アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

私のブログを見て、すでにアメリカに投資をされていて、困っている方が、駆け込んでいらっしゃることが、よくあります。

よそのエリアについては、毎回言っているように知らないとしかいえませんが、皆さんが悩む気持ち自体は、わかります。

この前も、「自分のアメリカ人婚約者が、カルフォルニアの片田舎やテネシーに物件を持っているが、管理で困っているので、相談に乗ってください」というSOSがありました。

管理会社トラブルがあるとき、どうやって対処すればいいかといえば、良い会社、自分が満足のいく会社に変えるしかありません。

しかし、それって、とても、大変なことなんですね。

ここのところで、皆さん、失礼ながら、不精しすぎなんですね。何か、裏技とか、あると思っているのかもしれませんが、そんなものは、ないんです。

私が管理会社を探すときは、ネット電話帳やら業界団体に片っ端から電話をして、会社のHPを眺めながら、インタビューしまくる、というアナログ方式でやっているだけです。

【管理会社の探し方】

■知り合いや他にそのエリアに投資をしている人すべてに相談をして、誰か教えてもらう。
■管理会社のリストを見ながら、メールをしまくったり、電話をかけまくり、電話インタビューをする。
■見込みがありそうだったら、可能だったら、他の顧客を紹介してもらい、その人たちとも話す。
■契約書を見せてもらい、目を通して、気に入らない部分がないかを確認する。

各段階で、さらに細かいポイントがあります。電話インタビューは、従業員しか出てこないところ、オーナーが連絡がつかないところでは、話になりません。

このプロセスでも、別に、現地なんかには行かずとも、きちんとした管理会社を探しだせます。実際、私が、今付き合っているところは、いずれも、最初、現地で、対面したり、来訪したりした会社では、ありません。

しかし、そのために、毎晩、夜通し、「ほぼ徹」状態になったり、留守電のコールバックを、夜中の3時にでも受けて、布団から飛び起き、インタビューをしたりします。オーナーのライセンスチェックなんかも、する必要があります。

上の相談者もそうですが、よく、「自分の投資先で良い管理会社を探すための相談に乗ってください」といわれますが、ご自身で、このプロセスを実践されるしかありません。

最初のうちは、こつがわからないと思います。何年もやっていると、わかるようになります。

本業があって、そんな悠長な事、やっていられないよ？

そうなんです。初級者や副業的なオーナーさんは、買うとき、後のフォローをしてもらえる体制がないような買い方をしてしまってはいけないんです。

私自身、初級投資家だったときに、そのことに思い至らず、だめな管理会社に物件管理を任せ、100万単位のロスにいたった経験が、何回かあります。

本当にエントリーレベルの方は、びっくりするかもしれません。空室問題以外に、どんなトラブルで、アパートでもないような、戸建小口の物件について、1万ドル単位のロスが生じるのか？

具体例は、こんな感じです。

■トラブルテナントの客付け
テナント審査のことを、スクリーニングといいます。「すぐ客付けして、有能そうなふりをする」けれど、そのテナントが、強制退去になったりして、数ヶ月の収入がなくなるだけでなく、清掃やペンキ塗りなおしで、1,000ドル単位になります。私の経験では、1,000ドルくらいの家賃の戸建賃貸で、これをやられると、一軒につき、ローン返済と、リフォームあわせ、6,000ドル以上の損失になります。

■横領
アメリカでは、管理会社は、大体スモールビジネスで、全国展開どころか、数人以上の人を雇っているところ自体の比率が、少ないです。オーナーが、だめなこともあれば、従業員が持ち逃げすることもあります。私の知り合いの挙げる極端な例だと、管理会社や修繕会社に大掛かりなリフォームを依頼すると、たてつけたところの写真を送ってきて、その後、新規購入備品を運び出し、古い中古を入れなおしてしまう、という手口なんかが、あるそうで、アパートオーナーがこれをやられてしまったら、損失は、1万ドルではなく、10万ドルのほうに近くなるでしょう。

ハワイなんかですと、購入のお世話をしてくれる日本人レアルターさんが、そのまま、管理をやってくれたりするシステムを、セールスポイントとして掲げている会社さんがあります。信用がある、営業歴が長いところでしたら、フツーの日本人は、こういう方に、世話になるのが、良いかと思います。

逆に、本業も忙しくて、それほど、余裕がないのに、上の方の例のように、いきなり、CAでも、田舎とか、テネシーなんかに、投資をしてしまい、それから、おろおろする。初級者であるのに、フツーの投資には飽き足らず、いきなり、上級者コースに、いってしまいながら、その代償【例えば、スエットエクイティ、あるいは、実際の金銭ロス】を払う用意がないのです。

こういった相談が引きもきらないので、この記事を、書きました。Quick fix【なにかが即解決すること】ではないので、こうした皆さんのお気には召さないかもしれませんね、、、

最後に、管理会社の態度に細かく文句を言うことは自由ですが、良心的な管理会社を経営するということが、いかに大変な仕事か、をも考えてみる必要があります。例えば、賃料10万円の一戸建てを一軒、集金手配から、トイレのつまりまで、面倒を見てあげて、毎月、7,000円をもらい【管理費が、7%の場合の例】、しかも、やいのやいのいわれて「採算に合うか、うれしいか」を考えて見られるといいと思います。

私の知っている投資家で、管理会社のマネージメントフィーを必ずネゴシエートして、毎回、妙なところに引っかかり、いちいち、失敗している人がいますが、向こうにも、損益分岐点があります。それを超えて、割安契約をOKするようなところに、ろくなところがあるわけがないことが、どうしてもわからないのですね。

良い管理会社は、長期投資家の必須パートナー。あなたが、夜、枕を高くして、ゆっくり寝ていられるように、出会いを大切にし、大切に遇していく必要が、あるのです。