アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家中山道子です。

私は、単発的なコンサルティングもやっております。詳細は、こちらのページからご覧ください。

有料メニュー　【５０分電話会議】

法律紛争になってしまっているような場合などは、扱いきれませんが、なんとなくブレインストーミングがほしいときに、いろいろ整理をしたり、関連情報をご提供したりといった形で、いわば、「いつも、対米不動産投資着手にあたってのセミナーでお話していることを、カスタム的に、お役に立つ限りでピックアップしてお話しする」ことができると思います。

今日は、そのような具体例を。

相談者様は、日本在住で、今回、ご一家で米国へご転勤。長期滞在が予測されるので、それにあたり、与信の問題含め、賃貸するべきか、買ってしまうか、といったことにつき、米国の事情を前提に、コンサルティングをご希望されました。

会議時間は、50分ですから、質問者様にも、前後の段取りで、ご協力いただかないと、高いだけのイメージで終わってしまいます。

相談者様も、そこらへん、ご承知で、事前に、このご一家様のご事情を手際よくお知らせくださいましたので、やり取りの中で、スカイプ会議の予定を早々に決定すると同時に、私のほうでも、

賃貸か購入か

ということを考えるときに、役に立つさまざまな資料を、事前にメールで、お届けしました。

その際に、

＞既にメールでかなりの情報をいただけて助かります。

＞豊富なご経験をお持ちですので、今後も長くお付き合いできればと存じます。ブログ等拝見して、お子様を抱えながら人生を切り開いていく力に脱帽です。

といったお言葉も頂戴しました。

私の実地の知識があるエリアだったので、それなりにピンポイントのご回答できたと思います。「そんなことは考えたこともありませんでした！」といったお言葉も、コンサル中には、ありました。

私のような立場の人間のメリットは、「友人や知り合いではないので、家計状況なども自由にお話していただける」ことでしょうか。ある程度突っ込んだやり取りをした上で、

＞賃貸なら、こういう期待値
＞購入の場合は、こういう期待値

＞マンションはこういう出費
＞一戸建てはこういう出費

といった該当エリアにおける期待値を一般的なレベルながらご説明し、直接不動産に関連しない部分ながらも、お子様の教育についても、話の花が咲きました。

また、ちょうど、しばらく前に、2015年の2月のパソコンではじめる対米不動産投資セミナーを終えたところだったので、そのフリップもお届けしました《セミナーは、1万5,200円の参加費》。セミナー内容は、ネットを最大限に使い、いかに、不動産屋さんに相談する前後に、自分でリサーチをしておけるか、というお話です。

電話会議を終わり、以下のご感想を頂戴しました。

昨日はお電話でありがとうございました。
自宅、投資(融資案件)、さらに子供の教育までお話できて、とーっても参考になりました。
昨日現地に出張中の夫から連絡があり、会社のサポートの人とリロケーション準備スタートとなりました。
現実的に、まずはrentで、ローンがつけば冬の買い時に向けて物件探し、とラフに考え始めています。

このご相談者様は、ご自身、

＞　仕事に慣れ、パソコン慣れている有能な方
＞　英語も相当おできになる
＞　日本では資産管理や不動産経営のご経験あり

といったお立場なので、「私のような立場の人間から、効果的に、情報を引き出すためには、どう相談を段取りすればよいか」を上手にリードしてくださったため、大変充実したセッションになったと思います。

一般的なリロケーションについては、会社の担当の方が、手伝ってくださるわけですが、中長期的な資産形成やらといった観点からの投資家的なフィードバックを、渡米前に段取りされているこのお客様のファイナンシャル・マインドには、脱帽ですね。

たまたまですが、現地に、別の駐在組のお客様がおいでなので、「会社のコミュニティとは関係ない日本人同士の気軽なご友人同士になっていただければ」ということで、お互いのご了承を取り、御紹介もし、お二人とも子育て世代で似た年齢のお子さんもおいでになるので、喜んでいただけました。

駐在の場合は、居住エリアは、

＞会社の指定があるか
＞そうでない場合は、お仕事と学校との距離

で決まることになるかと思います。長期にわたる場合、小学校、中学校、高校と同じ学区で長くいられるかも、不透明かもしれませんので、やはり、それなりに様子がわかるまで、「ウン年いる場合、できるだけ早く買わないと、損をする」とまで考えないで結構ではないでしょうか。

日本でもそうだと思いますが、不動産売買は、各種コストがかかります。

米国の場合、購入するときは、不動産屋さんの仲介フィーは不要ですが、決済コストが、通常数千ドル、購入価格の1、2%かかることが多いほか、売却のときには、

＞売り手側の仲介業者さんの仲介料　一般的には3%
＞買い手側の仲介業者さんの仲介料　一般的には3%

が両方降りかかってきます。そのため、売却コストは、

＞売却のためのお化粧直し
＞仲介料6%
＞決済手数料1%台
＞場合により、買主へのインセンティブやキャッシュバック

といった経費がつみあがりますので、物件価格は、10%くらい値上がりしていない限りは、それらのコストは消化できないでしょう。値上がりによる利益を出す前提で考えるときは、ランニングコストもそうですが、インフレ率も計算に入れないといけませんので、額面価格が、20%くらい値上がりしていないと、「自宅から値上がり益が出た」とはいいにくいのではないかと感じます。どちらのケースも、一般的な体感ですが。

もちろん、「家を買えば、家賃を払わなくてよかいのだから、その間、家賃を節約しているじゃないか」ということはありますが、実際には、米国の場合、

＞エリアによっては、火災保険や固定資産税が高く
＞一戸建ての場合、庭周りのメンテを外注する際はそれも
＞コンドミニアムの場合は、管理組合費
＞修繕費
＞事故などのリスクコストは自分

などの「見えにくい、または計算しにくいコスト」があり、これは、地域によって多様なため、必ずしも、買えば、そのほうが、毎月のメンテが安く済むともいえない状況もありえます。

米国では特に、不動産を持つことで、節税の効果があるということもありますが（ローンを組むと、金利が計上できるので）、多くの職場では、いろいろな退職金準備口座が準備されていますので、そうした天引き積み立てのメリットを最大限、優先してから、確実に気に入る物件、お買い得物件の見つけ方を考えてもおかしくありません。

賃貸のいいところは、支出をコントロールできるところ、また、頭金相当額を投資することによる逸失利益を逃さないことでしょうか。ロバート・キヨサキ氏の「自宅は負債です」という指摘は、なかなかやはり奥行き、含蓄がある名言であるといえましょう。もちろん、余裕がある方については特に、買ってははいけないということではなく、自動車と似た種類の消費財として位置づけなければいけないということですね。

Repeat After Me: Your House Is Not An Asset

これは、ご家庭ごとに、それぞれの考え方があるので、また、なにせ、持ち家族と賃貸族、物件のクオリティや安心感に違いが出るのは間違いありませんので、こうした「お金の計算だけでは出てこない価値」というものは、そのご家庭ごとに、決められるべきことかと思います。

また、物件購入に関連し、

「米国不動産値上がりが戻ってきた2015年今、値上がり機運に乗るためには、機を逸したのだろうか？」

というご質問は、各方面から、よく受けます。

エリアや状況によるだろうと思うので、正直、私も、「そうです。もう、終わったんです」と断言はしにくい反面、現在、銀行が不良在庫の処分方法を、相当上手にコントロールするようになり（あること自体は、以前、カルフォルニアのような、市場がホットなところでも、まだ存在しています。ただ、こうした案件が、一定程度以上、市場に出回って市場価格の回復を遅らせないように、上手にコントロールしているのです）、また、そこそこの市場には、外国人や機関投資家の投資資金が、潤沢に出回っている状況を広く目にします。

そんな中、正直なところ、一般論として言うと、「比較的、買えば、わかりやすくエクイティ（＝含み資産）が作れた時期は確かに終わった気がします」とお答えせざるを得ない気がします。

こういう中、私の存じ上げている米国居住組様であっても、特に物件価格が高いエリアでは、

＞　自宅は賃貸で
＞　投資物件は自宅と別に買う

といった方もおいでです。