アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

対米不動産投資家兼コンサルタントの中山道子です。私の専門領域は、「遠隔にいながら、アメリカの商取引の特長を生かし、堅実に米国不動産投資を行い、リタイアに向けて、海外分散的な資産形成を行っていく」こと。

２００３年以来、こうした手法で、東京在住中に、商売の傍ら、自ら、投資家となり、２００６年からは、自らの失敗などから学んだことを前提に、コンサルティング、投資物件紹介もやっています。

今日は、ちょっと、「けち臭く」思えるかもしれませんが、どういうことをいいたいかというと、、、

たとえば、カルフォルニアなどの素敵なエリアで、３00万ドル台の家がひしめいているところに、150万ドルの家を買うとしたら、これは、それほど、心配な買い物とはいえません。「友人たちを呼ぶのが、恥ずかしいよ」といわれると、それは、わかりませんが、、、（笑）

気をつけなければいけないのが、エリア内で突出して金額が高い物件を買うことのリスクです。

不動産投資のイロハとして、アメリカで、よく、

Buy the ugliest house on the street.

といいます。

両脇よりみすぼらしい家は、

■ 隣の家より、安く買えて
■ 同じ通りにはもっといい家がある

ので、こっちが得をするのです。

ちょうど、その反対で、両脇より高い家は、損をするのですね。

その「損｣の出し方を具体的に見てみましょう。

最近、こういう相談に乗りました。

「あるエリアに、40万ドル台の二軒屋（duplex）を買ったけれど、入居トラブル、管理トラブルに悲鳴を上げています。もう手放したいのですが、どんな値段で売れるか心配です。」

たまたまちょっと拝見してみると、

■ 周りは、一軒家ばかりで、20万ドルもしていない
■ 似たようなmultifamilyが近くにない

状況。

買うときは、これが、投資アングルで、

■ 一軒屋＝オーナー比率が高いエリアで賃貸人の質を高められる
■ これから、こういうタイプの物件の価値が値が上がりしていくニッチエリア

と思われたのでしょう。

しかし、こうやって、「お荷物」になってしまうと、残念ながら、このようなネガティブスパイラルが予想されなくもありません。

■ 近隣物件で類似の売却歴が出ないので、値段のつけようがない！

もちろん、購入額そのものを目安とするしかないでしょうが、買うほうも、銀行ローンを必要とします。2007年秋以降のサブプライム住宅ローン問題で、

■ 銀行は、今貸し渋り。

買いたいと思ってくれた人が、査定を取って銀行に提出しても、今時分だと、「査定の結果に満足できないので、別途当行にて、査定を取り直します」などといわれ、合意した購入価格自体に異議が生じかねません。

いかがでしょうか？

こうなると、場合により、この物件を、望む価格に近いところで売却するには、いわゆる、オーナーファイナンシングで、銀行を通さない方法しかありえなくなるかもしれません。

逆に、オーナーファイナンシング【私は、初級者には、絶対勧めません】で物件を購入される方に注意。

オーナーファイナンシングの物件購入は、現金購入に準じて、ラクですが、その反面、買主にとっては、上の例のように、銀行が、担保価値について、内輪目の査定を持ってきて、売買価格に異議を申し立てる、といった状況があった場合でも、それをバイパスすることになるでしょう。

「思った価格」が、本当に、お買い得か、銀行が融資をつけるのであれば、融資が通るかを、計算に入れた上で、購入を進めるべきだと思います。

銀行が、ひょっとして、今現在のこのご時世で、この物件に、それだけの担保価値を認めない場合でも、かまわず、この値段で買おう

という心構えが出来ていますか？

こう脅してしまうと、びっくりされるかもしれませんが、査定が出にくいエリアなんかでは、査定の精度が落ちるため、売主が用意してきた査定は、信用しないほうがいいということなんですね。

上の方の問題に戻ると、損切り計画断行にあたり、痛恨の失敗は、やはり、「周りに、類似の物件がないエリアで、突出して高い価格の物件を買ってしまった」ことにあるといわざるを得ません。周りに、30万から50万ドルといった、類似物件がたくさんあったらとしたら、状況は、相当違うのではないでしょうか、、、