アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

２０１４年5月のセミナー参加者様からは、いくつものご質問を頂き、私も、グループメールを使い、皆様に、応答をフィードバックさせていただきました。下は、そのやり取りから。〔このサイトはブログ形式をとっておりますので、日時にお気をつけください。具体的なエリアを想定されている方は、独自にリサーチをされる必要があります。〕

◇◇◇

個人として購入する場合にどれくらいの融資が
得られるのか（物件価格1,000万円前後を購入すると
想定した場合）、利率はどれくらいなのか

◇◇◇

お答え

今の米銀では、外国人融資は、物件価格30万ドル
以上からが目安になっていると私は、聞いて
おります。それ以下の取得への融資が可能になる
かは、「やってみる」感じですね。

また、ハワイでは、23万ドル台の物件購入から、
融資がでるという話でした。

また、最新状況は、現地のレアルターさんに、
ご質問されてください。

また、1,000万の物件を購入したときの
利回りですが、普通のワーキングエリアにある
マンションなら、経費後純益のＮＥＴベースで、
3%といったリターン、戸建てなら、管理組合費が
無ければ、それに1%が上乗せされる程度が
標準なのかなとも思います。

〔これは、大雑把なイメージで、どこも同じということ
はありません。〕

細かく言うと、「低所得層向けのアグレッシブ
な格安賃貸を狙う」場合は、利益率目標は、
跳ね上がります。

今でも、数百万台で物件を買い、ネット10%台の
リターンを目指す計画自体は可能ですが、
昨今、賃借人層の崩れぶりが顕著になり、
私も、ここ数年、こうした案件の新規エントリーは、
お勧めしにくくなったと感じております。

一昨年なら、私の守備範囲の、ベガスやシカゴで、
「そこまで危険でなく、そこまでリターンが低くなく」
1,000万以下で、キャッシュで、そこそこの
物件が買えました。

これらの時期にこうした800万くらいの物件に
エントリーしてくださったお客様も何人も
おいでです。

しかし、シカゴでも、ベガスでも、その後、
リターンが落ちてしまい、価格微増傾向が
あり、また、品薄状況なため、2年前に、それらの
ご案内の継続は、やはり断念しました。

もちろん、私の守備範囲でない他のエリア
でうまくやれている場合というのがあると
思います。

そこらへんは、情報がどう入るか、その
情報に信頼性があるかですね。

私自身は、以上の経緯から、「1,000万
なら、短期融資がより安心で効率的」と
投資の趣向を変えてきているというわけです。

もちろん、現地にいる投資家には、特に
専業の場合は、私たちよりアグレッシブな
利益の取り方は、いくらでも存在します。