アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。中国は、生活費が安く、小学生の子供にとっては、教育に対する費用対効果が高いと思うので、今の私たちにとっては最適と考え、ここ数年住んでいます。

意識の高い方は、シンガポールやジョホルバールに住まれるんでしょうが、私は「セミリタイヤ投資家」なので、子供の教育だろうとなんだろうと、固定費削減と費用対効果を追求して生きています（笑）。

中国の算数の教育レベルは、シンガポールより高いですし（我が子は中の下ですが）、中国語と英語のバイリンガル教育機関も選び放題で（うちは中国語に専念させてますが）、しつこいですが、大体似たようなことができて、すべてシンガポールより安いのです。（2015年現在、今、中国での生活費は、私立に行かせ、メイドさんも雇って、年間200万以下です。）

ということで、今日は、「年率換算で、42%になった投資例」です。皆さん、「うそだろっ！」「怪しい」と突っ込んでいますね。。。汗　今、この瞬間、ネオヒルズ族、○沢翼より怪しい私。いつも、「投資は堅実に」「警戒して」とか偉そうに言っているのに、と思われた方もおいでかもしれません、、大汗

下は、該当案件の目論見書の一部です。「ナプキンの裏」レベル、、、いや、急ぎ案件だったもので。。。

種を明かすと、これは、「たまたま」。

案件は、ミシガンのデトロイト市内にある商業物件を担保にしての話で、

「1年間にわたり、10万ドルを借りたい」

ということでしたが、話が急で、「1週間で10万ドル振り込んでくれ」というのです。

私のところに来る投資案件は、なんと言っても、皆さん、「今お金が必要」という要因もあって、割高の金利を払うのですが、通常は、急とはいっても、3週間くらいはないと、お客様への説明や、資金繰りの段取りも、できません。

どうして、こんなことになったかというと、

過去に記事で取り上げたことがある借主がいまして、その時の記事は、こちら（「融資のリピート様ってどんな方？」）からごらんになれるんですが、この方が、「デベロッパーという業務上、抑えてある更地の固定資産税を払わないと！」といってきて、その期限が、こういうスケジュールだったというわけです。

この業者さんは、いつも、わざと、固定資産税を滞納しているのですが、役所は、2-3年遅れくらいで、差し押さえにかかります。

1年くらいのホールディングならともかく、数年以上寝かせるとなると、「毎年、結局、数年前の固定資産税を、利息を加算した上、支払いする」わけで、付き合えば付き合うほど、資金の回転方法については、ハテナな業者さん。しかし、地元で長年の経営実績があることだけは、間違いがなく、担保もしっかりしているので、2013年にお付き合いができて、2015年にいたるわけです。

この201５年の1月には、そんなわけで、「すぐ貸して！」という無計画な駆け込みのお借り入れ。納税、忘れてたんですね。ストレスフルなご経営スタイル、ご苦労様でございます。。。

急な話なので、定例となっている「担保物件の鑑定」すら、する時間がありません。

しかし、上のような事情で、この業者さんには、2013年から、2年にわたって、似た額を、2年間にわたって貸した履歴があります。その結果、2013年次の鑑定書は手元にあったので、「それを使ってくれ。今、エリアは値上がりしているから問題ないだろう？」という話だったのです。

このように、

＞　鑑定書は2年前のもの。
＞　担保は、デトロイト市内の寂れたエリアにあるユニークすぎる商業案件。
＞　融資は、1週間で、10万ドルを振り込み。

という「一見、最悪な条件」。この業者さんは、市役所と癒着しているらしいんで、開発計画を前提に、モノポリーゲームをやっているらしく、そのど真ん中の「一等地」らしいのですが、普通の人には、そんなの、わかりにくっ！

よそから見ると、こんな三重苦の中、超スピード簡易審査が必要だったため、前々からお付き合いのあったお客様に、

「少し金利を上乗せします。一見、微妙に見えますが、返済実績もあり、外から見えるより変な人たちではありません。年率13%強でいかがですか？」

という申し送りとともにご検討をお願いしたところ、ご了承が取れ、スピード融資が実現したのです。

その際に、いつもは、もう少しマシな目論見書も出しているのですが、現地のブローカーも、そんな余裕がなく、現地とのメールのチャット的なやり取りをまとめた、上の目論見書を2年前の鑑定書にお付けし、ご融資をお願いしてしまったというわけ。

既存の信頼関係がありましたから、何とかなりましたが、これ、何から何まで、怪しいですね。。。

結果論ですが、この案件は、不動産リッチではあるけれど、さらに無軌道なこのデベロッパーさんのご希望で、

「今回の担保に差し出している物件の担保をはずし、別の物件とあわせて、もっとたくさん、お金を借りたいの♪」

という方針が、急遽、決まり、なんと、10万ドルを融資したのは、つい一月半前の話だったのに、「だから、この10万ドルは、返済する！」という連絡が入ったというわけ。

この3度目の再融資も、当方で扱わせてもらうことになりましたが、ここでは、そちらの話は、しません。しかし、なので、このお客様、

＞　2015年1月23日気付で、10万ドルを融資
＞　年率換算で、リターンは、13%強だったはずが
＞　2ヶ月で繰り上げ返済となったところ、
＞　この契約は、そういう場合、懲罰的な計算方法になるので、
＞　返済金利を計算すると、年率換算で、実に、42%を超えた！

というわけです。ハア、めまぐるしっ、、、世の中、いろいろな人がいますね。。。

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《ご注意；　これは、商業案件をめぐる対企業ビジネス取引なのですが、個人に対し、居宅を担保に融資をする場合に、あまりに高い金利に基づく私人間融資は、連邦消費者保護法に抵触する場合がありえます。私たちは、金利設定や融資条件、回収計画については、弁護士と打ち合わせしながら、毎回、注意しながら、行っています。》