アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

昨日は、雨の中、熱心な皆様にお集まりいただき、ありがとうございました。10分ほどの休憩を挟み、「入門編」と銘打ちながらも、質疑応答をあわせ、私が経験した個別ケースについての言及も入れながら、相当突っ込んだところまで、お話ができたと思います。

帰宅後も、何人かのかたがたから、ご感想やご相談を頂戴しました。

中山様

こんばんは、本日星陵会館で不動産投資セミナーに参加しましたＮと申します。
私のペイパルメールアドレスが誤っていたということでしたので、
こちらのメールアドレスに資料を送っていただけますでしょうか。

今日は、有意義なセミナーをありがとうございます。
特に、自分で銀行に出向いて融資してくれるところを探すのではなくて、ローンオフィサーに行って探してもらえばいいことがわかって勉強になりました。
自分で1件1件銀行を歩いて回った方が良い条件で融資してくれるのかと思っていました。。

実は夫がアメリカ人で3年前に初めて新築の1戸建てを購入し、現在レンタルしています。
二人とも住宅の売買についてまったく知識のないまま不動産屋にいわれるまま書類を進めて購入した状態でしたので、次回は、不動産売買についてもっと理解してから、購入を進めたいと思っていました。

ちなみに、現在この物件に対してリファイナンスを考えています。。
どういった条件がリファイナンスを考える上で注意した方が良い点などありますでしょうか？
ローンオフィサーに相談すればいいのですよね？
今後、アメリカでのセミナーなどの予定はありますでしょうか？
あれば、今後も色々勉強したいと思っておりますのでどうぞよろしくお願いいたします。

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この方は、現在、アメリカ在住でおいでのようで、帰国の合間を縫ってご来訪いただきました。私のセミナーには、「アメリカ人が配偶者」、「アメリカ在住」と言う方が、結構おいでになります。

考えてみると、ある意味、アメリカ人自身で、こういう内容のセミナーをやると言うことは、ほとんどないかと思います。市場関係者には、入門教育やエントリーレベルの情報提供をする時間的余裕はなく、また、「これこれの市場アクターの役割は、どんなものなのですか」などと聞いても、場合によっては、「そういうものだ」という中で生活しており、第三者的または体系的に、こうした説明をすることができないこともまま、あるからです。

アメリカ人がセミナーをやるときは、私が、今回扱ったようなことは、given（当然）とした上で、creative financing とは（銀行が融資してくれない場合のお金の捻出の仕方）、とか、shortsale （任意売却のやり方）とかの話に飛んでしまい、私自身、再三経験がありますが、こちらは、「メガテン」状態。

別の方からもご相談がありましたが、こうした問題に体系的に、対応するために、私は、「アメリカ人なら、話をすることが思いつかないレベルのところから」話をする、という私の対米投資指南塾ＤＶＤセットをご用意しております。

対米投資指南塾ＤＶＤセットは、こちらから。

今日話した内容のようなことを、敷衍するほか、融資についての基礎的な理解をするための部分などが入り、合計レクチャー時間は、15時間、また、フォローアップウエブサイトもご準備。趣旨は、ずばり、「日本の不動産しか知らない方」、「日本の不動産すら知らない方」に、「アメリカの不動産のあり方を、日本の不動産市場のあり方との対比で、理解していただく」こと。アメリカ在住の方なら、これをマスターすれば、その後、アメリカ人不動産投資家／関係者と話をするとき、どんな内容でも、ついていけるベースができるようになるでしょう。

アメリカ居住中の方には、ペイパル決済でのご送付も可能です。私自身がアメリカでセミナーをすることは、視察旅行の場以外では、ありませんので、この方の場合は、今度の6月の視察旅行や、このＤＶＤのご購入をご検討いただければと思います。

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中山　道子様

Ｉです。本日はありがとうございました。

セミナー後、さらに踏み込んだお話をさせていただきたかったのですが、他の方々も並んでいらしたのでメールにさせていただきました。

実際、先生の語られた内容は大変面白いと感じました。チャンスがあるならもっと勉強してこの世界に精通するようになれたら素晴らしいと感じました。一方、中山先生が　ご自身でなんでも切り開いてきたその努力もすごかったのだろうなあ　と思いました。

現在、私は　○○で仕事をしております。
一方、不動産投資にも興味を持ち、日本でまずはワンルームマンションの投資を始めようとしております。

しかし同時に（本日のお話にもありましたが）娘の時代に日本がどうか　といえば、トヨタやＪＡＬを見ても不安要素は限りなくあると感じています。（中山先生の意見に同意しました。）

そして、アメリカの不動産への投資は、自分でそこに住みたいという希望も含め、今まで私の中で抱いてきた夢でもありました。

本日の最後のお話ですと、現在はアメリカでも外国人に対する融資がとても厳しいとのこと。与信もアメリカでの実績が何もないとなればローンが受けられない。

その環境の中で、富裕層でない人間が、何かそこにチャンスを見出すことのできる、希望があるのでしょうか？もし一筋のチャンスでも見出すことが可能であれば、本格的に勉強をして、先生の後姿を見ながら種を作ることから始めたいと思います。

でもやっぱり、巨額の現金を持つ富裕層しか海外で成功するチャンスはないのよ　ということであれば、悲しいかな　日本で小さくワンルーム投資にとどまるしかないのかもしれません。

私にチャンスがなくとも　今日のお話は楽しかったです。そんな世界に私も入れたら面白いなと真剣に思いました。ありがとうございました。

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実は、セミナーの冒頭で、私は、「私たちは、今後、現在の日本だけではなく、そしてまた、子供が、学校を卒業する20年後だけではなく、さらに突っ込んで、子供たちが、中高年になったときの日本がどうなるかを考えていく視点が、必要かもしれません」と言うお話をしました。

というのは、対米投資と言うのは、ライフスタイル的にも、やはり、海外志向がある方でないと、やる価値が低いと思います、ということがまず、前提なのですが、しかし、その反面、私たちの世代は、国内一本やりでもまったくかまわないとしても、それでは、私たちの次世代においては、そのような国内派にとって、経済市場、労働市場は、現在よりさらに過酷なものとなっていく可能性もありうるわけです。

私の子供は、現在5歳ですが、現在、すでに、大学を出ていながら、タイや中国のコールセンターに勤務されるような形で職業生活を切り開いていくような若い方々が増えています。海外勤務自体はよい経験だと思いますが、これらの多くの職種は、先進国の人間の家庭生活、老後に必要な蓄財の可能性や職業的な将来展望を必ずしも持たないようなものが多そうで、やはり、「せっかく海外勤務するにしても、より安定した職につくキャリア形成の一環として、それができれば」と思わない人はいないのではないでしょうか。

タイや中国だって、そうした仕事はたくさんあり、いわゆる、エクスパット（expat, expatriate、エリート赴任）組は、大変優雅な生活をしていたり、先進国からのノウハウ提供と言うことで、これらの国々の国民的発展を手伝う、重要な仕事をされています。

単に、日本の国内教育機関を卒業するだけでは、日本企業の赴任組として以外は、これらの国々では、海外で、将来性のある職種に就くことができないという人材教育の限界が、すでに、露呈しているだけなのではないでしょうか。そして、一部を例外として、日本企業自体が、今後、グローバルマーケットで、どれだけの競争力を維持強化していけるかが、未知数なわけです。

日本国内で、日本語一本やりで育てた子供が、40歳、50歳、ひいては、60歳になった段階で、私たち世代にとって十分だった教育環境で、実力を存分に、発揮できる場につけるチャンスが、残されているのか、ということですね。

私自身、「子供の世代は、米国／欧米式のインフラを前提に、中国を第一の市場とするような、より、グローバルな世界」が登場するのをなんとなく予感しています。

事実、子供が、お誕生会などにいくと、「母親が、東欧出身、父親は、ヨーロッパ出身で、自宅では、英語とドイツ語。両親は、中国勤務経験、ロシア語、中国語も話す多国籍エリート」なんていうような同年代のお嬢さんもいたりして、「こういう方々と今後、娘は、同級生や、同僚となったり、挙句に、同一の求人ポストをめぐって争ったりしていかなければいけないのか」と真剣に考えさせられます。

私も、こうした意識を持って、今年から、子供には、英語を教え始め、「ある程度、生活やコミュニケーションに必要なもの」という認識を植えつけさせることに成功し始めたところです。この意識さえあれば、今すぐ、バイリンガルになれなくても、必要なときに、語学の詰め込み教育をする時期も作っていけることかと思います。私自身、10代までは、海外と日本を行き来する中、「英語を覚えて、忘れて、日本語を覚えて、忘れて」を何回も繰り返したものです。2年毎に違う国を放浪するのは、子供にとってはつらい経験でしたが、狭義の学校教育ではなく、この経験こそが、私が、大人になってからも、いろいろな国を行き来するだけで「飯を食えてきた」決定的な理由であることは、間違いありません。

こういう中で、グローバルな市場のあり方を、多くの産業において、リードする力を持ち続ける可能性が高い米国は、不動産においても、市場の透明性、参入障壁の低さ、公平さにおいては、群を抜いた存在。成長自体は、ＢＲＩＣｓのほうに当然、大きく軍配が上がりますが、こうした国々が、外国人に対し、自国人と類似の条件での参入を認める日がいつくるのかは、定かではありません。

長くなりましたが、この方にも、私の、こんな前置きに、共感していただいたようです。

現在の対米投資は、融資が大変困難で、これは、ある意味、「普通の国」化ですが、そんな中、私は、「サラリーマンレベルの対米投資として、最適」なものとして、対デトロイト不動産投資をお勧めしております。

300万からキャッシュで一軒家が購入できるこの投資ご紹介は、こちらからのリンク以下、いろいろご紹介しているほか、次回の対デトロイト投資セミナー（5月9日）の参加リンクも、ご用意しましたので、4月18日のＰＣセミナーあわせてのご参加をご検討ください。