アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

2008年6月6日の昨日、8日出発のアメリカ不動産視察ツアーの手配や準備も大体終わり、気になっていた円ローン案件に、ようやく、融資決定が降り、ほっ。

この案件は、カルフォルニア州のサンフランシスコに、70万ドルのコンドミニアムをお求めのTさん。私にご連絡をいただいたときは、すでに対象物件に手付けを打っており、「アメリカの銀行から融資決定は出そうだけれど、こっちのほうが毎月の支払いが安いことがネットサーチでわかって」ということで、いらしてくださいました。

最初にお目にかかって、事情をうかがった上に、申し上げたことは、「Tさんの財政状況をうかがうと、ローンは取れるのではないかと思うのですが、ただ、クロージングは、アメリカの銀行のようにはいかないので、この融資をやってみていただけるのなら、今の契約書を変更して、クロージングまで、2ヶ月以上の猶予がほしいのです」というお願い。

「本当に融資が取れますか？家族で家具など入れる旅程の都合を動かしてまでクロージングを遅らせて、それで、取れないと困ります。娘との約束がありまして」というお気持ちに対しては、当然、「それは、銀行の融資部門の判断ですので、はっきりはいえませんが、、、」と申し上げざるを得ません。

しかし、ビジネス経験豊富なTさんは、

「それではやってみます、毎月の支払いは、なにせ、3分の1になるのですからね」

と円ローン融資の可能性にかけてみるご決断をされました。

デベロッパーのセールスオフィスに、すでに作成してあった契約書の該当部分を変更するようにという連絡も、私にご用命をいただいたため、私も、これだけのご信頼を受けているのだから、がんばらねば、という状況でした。

幸い、売主はデベロッパー。個人より話が早いです。「契約締結に2ヶ月かかるんですか？へえ。海外のローンねえ。聞いたことない融資商品ですね。」とびっくりしていましたが、すでに1万ドルの手付けも打っており、向こうも、今は、買い手市場なので、多少のやり取りや説明をすると、すぐ、「OKです」と、いってくれました。【今回、Tさんは、デベロッパーのセールスオフィスと直接のやり取りで、レアルターさんを通さない形式でのご契約です】

Tさんは、最初、アメリカの別の都市で勉強をされているお嬢様との共同名義を希望されていました。お嬢様は、所得がないのですが、こういうときは、お父様が、支払いに100%責任を持てば、名義については、問題はありません。

しかし、「別荘案件」については、対象国に名義人が居住しているのはNGということになりました。投資案件であれば、かまわないのですが、、、

それで、結局、Tさんにお願いし、売主との間に締結した契約書にさらに訂正をつけてもらい、奥様との共同名義にしていただくことにしました。

その次に、Tさん自身のプロフィールのほか、奥様の収入状況の開示手続きに。

実は、Tさんが、年齢的に、現在、50台なので、銀行からは、「70歳までに、あと、10年ちょっとしかありませんよ。そうしたら、金利のみのローン希望ということですが、元本は、どう返済されるつもりですか？この年齢のかたとしては、頭金を投入した後の貯蓄額がちょっとさびしいですね。」という鋭い突込みがきていました。

なので、どちらにしても、奥様のお仕事状況を開示していただく必要があったケースでした。

幸い、奥様は、Tさん同様、高額所得者でしたが、外資系の大手という感じの職場ではなく、こじんまりとした会社でひっそり儲かっている状況。本来理想的な職業といえますが、融資のときは、プレゼンが難しいのです。

というのも、通常、多くの方のご勤務の会社にはHPなどあるものですが、奥様の会社は、外部に営業をしない、固定客だけの相手をする会社で、銀行に、それが通じるか、不安がありました。幸い、会社概要の英訳、私の補足説明文書、資料提出などで、「状況はわかった」と、一発でOKが出て、本当にほっとしました。

というような、本当に、いろいろなやり取りの後に、昨日、6日に、融資決定が出たのです！

普通の大手企業勤務サラリーマン様（特にお若くて、70歳のローン返済まで、猶予が長い場合）で、あまり複雑でない案件ですと、最短で、内示は、書類を作ってから、丸2日、書式は、4-5日で帰ってきます。今週は、もう一件、そうしたケースがあって、そちらの方のケース作成にはまったく悩むことはありませんでした。「Michikoの案件は、書類がきちんとしているから、融資部門は、すぐ、返事ができるのよねV」という、私のレップのお褒めの言葉もついて、、、

それに対し、Tさんの場合は、単純な投資案件ではないため、事情が複雑で、書類の提出後も、「このままではNG」といった、いくつものやり取りがあり、私もやきもきしました。

最初、ご連絡をいただいてから、ちょうど、1ヶ月がたっていました。

この間、特に最初のうちは、毎日のように、頻繁に、いろいろなやり取りがありました。

「この資料お願いします」
「これはどういうことですか？」
「契約書の合意事項を変えてください」

といった、さまざまなご無理をいちいち気持ちよく聞いていただいて、まことに、ありがとうございました。

これで、Tさんのローンのプロセスは、今度は、物件の査定に移ります。

これからも手間はありますが、もう、山は越えられました。

クロージングは、7月20日。まだ、一月半、あります。これなら、これからの手続きも、十二分に間に合わせられるでしょう。私も、一安心して、渡米、できることとなったのでした。

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Tさんローン詳細

年齢：50歳代
家族構成：共働き
購入物件：サンフランシスコ新築コンドミニアム72万5,000ドル
融資決定額：50万7,500ドル
支払いオプション：金利のみ返済、70歳時元本返済
使用通貨；ドル、円
借り起こし金額予定：決済日に、為替が105円の場合なら、5,328万7,500円
毎月の支払いオプション：円の場合、2.5%金利だとしたら、月返済額は、11万1,016円

対比：アメリカの融資例

30%頭金外国人向けのローン＝30年ローン、固定金利、元本返済型
金利7%、30年固定支払額は、月額3376.41米ドル【円ドル換算レートが105円とすると35万4,523円】

銀行は、保守的な見積もりをするので、「10年ちょっとで元本を一括返済ですよ、貯蓄がなければ、困ります」といいますが、Ｔさんとしては、「貯蓄による元本一括返済」以外に、下のいくつかのオプションがあるだろうと思います。

　■10年ちょっとで物件が値上がりしていれば、売却
　■お嬢様が、就業されるので、お嬢様やその配偶者が米国や円ローンを付け直す
　■退職しても、何らかの収入があれば、アメリカの融資は取れる確率大

【注記：この例は、たまたま、うまくいった場合ですが、通常は、契約が締結された後の円ローン要求は、立場が弱くなり、交渉が難しくなります。年頭に、ハワイの案件で、こちらの準備がタイムアウトになり、お役に立てなかった例もありました。このように、融資を取得するためには、状況により、投資家様ご自身、たくさんの労力を使われる場合があります。このブログをご高覧の方は、必ず、案件取得時には、まず、仮融資決定をお取りになってからにしていただくのが、有利に契約を運ぶコツです。】