

9月半ばに掲載し、買い手は、10月についたので、11月中ばに決済できるかと期待していましたが、このご時勢ということで、決済直前に、買い手の銀行が、「もう一件、鑑定書を」といって価格の適正を再確認しようとしたりしたという経緯もありました。

ということで、結局、サンクスギビングも入り、決済が、12月第一週にずれ込んだというわけでした。