アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

サブプライムレンディング問題については、様々なところで、私より専門的な立場の方々が、言及されているので、私なんかが、と思いますが、ご質問を受けることもありますので、私からも、「素人的論評」を、、、

サブプライムとは、プライム、つまり、最高水準に準じる、つまり、最高水準からは、劣る、という意味ですね。ノンプライム（プライムでない）といった言い方より、婉曲話法のつもり、、、

と与太話はいいとして、これは何かと言うと、一言で言うと、信用力、与信力がない個人に対し、貸付を行いすぎて、そうした個人が、支払いができない、そういう状況が発端なわけですよね。

日本ですと、転職したばかりの人間、起業したばかりの人間、会社が赤字の自営業者、収入が不安定なフリーランサー、低所得者やクレジットカード事故者などは、自宅の実住ローンでも、簡単にはねられてしまいます。

ところが、こうしたタイプの個人に、ローンを貸し付けてしまった、そういう状況が、2002年くらいから顕著でした。

それはどうしてかというと、銀行というのは、当然、ローン貸付でお金を稼ぐわけですが、プライムでない人は、「金利が高くても借りてくれる」のです。

もちろん、2000年くらいまでは、そんなに簡単に、「誰にでも貸すわけには行かない」ということがありました。貸し倒れされますから、、、

しかし、住宅バブルが起こると、下の状況が生じます。

１）ｘ万ドルの物件が、2年くらいで、1.5倍以上に跳ね上がるくらい当然
２）そうすると、最初の2年から4年くらいを変動式の金利のみ支払いでローンを組めば
３）どんなに収入がない人でも、3年目から5年目にかけては、物件の値上がり益を使い
４）またリファイナンスをしてしまえば、新規のローンで、問題が先送りできる！

これにより、

A）これまで家が買えなかった人が、立派な家に入れる
B)銀行は、2年ごとにローンを取らせ直し、手数料を取りなおせる
C）ローンオフィサーは、仕事が倍増

と「いいことばかりだった」のです。

こうなると、銀行は、「たいして信用がない人だって、いったん家を買えば、不動産市場が値上がりするかぎり、むしろ、プライムの顧客より、ずっと上客なんだ！」と「学習」してしまいます。

まさに、日本のバブルのような感じですね。

また、普通のプライムレートの金利が6%というときに、サブプライムであれば、8%、変動式なら、数年立つうちに、10%くらい軽い、軽い、、、

ということで、国際的なファンドが、アメリカ不動産の値上がり期待に加担し、「ポートフォリオのうち、一部を、この高利回りの債権に投資しておこうよ♪」となったのも、不思議はありませんでした。

その結果、名もない地方銀行などが、急激に開業し、サブプライムレンディングをするということに特化して、お金を国際的なファンドから調達し、高利回りで貸し付ける、そういう、ことになりました。危険なローンだけを取り扱う、といった危険集約行動を取るわけですから、不動産市場が落ち着くと、このエリアに特化することのリスクが、一挙に、噴出してしまったのですね、、、

日本のバブル同様、アメリカの不動産の値上がりトレンドは、永遠のものではなかったわけですから、、、

カルフォルニア、ネバダ、アリゾナ、ニューメキシコ。ユタにオレゴン。

いずれも、この時期、異様なバブルを経験しましたが、値上がりがいったん調整に入ると、2年前、3年前に、「変動式で、金利のみを支払い、家を買いましょう♪2年後にはリファイナンスをすればいいですよ！」という甘言に乗ってしまった人たちが、「3年目になって支払いが増えたが、失業してしまった！給料は上がってない！離婚だ！」といった（残念ながら、お定まりの、、、）悲鳴を上げているのです。

というのも、こうして不動産市場が値上がりを停止してしまうと、2年前に買った家は、含み資産ゼロ。買ったときより価格が下がっている場合も。

こうなると、リファイナンスしようにも、

１）含み益がないのでリファイナンスするには、むしろ、頭金を新たにどこかから調達？
２）サブプライム問題で低与信の個人に対しては、貸し渋りが始まった！

3年前に、アメリカのクレジットスコア（与信力の目安。高ければ高いほど銀行に好意を持たれている。最高ランクは、800以上。）が、630でも、ローンが組めました。

2007年夏現在では、680あっても、苦しいくらい、、、

3年前と、与信力が同じでは、借り換えができないのです。

そういう状況で、「今年から支払額はこれこれに増額されますので」という非情な通知、、、

今、多くの個人を襲っているのは、この問題なんですね、、、

それでは、私たち、日本在住の一般投資家にとってのこの問題の波及効果は、、、？

「日本人とサブプライム問題その１」に続く。