アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

ちょっと内輪な告知ですが、ラスベガス市が位置するクラーク郡の直近納税期限は、8月18日です。今年、物件を買われた方は、初めてのtax billを受け取られ始めているかと思います。

支払いサイクルは、こちらから。

固定資産税の評価方法は、各自治体により異なります（共通の部分もあります）。クラーク郡の場合ですが、

land value 土地評価
improvements 上物評価

に分かれて評価が下され、

taxable value 課税評価額

が、上2者の合計金額となります。クラーク郡の場合、taxable valueが、物件の実勢価格または購入価格に準じた評価であるべきだとみなされます。

最終的には、実際には、その評価額の35%が課税基準額（gross assessed）になります。その課税基準額に対し、tax districtに基づく課税率を掛け合わせて「本来の課税額」を算出し、現在、その「課税額」に対し、ちょっとした減免cap reductionが適用される形がとられています。

アメリカは一般に日本より固定資産税が高いですが、ネバダは、カリフォルニア同様、アメリカ内では、固定資産税率は、低めの州のひとつです。これに対し、固定資産税率が、一番高めなのが、ウイスコンシンやテキサスですね。こうした固定資産税の傾向は、物件の所有や値上がりに大きな影響を与えるといってよいので、投資先の課税システムを理解するための先行投資は、無駄とはいえないでしょう。私自身が推奨するミシガン投資も、残念なことのひとつは、固定資産税が割高感があることです。

さて、実住＝ primary residence に対しては、当然ながら、固定資産税の減免額が大きく、賃貸物件は、「投資用」とみなされますので【賃貸物件かどうかを問い合わせる連絡は皆さんもうもらわれたかと思います】、税額がより高くなります。

現在、物件価格が下がっているとみなされているので、クラーク郡の場合、評価部門が下す、物件評価額は、全体として、下がっています。

下は、ひとつの物件例です。

この物件例でも、2008年から2009年にかけての評価額は、2007年から8年にかけての評価額よりも、下がっていますね。

そして、gross assessedの値が、taxable value land and improvementの値の35%となっていますね。

【ちなみに、確定申告の場合の減価償却のための上物計算を正確にされたい場合は、この評価に基づくland valueとimprovement valueの％比を購入価格に適用して利用してください】

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さて、細かい話は省略しますが、今年、新築の在庫物／契約流れ物件を買われたお客様の場合、「すでに、前年度に、今年度用の固定資産税評価が済んだ物件を、本来の定価」より安く買われている」のですが、その結果、「2008-9年のtaxable valueやgross assessed value」が、「購入価格より割高」になっています。

この評価は、すでに去年確定したもので、去年の評価額または販売価格を出発点にしているので、いわば、お買い求め物件の「正札」価格。「買った値段はもっと安かった」といっても、覆りません。

但し、「2009年から10年度にかけての評価」は、年末に、再度、通知が来ますので、それに対しては、「この物件は、2008年に、すごく値下がりしたんだ」という「苦情」を言っていくことが可能です。

今年度に、購入価格が、登記されますので、わざわざ苦情申し立てをしなくても、購入価格に準じた評価額に収まる可能性が高いですが、以上、ご確認ください。

12月に算出される「2009年から10年度にかけての税額」に対する苦情は、ベガスの場合、電話でも、可能です。電話でのやり取りで埒が明かない場合、1月15日までに、正式の申し立てをすることが可能です。

今年の12月の段階での新年度の課税評価額が、購入価格より不当に高かった方で、直接、課税評価部とのやり取りが難しい方は、レアルターさんや私に相談をしてみてください。

アメリカの融資を組まれている方は、アメリカの銀行に支払いを任せることができますが、円ローンの場合は、ご自身で、支払いをしていただく必要がありますので、このサイクル【納税通知は年一度しか来ません】をご確認ください。支払いは、小切手の郵送がよいかと思いますが、カード決済を電話ですることも可能です（手数料が高い）。

支払いのサイクルは、4期に分かれています。一括で払っても、4回に分けても、かまいませんが、小切手のメモ欄に、parcel IDを正確に記載しないと、向こうが受け付けませんのでご確認ください。

ちなみに、クラーク郡は、物件の時価評価には、それなりに、力を注いでおり、近代的かつ透明性の高い、合理的かつ公平なシステム【まあ、程度ですが】を持っているといっていいように思いますが、これに対し、「アメリカはすべてそうなんだな」とは感心しないでください。（確かに、そういう自治体も結構多いですが）

財源もなく、市政も硬直しがちなデトロイトなんか、相当なchaosで、同じように説明しろといわれると、正直、私自身が、お手上げ状態です、、、

実は、別の言い方をすると、「クラーク郡は、整然としたシステムを持っているので、支払い期限を失念すると、すぐに、低額ながら、利息が発生し、きちんと計上されてしまいます。」これに対し、デトロイトなんかは、滞納に基づく強制収用どころか、利息自体を発生させるまで、数年、滞納し続けてもかまわないようですよ、、、