ミシガンで　１５万ドルの投資案件が、２９万ドル弱で、物件掲載されました

ミシガンで、２０１４年８月に、視察旅行の際にお客様をご案内した物件が、８月末に、無事、ＭＬＳ（ＭＵＬＴＩＰＬＥＬＩＳＴＩＮＧＳＥＲＶＩＣＥ）に掲載されました。今、売却のニュースを待っているところですが、思った以上の仕上がりです。修理表によると、キッチンは、ここまで立派になる予定ではなかったなど、当方が思っていた修理代より多くのリフォームが施されています。

現地修理屋さんが、自己資金を少し、お客様のリターンは、年率換算で、１２%ですので、１月１日から９月３０日までとすると、$13,413.70となります。

修理後の写真。

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ここ２年ほど、市場回復の立ち上がりが遅い中、私自身は、こうした「短期つなぎ融資案件」のほうに、投資の主力を振り向けています。減価償却やキャピタルゲインは取れませんが、理由は、以下のとおりです。《これは、私の周辺での実感で、エリアが違えばまったく違う状況を経験されている方も多いかもしれません。》

□　１
まだ、融資が正常化しておらず、それなりの物件を購入
することができにくい。そのため、購入できる物件は、
キャッシュ物件やオーナーファイナンシング物件が多い

□　２
キャッシュ物件は、競争が激しく、最近、賃貸市場が、
借り手市場になってきており、経験のない海外投資家
には、なかなか、賃貸経営が難しい状況がある

□　３
オーナーファイナンシング案件は、経験がない海外
投資家には、なおさら、判断や経営が難しい

□　４
[１]の状況がある中、「高金利でもよいので、つなぎの
融資を受けたい」という市場ニーズが平行して出てきた。
融資希望者は、小規模リフォーム業者、ビジネスオーナー
や、自宅購入希望者など。

私自身としては、[２]や[３］も、やれるのですが、案件をご紹介した後、管理に悩まれる方もおいで。こちらのほうが、遠隔の投資家様にとっては、手間がなく、より、リターンを確実にしやすいので、こちらに集中しています。

現在、一般の銀行融資の緊縮状態が続いていますため、このように、不動産を担保にして、さらに、、高利で融資を受けても、金利を払うＢＯＲＲＯＷＥＲが存在しますが、この状況は、２００２年の不動産ブーム時には、当然存在しませんでした。

関係者によると、今後、数年で、このような「スーパー緊縮融資状況」は、改善する見通しでいるということ。

一般経済の動向としては、それをもって、２０００年代のＧＲＥＡＴ RECＥＳＳＩＯＮの終わりのひとつの指標ともなるかと思います。

しかし、この状況にかんがみ、今後数年後には、「こうした高金利融資案件」は、出てこなくなります。理由は、その結果、「高い金利で、融資を希望するＢＯＲＲＯＷＥＲ（属性が悪くないタイプ）がいなくなる」からです。平行して、外国人であっても、融資を受けて、物件を購入しやすくなる状況が生じるでしょう。

不動産投資は、環境に対応して行うものですので、状況は、常に流動的です。金利は、これまでのところ、年率１２%を目標にしていますが、もっと安く、融資をしているＰＲＩＶＡＴＥＬＥＮＤＥＲ（融資をする個人レベルの投資家）も多いです。個別状況によって、もっと高くなることもあり、また、事情により、もっと低い金利でお出しする場合もあります。

この物件の修理前と修理後の写真は、下のアルバムでご覧ください。クリックすると、外部の「ＷＩＴＨＰＨＯＴＯ．ＪＰ」というサイトに、リンクします。そちらで、スライドビューをご利用ください。

修理前写真集

修理後写真集