アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資の中山道子です。

今日は、２０１４年１月に、私のお客様が融資をした案件の「ペイオフ・レター」の作成です。

ペイオフは、返済。償還の際に、「期日Ｘ月Ｙ日これこれの額の返済を持って、完済と認めます」という書類。

上の物件が担保だったため、抵当権がついており、これを抹消するための書類も必要ですが、そちらは、弁護士に作成してもらいます。

一般の日本の経済用語の中では、ペイオフというのは、預金保護や預金保護制度という意味ですよね。

それに対し、普通英語で、ＰＡＹ　ＯＦＦといえば、「債権の返済」一般を意味し、ＧＯＯＧＬＥを見ていただければわかりますが、米語では、単にペイオフという場合は、通常、モーゲージ・ペイオフ、つまり、不動産担保をかたに、銀行融資を受けた個人が、債務を完済することをさすことが通常です。（イギリスなどの他の英語国の事情は私は、わかりませんが）

どうして、日本語では、こういう意味になったのか、これを機会に、少し調べてみました。例えば、預金保護は、米国では、

ＦＤＩＣ　ＤＥＰＯＳＩＴ　ＰＡＹＯＦＦ

と呼ぶそうで、ここから、単に「ペイオフ、ペイオフ」と日本語で、この一般英語を転用するにいたったのでしょうか。ジャパンタイムズに、経済英語の説明カラムがあり、取り上げられていたので、興味がある方は、そちらをご覧ください。

ジャパンタイムズの英語カラム
Q:日本振興銀行が破たんし、「ペイオフ」が2010年9月に初めて発動されました。英語では何と言いますか？

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さて、投資の話に戻ると、今回、この物件は、通常の銀行融資が受けられない案件なので、非・機関投資家である私たちに話が回ってきました。

ちなみに、機関投資家は、銀行など。英語では、ＩＮＳＴＩＴＵＴＩＯＮＡＬ ＬＥＮＤＥＲといいます。これに対し、このレベルでない場合は、ＰＲＩＶＡＴＥ ＬＥＮＤＥＲといいます。

この案件、融資が受けられない理由は、「キッチンやバスルームがないため」。

昨今、投資目的では、不動産を担保にしていても、銀行がなかなか貸さないところ、この物件も、「キッチンやバスルームなどの主要なエリアが入居不能ということは、自宅物件とは認定できない」ということで、それなりに与信がいいはずの購入希望者の融資申請に、ＮＧが出たのです。

この方は、もともと、自宅として物件を購入すると聞いていたような気がするのですが、結局、「売ることになった」ということです。

\\\\ 融資条件

15万2,000ドル（物件購入価格　
3万400ドル（自己資金・2割投入　
12万1,600ドル（融資額　　　　

今回、返済は、10ヶ月で、1年の約束が、2ヶ月繰上げだったため、投資家様の申告前ネットの利益は、大体、1万6,651.25ドルとなりそうです。具体的なペイオフの期日の最終調整があるので、返済額は、日割りで変わります。

アバウトで恐縮ですが、1年間の利息リターン換算すると、（1,651ドル×12ヶ月）÷12万1,600ドルなので、16.3%位ですね。

再投資のご依頼を早々にいただきました。この投資家様のことは、2012年からお手伝いをさせていただいております。

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