アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

中国在住の対米不動産投資家中山道子です。

自営業の人間にとって、リタイヤの定義は、なんなのでしょうか。サラリーマンなら、会社を辞し、別の会社に再就職せず、貯金や資産で生活する方のことでしょうか。

私の場合の自分自身の投資家業の実態は、普通のリタイヤの方の資産管理程度のものかと思います。投資家様向け相談ももちろんやっていますが、事務所や従業員を抱えているわけではないですから、そうすると、24時間をどう使うかは、基本、１００％自分次第。子供と過ごせる時間も長く、ママ友は、専業主婦ばかり。運がいいとしか、いえないわが身ですが、しかし、逆に、「何でもＯＫ」なため、それでは、なにが自分にとって最適なコースなのかという問題は、なかなか、難しいです。

そもそも、「もっと働けば、もっと稼げるはずだ」という考えもあるはず。お金はあって困る人はいないでしょう。幸か不幸か、私の周囲には、私のような立場の方は、あまりいないので、最近は、オンラインで、アーリー・リタイヤ組の資産管理術や時間配分、考え方を参考にするようにしています。

ということで、あるアーリー・リタイヤ・ブログで、計画的な資産形成のために薦められていたライフハック理論《というと大仰かもしれませんが》を基準に、自分の生活をチェックしなおしてみることにしました。以下は、そんな「現在の私」です。

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《職住近接で節約》

節約の基本は、職住近接や車を持たないこと。私の場合、自営ですので、家で仕事します。車もなし。しかし、実は、現状、子供の通学が、問題。

去年、子供の学校が引っ越しをしたため、現在、我が家から、子供の学校へは、スクールバスで、50分ほどかかるのです。

もともとは、学校に歩いていける距離に、わざわざ家を借りたのに、学校に引っ越されてしまい、どうしようかと考えあぐねていたところでした。

ほぼ、丸1年、様子を見ていたのですが、今年の賃貸契約書の更新を迎え、やはり、学校の近くに引っ越すことにしました。

学校は、地元では、「新興開発エリア」。今回も、「学校に徒歩で歩ける」ことを、ポイントにしようと思います。自転車で通学させられれば、選択肢が広がるのですが、なぜか、「中国＝自転車」のイメージと違い、私の居住エリアでは、自転車は一般的ではなく、日本同様、安全対策か、子供の学校は、自転車通学不可なのです。。。

さて、今回のこの引越しでは、そんなわけで、「時間節約」だけではなく、ついでに、「生活費見直し」にも切り込むことにしました。理由は、後述します。そして、この秋、以下の節約を実現することを目標としました。

＊＊＊＊＊《２０１４年秋以降の経費カット計画》

□　スクールバス　年間6,000元　これで、今の日本円換算だと、10万円節約
□　家賃を半額　　年間5万5,000元→2万7,500元。これで、50万円節約

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すごい！　これだけで、日本に数週間滞在する旅費が出てしまいます。

家賃半額のからくりは、学校が、「新興開発地」に引っ越したから。物件は、築浅が選べ、家賃は、中心街より安いのです。今の物件は、手間要らずの家具付きなのですが、私の目標は、子供が中国の小学校を卒業するまでここにいること。そうすると、後、丸３年あるわけで、「現地の事情もわかってきたし、今度は、家具なしで借りて、家具を買ったほうが安い」と決めました。

今後の家計運用目標は、下のイメージ。《米国や日本旅行を入れていません。》

＊＊＊＊＊＊＊《２０１４年秋以降の生活費計画》

□　学費　　3万元
□　家賃　　2万7,500元
□　生活費　6万元《2ヶ月不在という想定で10か月分》

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2014年現在の日本円で、210万円ほど。引越しだけではなく、中国4年目となり、教育費自体が、相当安くなりました。

＊＊＊＊《２０１１年から２０１４年までに削減できた教育費》

□最初の学校（中国式国際学校）から、普通私立に転校し、学費が半額に
□最初の3年間必要だった「ほぼ毎日の家庭教師代」が不要に

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ドル換算だと、

＊＊＊＊《年間生活費ドル換算相当額》

２０１４年為替で：　生活費1万9,100ドルという目標

そして、これが、

３０％増しの場合：　生活費2万4,900ドルというボトムライン

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《インフレ対策》

なんで、「３０％増し」を計算しておくかというと、3年前に中国に来たときから、私の資産通貨である米ドル→人民元は、30%、人民元が値上がりしました《日本円はもっとですね》。これからの3年間で、まったく同じことが起こったら、ちょうど、この「節約分」が、なくなる勘定なわけです。もちろん、最近、米国経済のほうが調子がいいという指標もあるようですので、こういう状況になるとは断言できませんが、過去3年の経験から、備えておくことに、意味があると感じました。さらに、３０%のコストカットを余儀なくされたら、子供は、もう慣れているので、私立から公立に転校させても、問題ないだろうと思います。

途上国への移住を計画されている方は、現地通貨を獲得する手段を確保されている場合以外は、このようなアバウトな、しかし高額の誤差を計算に入れて考えることを、お勧めします。

FOREXをやるのも手でしょう。

自営というか、セミ・リタイヤというか、私のような立場の人間の面白いところは、こういう「家計運用」に、結構な時間や手間をかけることができることと、そして、家計最適化を目指すことに、大きな経済的な意味があることでしょうか。「子供の学校を中心に、生活なんかできないよ」「職場の近くに住むなんて、できないよ」という方のほうが、多いでしょうから、、、

私のような「自由人」の特権かもしれませんが、「そこまで突き詰めて考えたことなかったけど、やればできるかも」という方は、ぜひ、参考にされてみてください。

《教育費対策》

今日は、中国の「国慶節」の初日。10月1日から7日までのお休みです。宿題もあるし、みんなが帰省する時期に旅行したくないので、初めて、「中国式の寺子屋」さんに、子供を行かせて見ました。

これは、放課後中心に、働いている親御さんが利用される学習塾で、補助教材もありますが、学校の宿題、予習復習をサポートしてくれ、親が帰宅するまで、子供を預かってくれることが主眼の庶民の塾なのです。

平時は、放課後から午後6時半まで、滞在時間は親が迎えにくるまでで、1日２５元《４５０円》。今は、お休みなので、休日料金で、朝８時から午後４時半だったかまで、お昼も含んで、１日８０元《１，４５０円》。

いくらセミ・リタイヤでも、元気な盛りで、丸一日、相手をするのは疲れます。宿題も、中国人の先生に見てもらわないと、私では、まったく手伝えないしで、勉強が追いついたことや、高学年になってきたことを受け、これまでの、自宅での１対１の家庭教師を卒業し、こうした一般の方が行く近所の場所を利用してみることに決めたのです。

中国のいいところは、低学年、小学校の間は、公立学校のカリキュラムがしっかりしており、安心なこと。また、先生のレベルが、どこでも高いこと。

米国だったら、ぶっちゃけ、「近所の公立にしか通えない層が行くような、安い塾」なんかに子供を行かせたりするような冒険は、さすがの私にも、できません。安全が問題でない場合でも、気をつけないと、学校の先生自体の算数が怪しいかもしれません。しかし、慣れてくるにつれ、ここではそれがまったく問題ないのだということが、わかりました。

今日、うちの子は、朝は、「不安」と、行くのを嫌がっていましたが、朝９時から午後２時までと打ち合わせし、お迎えに行ってみると、若い女性の先生と楽しそうに遊んでいました。

国慶節に働く親御さんは多いはずなのですが、ふたを開けてみると、どうやら、お願いしたのは、我が家だけ。実質、１対１でこのお値段というラッキーさです。

このように、子供が学齢期の場合、アーリー・リタイヤ組のライフスタイルの中心は、子供の学校になると思います。海外で居住する場合、長期にわたって安定したセミ・リタイヤ・ライフを送ることができるかどうかは、ひとつには、

子供の教育費を、資産にとって過重負担でないレベルまで、落とせるかどうか

にかかるでしょう。もちろん、「こういう進路を」と思う方向性にとって損でない学力が付くことが大前提です。

《アーリー・リタイヤの生活方針》

節約は、それ自体が美徳というより(それもそうですが)、それにより、

「自由人的ライフスタイルを、どれだけ、安定して続けられるか」という「自由人度」

を、高めてくれる重要なツールという戦略的な位置づけが必要です。生活費が、８００万かかる場合、１，０００万稼いでも、貯蓄すらできません。リタイヤは、いつの日になるのでしょう？

それに対し、「これこれ（＝自分にとって安心なレベルの額）の予算」で生活に満足ができる状態を実現できれば、その額を前提にした資産運用をすれば、元本を切り崩さず、何年でも、その生活が続けられ、その間、資産自体を増やすことも可能です。

この考え方を利用すると、結構、方程式は、簡単で、

「元本貯蓄・運用と、生活費の無駄カット両方を車輪の両輪とすることで、できるだけ早く、資産運用の収益で生活をするためのサイクルを、実現しよう」

というアーリー・リタイア生活が、割合、早期に実現できるのではないでしょうか。

私も、今、ようやく子供が、あまり手間がかからなくなり、この秋以降、

「引越しが完了し、固定費が安くなったら、自分の中国語の勉強を再開したい」

と、自分自身の時間配分の目標を再設定しなおしています。アーリー・リタイヤ／セミ・リタイヤといっても、アクティブに、自分の好きなことをするという意味では、「仕事」も含め、しかし、それ以外にも、生産性の高いチャレンジを、していきたいです。（もう、年ですが、諦めないでｗｗ）