アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

日本在住で、2006年以降、遠隔対米不動産投資テクを伝授している中山道子です。

皆様はゴールデンウイークはいかがお過ごしでしたか？私自身は、楽しかったですが、平時より疲れました。子供に付き合って長い滑り台を何回も滑ったら、その後、お尻が痛かったです。子供はそのことを知っていたらしく、しきりに私の上に乗って、一緒に滑ろうといってきていました、、、泣　もう6歳にもなると、知能犯ですね。こういうところ、「何でも思ったことがすべて口から出てくる」私より、折衝がうまいので、将来に期待したいと思います、、、

さて、GW前には、4月23日に対米不動産投資PCセミナーを無事終了させましたので、遅まきながらのご報告です。

大体PCセミナーは、トピックが多岐に渡っているので、「ここを丁寧にお話しないと」となると、タイミングがずれて、毎回、強調するところが違ってしまうという妙なライブ感があるセミナーになってしまいます。

今回は、前半「スモールビジネスオーナーとしての遠隔テク」や米国の与信システムなどのほうに重点がかかって、後半の実技は、多少短めになってしまいました、、、

このように、ペース配分にいつも苦労しますが、他方では、今回は、4時間（休憩あり）といつもより長くお話できましたので、その意味では、よかったと思います！

何人かの方に、また、いくつか、ご感想を頂戴しました。勝手ですが、また、匿名掲載させていただきますｍ＿ｍ

＋＋＋＋＋Zさまご感想

中山さま

Zです。

セミナーありがとうございました。

いろいろためになる情報が満載でした。

遠隔投資をする上での、必要なテクニック、ノウハウが網羅されていたと思います。

対米不動産投資は起業というイメージを持つことが大切という言葉が実感できました。

実践編でも、多くのWEBサイトから本当に多くの情報を入手できることがわかりました。

実際にいろいろ自分で使っていきながら、慣れていきたいと思います。

丸一日かけてもよいくらいの、かなり密度が濃いセミナーでした。

次回も是非参加させていただきたいと思います。

ありがとうございました。

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Z様は、今年エントリーされたばかりの新オーナー様。遠方からお越しいただき、私こそ、本当にありがとうございました！次回おいでいただけるときは、もっとレベルアップできるようがんばります。

＋＋＋＋＋＋＋大阪からお越しのX様

（中略）

先日のＰＣセミナーでは貴重な情報をありがとうございました。

不動産決済を経験していたおかげもあり、内容にもついていくことができました。

今後実生活に取り入れたいと思う実践的な内容もあり、大変楽しかったです。

（中略）

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X様は、ご多忙なスケジュールを縫って、今回、わざわざ、大阪からおいでくださいました。今回、4人もの方が、大阪からで、関西は、毎年1度は行くようにしているものの、PCセミナーをするまでにはいたらないので、大変恐縮です。

今回、やはりオーナー様であるX様は、6月の視察旅行もご一緒することができることになり、大変感謝しております。

＋＋＋＋＋＋＋＋PCセミナー受講3回目のR様

中山　道子様

こんにちは　４月２３日のPCセミナーではお世話になりました。

今回で３回目となったこのセミナーでしたが、毎回少し掘り下げる箇所と内容が違う為、改めて勉強になりました。

また、今まで一体、何を聞いていたのかと情けなく思ったりした部分もあって、また触発されました。

収益を東日本被災者に寄付されたのですね。憂う気持ちは私も同じです。

又機会があれば参加したいと思っております。

英語塾も聞きたいのですがなかなか調整がつきません。

ありがとうございました。

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R様は、2008年以降、頻繁にセミナーに顔を出してくださいます不動産管理業者様。本業がお忙しい中、毎回、恐縮です。実際に案件をされているオーナー様も、細かいことは、結構忘れられることが多いですし、私自身なんか、初期はその際たるものでしたので、やはり、社会人になってからのリサーチは、本当に、トライアルと定着あるのみでございます、、、、

R様、今後も、また、よろしくお願いします！

＋＋＋＋＋＋日本で不動産投資をされているP様から

当日はありがとうございました。帰りがけに質問の話をさせていただいた件です。遅くなりました。

まずPCセミナーに関しては私の勘違いで少し的が外れていました。当日のUSA情報の調査方法勉強の前に、USAに投資すべきかどうかなので、その情報が欲しかったのですが、どうも私の選択ミスでした。

ただ、セミナーの中で中山様が言われた、頭金35 ％以上でも外国人ではleverageを掛ける事が難しいと言われた内容から見ると現在USAは現金での投資が主なのでしょうか？

又、参考として出されたマンションの価格がかなり下がっていましたが（すみません、名前も金額も今覚えていません。中山様が以前１０万ドルで購入し、２０万ドルぐらいで販売された物件です。セミナーで調べたら１０万ドルを切っていました）売買価格が下がったマンションを購入しても賃貸も下がりますね。

以上の私が得た中山様の情報から

質問１＞USA物件はサブプライム問題以降値段の下がった物件を現金購入し、やはり下がった賃貸家賃でも投資額から見て２０％もの物件があると言 う事でしょうか？

質問２＞中山様は為替リスクは粗利への何パーセントと見ておられますか？それともUSAドルはUSAドルで利用する方法が有りますか？

質問３＞中山様はコンサルトをされていますか？もしされているのであれば案内がありますか？内容とか費用です。

以上よろしくお願いします。

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PCセミナーは、実践セミナーなので、実際の投資を真剣に検討されている方が対象になります。ここら辺、誤解を生じてしまったようで申し訳ありません。

P様の熱心なご質問は、いろいろ有益かと思いますので、長くなりましたが、下に、お返事を公開します。

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P様

この前はありがとうございました。

USに投資すべきかどうかは、個々の方の下される判断で、私は、通常、

■自分のライフスタイル上、為替が問題になる方は、しないほうがいい

と申し上げています。

他方、時期的に言えば、今年、来年は、一般論としていえば、米国本土は、「買い時」です。ただ、市場によりますので、たとえば、ハワイなんか、それほど、お買い得感はないということは、申し上げました。

１）現在、ハワイなら、25万ドルくらい以上の物件に、35%前後の頭金で、ハワイの現地銀行が、融資を出しているようです。また、HSBC香港は、多分、預金額がそれなりにあれば、米国であれ、預金を担保を取った上で、同様の融資をしているようで、これは、世界のいくつもの国や、全米を対象にしていたと思います。後者については、私は細かいことは調べていませんが、ご本人で確認してみてください（ただし、英語情報で、ご本人がご自分でされる必要あり）。

後は、私が融資窓口を勤めているオフショア銀行で、ここは、40万ドルの物件を、頭金40、50%投入しないと買えないうえ、審査が、今、とても厳しく、現状では、私はあまりお勧めしていません。

というように、現在、融資はこれらの限られた機会しかないので、一般的には、現金がらくだと思います。

（補注：または、日本の融資）

２）賃貸額も、物件額同様多少下がりますが、賃貸価格は、物件価格と異なり、そこまで、暴落しません。

なので、たとえば、私のあの物件は、２BRで、購入時、家賃900ドルくらいだったと思いますが、今も、家賃は、800ドルくらいではあっても、半額には下がっていないだろうと思います。（補注：ちょっと調べてないのでいい加減な数字です）

私自身は、家具つきバケーションレンタル経営で、月額この倍近くを目標にしていました。大体、1,200から1,500ドルくらい取れていたと思います。

３）私自身は、為替リスクを計算に入れる確実な方法は知りません。

私自身、主たる資産は米ドルで、日本では、場合によりレートは悪いですが、必要があれば、生活費は換金する場合もあります。そういうことをしている東京在住者も結構いますよ。

上で申し上げたように、これは、ライフスタイル上の選択で、私の場合、明日、日本を離れても、まったく支障はありませんので、今回の災害のようなときには、気が楽ですが、他方、普段、日本円で生活するのは、円高の現状、コスト高なわけです。

これを、どう考えるかは、ご本人の考え方次第で、P様は、すでに日本で家賃収入の柱がおありになるので、米ドルは米ドルで運用するのが意味があるかと思いますが、その前に、使い道がご本人で思いつかないなら、特にお勧めする気は私にはありません。

多くの方は、お子さんを留学させたいとか、ご本人がハワイに別荘を持ちたいという目標とか、あるいは、米国勤務歴があって、すでにドル資産を日本円に持っていっても仕方ないとか、日本だけでは怖いから、できるだけ資産を、多様化したいとか、何か、日本外に収入を求める理由をもっておいでです。

これらのいずれに共鳴されなければ、単に金になるかもしれないというだけで、やるのは私はお勧めしません。

たとえば、2000年にハワイで20万ドルの物件を買っていれば、今、35万ドルになっているかもしれませんが、今、そのお金を日本に持ってきたら、為替益で、全額、儲けはチャラになります。

４）コンサルティングの場合、対デトロイト物件投資は、物件価格に、私のサポートフィーが入っています。

それ以外の場合、たとえば、ラスベガスで、1,000万以下の物件を買って、管理を現地でスムーズにスタートさせ、その後、何かトラブルがあったときにもフォローするといったようなカスタムのご用命の場合は、物件購入に至らなくても、購入までのプロセスとして、1年間のサポート、プラス購入後の無期限サポートに対し、前払いで、50万といった額をお願いすることにならざるを得ないので、結構割高感があると思います。

私自身、そちらのカスタムパッケージのご利用を、特に営業はしていませんが、他方では、こういう費用をケチって1,000万単位でロスをする人もよく相談においでになりますので、大金がかかわるのであれば、使わないより、ましと思っていただけるのではないかと。

以上、ご検討ください。

中山拝

＋＋＋＋＋＋＋

以上、4月23日PCセミナーのご報告でした。

P様のご質問、つまり、現在、米国が、”お買い得か””エントリー時か”といえば、私自身は、年頭（といっても2月ですが）に、以下のようなroundup（概括）をしました。

2011年米国不動産市場概況についての私の意見

方向性として、サンディエゴやワシントンDCなどで、去年の数値に対し、ごくわずかなリバウンド（値上がり）傾向が認められたということは、全米不動産協会でも報告されており、他のエリアでも、「報道はされないが、去年に比べると、多少上がっているエリアや物件がある」とおっしゃる不動産業者さんは多いです。

なので、あくまで、個別マーケット単位で見ていかなければいけないかなと、当然ながら思いますが、他方では、一般的な傾向として、2011年第一四半期、これらの”リバウンドしたはずのマーケット”で、「再度のdip（値下がり）」が、報告されるなど、市場は、低迷を続けています。

この件についてのWSJのオンライン記事（全読には有料アカウントが必要）での指摘は、こちらから。

といっても、この記事は、Zillowという調査会社（ビジネスモデルは広告収益）のプレスリリースを前提にしたものなので、そちらを参照しますと、

■2011年第一四半期、2008年以来最大の値下げ
■28.4%の戸建物件で、含み損益は過去最大
■2010年のロボサイニング問題が解決し、銀行はフォークロージャー数を増加で、全米で1/1,000軒が、フォークロージャーされている。
■Zillowは2011年が底と予測していたが、以上を持って、2012年を底と下方修正

今回、値上がりを経験したのは、ハワイのホノルル、フロリダのフォートマイヤーズ、イリノイのシャンペイン・アーバーナだけ。ていうか、Champaign-Urbanaってどこ、、、なんて思ったら、ハイテクタウンだと、Wikiには、書いてある、、、雇用指標がいいんだそうで、、、ていうか、20万人しかいないからじゃ、、、ボソッ

正直言うと、Zillowの統計も眉唾だと思っているので（しつこいですが、広告収入が収益モデルですからね。興味のあるマーケットの不動産業者さんに、自分の家を売りたいときに、本当にZillowが信用できるか聞いてみてください）、別段、これまでに書いたこと以上に、特に分析を加える気はありませんが（またその力も当然ありません）、、、

＋＋＋＋＋＋＋＋

大分脱線しましたが、そんなわけでのPCセミナーご報告なのでした。

実は、中部のほうの方から、「ネットでストリーミング受講したい」というご希望があり、一人体制なので対応できるか不安でしたが、一応、Ustreamでストリーミングし、用は足りたようです。多分映像が単調で、つまらなかったと思いますので、同じ金額を今後も頂戴するのは、難しいかなと思いますが、今回、「寄付の意味を込めて、受講するよ」という暖かいお声がけがあり、特別に、お受けさせていただきました。

＋＋＋＋＋Sさま

こんにちは、みずほ銀行の狛江支店にわずかですが50,000円入金しました。土曜日の講義代金と残りはチャリティー寄付、目標10万の一部で利用ください。（免税気にしてませんので）

寄付しようかと思っていたときに中山様が震災のチャリティー目標10万でメールいただいたので丁度よかったのです。

また寄付名義や内訳等（アメリカ投資グループ＆中山様）一切
お任せします。報告等も必要ないので、なるべく面倒なことは
省略しましょう。

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Sさま、ありがとうございます。

今回のセミナー収益から、12万を、皆様のご好意を持ちまして、東日本大震災問題に取り組む団体に、寄付をすることができました。Sさまをはじめとする皆様のご厚意のおかげで、目標額を上回ることができました。

こちら

再度、災害の被害者様のご冥福をお祈りし、また、今後の再建が可能な部分について、お手伝いできることを、皆様とともに、やっていけたらと念じるばかりです。