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昨日は、デトロイトで、大変寒くなったという話をしましたが、実は、ラスベガスでも、雪がそこそこ降ったそうです。

それだけなら、別に、去年も、確か、一度くらい、雪景色が見られたといわれた覚えがあるのですが、「関連報告」が、例によって管理会社から、ありました。

母のタウンハウスです。

連絡は、以下の通り：

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SEVERAL WEEKS AGO, THERE WAS A LARGE SNOW STORM THAT PUT 5-7 INCHES OF SNOW ON ROOFS HERE. WHEN IT STARTED TO MELT, THERE WERE LOTS OF ROOF LEAKS THROUGHOUT THE LAS VEGAS AREA.

THE TENANT CALLED WITH A LEAK IN THE MASTER BEDROOM AREA. WE CALLED THE HOMEOWNERS ASSOC. AND THEY CAME OUT. AFTER MANY TRIPS, WE NOW HAVE THE ROOF REPAIRED, THE SHEETROCK REPAIRED AND THE CARPET DRIED OUT. THE HOMEOWNERS ASSOC. TOOK CARE OF THE COST OF ALL THIS WORK. SINCE THE LEAK ORIGINATED ON THE EXTERIOR OF YOUR HOME, IT WAS THEIR RESPONSIBILITY TO COVER THE COST INVOLVED.

概要

数週間前の雪が解けて、お母様の物件の主寝室に、水漏れが始まったので、何度も管理組合や物件に足を運んで、管理組合に直してもらいましたので、ご報告だけ。

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そういえば、そろそろ、築年数10年近く、、、

タウンホームというのは、土地所有権もつきますが、コンド（日本で言うマンション）と同じで、外部は、管理組合の管轄となります。外壁、屋根などですね。高い管理料を払う反面、こういうとき、管理組合が、対応するわけです（但しなぜか、門の中の庭は、こっちの責任）。

コンド、タウンハウスは、管理組合費が、一戸建てよりずっと高い反面、初級投資家や、不精なオーナーには、最適なのは、こういうことがあるから。ここでも、time is money, sweat equity【「自分でやれば、得をする」の法則。ここでは、その逆で、「面倒なことは、コストを払って、人に任せる」】の宇宙法則が、当てはまります。（スエットエクイティの意味については、こちらの記事参照）

この管理会社は、母の物件があるエリアしか、管理をやっていないので、現地の管理組合との連絡が非常に得意で、私たちには事後報告で終わりました。

それに対して、現地密着型のきめ細かさがないような管理会社、例えば、ベガス全域の管理会社だったりしたら、向こうには、その頭がありませんから、個々の物件のプロフィールや、エリア事情を理解することなく、不精をして、オーナーに、すぐに、「直せ、これが、下請け業者の見積もりと請求書です」と来たでしょう。タウンホームだから、管理組合に言う、という知識がなければ、つけを払ってしまうかもしれません。これが、アメリカ人オーナーだったら、そういう扱いを受けても、きちんと、管理組合細則を引き出してきて、自分で該当箇所を読んだり、管理組合事務局に電話をしたりして、「誰が支払いに責任を持つか」を確認し、管理会社にいって返すものなのです。

さて、こういうエリアでは、雪や雨が降りませんので、屋根が、雨漏りしないかは、わからないのです。

買って何年もたっている物件ですので、私たちに、文句はありませんが、この冬、インスペクションを経て、中古物件を買い、いきなりこういう目にあったとしたら、初級者は、「？？？」となったかもしれません。

考えてみれば、「なるほど」なのですが、インスペクターを使っても、屋根をチェックするときは、「過去に水漏れの跡があるか」を確認するだけであって、水漏れするかもしれない箇所の予測は、大きな穴が開いていたり、といった、「これなら、いかにも」な状況でなければ、容易ではありません。

本当を言えば、雨量相当のシャワーをかけてみて、試さないと、わからないのです。しかし、そんなことは、名義書換前の他人の物件では、当然、可能ではありませんね（自分の物件でやるのだって面倒です）。

このように、「修理不要」で物件を買っても、その具体的内容は、別段、保証つきではなく、インスペクターのレポートを、ある程度、読みこなすようになるまでには、さらに、相当の経験が必要になるでしょう。私たちが、自分で物件を確認するよりずっとよいので、必ずやるべきなのですが【インスペクション制度が普及していない日本と異なり、自分の不動産屋さんには、物件確認を頼んでも無駄です】、万全ではない、というのが、正しいインスペクションレポートの受け取り方なのです。

例によって、細かい話をしましたが、結果から言えば、物件購入者は、私が毎回言うように、必ず、何らかの、予備資金を取っておきましょう、ということです。

この話を、車に詳しいあるお客様にしたら、「中古のアメ車を輸入するときは、雨が降ったことがないエリアのものだったりするので、パーツの保存状態がすごくいい可能性が高いけれど、その反面、日本に持ってくると、雨漏りする確率大、と仲間内では言うんですよ」とおっしゃっていました。