アメリカ(海外)不動産投資で利回り２０％以上

不動産投資の初級の方は、頭の中があまり整理されていないことが多く、いろいろご説明しても、今ひとつ、スムーズに納得できないコンセプトが多々あります。

よく問い合わせを受けるので、このテーマを取り上げてみましょう。

ずばり、長期的な資産形成と、高キャッシュフローは、8割方、両立しないということを、投資初級者は、認識の出発点においたほうが、誤解は、少ないのです。

もちろん、個別には、例外を見聞きされることは、当然、ありえます。

世田谷に、前から土地を持っていた方が、アパートを立てられたら、土地自体も高評価で、アパートは高収益。「ウハウハ」が止まらないタイプの地主型オーナーさんも、多くおいでです。【もちろん、営業マンに丸め込まれて、知識なく、長期に人が入りにくい物件を立ててしまう地主さんも多数いますが】

しかし、日本でも、例えば、目黒区の駅近に、メンテのよい区分所有物件があったとしたら、その物件の、表面利回りは、群馬県の築18年の木造一棟ものより、低いものです。満室率や、それから、エリアに対する期待が、物件価格の下落を阻んでいるからですね。

アメリカをはじめとする、先進諸国海外では、これ以上に、「資産形成エリア」は激戦区。日本と異なり、中長期には、中古物件に資産価値増加のがデフォルト、つまり、当たり前だからです。【今はそれが不透明に感じられると思いますが】

私は、はっきりと、

資産形成エリア／資産形成型物件　対　高利回りエリア／高利回り型物件

を分けて考えています。みなさんも、そうするべきなのです。もともと、土地資産が無い場合、一般には、相当の上級者にならないと、両方を同時にゲットする道は、開けてきません。【「相当の上級者」になれば、商業案件のフィックスアップなどで、資産を自ら作り出し、しかも、高キャッシュフローを確保するといった道が開けるのかと思います。】

その理由を、考えて見ましょう。

自宅のほかに、不動産投資なんかを、考えられるような余裕のある方が住んでいるエリアは、通常、ワーキングクラスの方々が、きれいに住んでいる「資産形成エリア」のはず。

ここで、

「近場で不動産投資をして、これこれのキャッシュフローを得たいのですが」

という「素人さんが最初にする質問ナンバーワン」が、登場するわけですが、、これに対する誠実、正直なお答えは、「あなたが、地主とか、業者、ベテラン投資家にならない限りは、そんなことはできません」なのです。

なぜかというと、資産形成エリアというのは、みんなが投資をしたり、好んで実住をしているから。あなたが、今、そこに住んでいるのは、偶然ではなかったですよね。引越しするとき、「ここがいい、ここが通勤に便利だ、ここの学区はいい、ここがステキだ」と思って引越しされたのです。

そうなると、そこでは、売り手市場になっており、賃貸に出すと、利回りは低いのですが、それでも、みんな、気にせず、物件取得に走っているのです。

つまり、今、あなたが、居住しているエリアは、長期的な資産形成にふさわしいエリアなのです。

そういうところで、本当にオイシイ話があるとすると、いわゆる、アメリカ人グルーがよく教えている「クリエイティブファイナンシング」云々といったいろいろなテクを使って、エクイティや知識をレバレッジする、という話になります。

「おいしい話がある」のではなく、「それを、自分でプロデュースする」という話になるわけです。

不動産において、隣人が得られていないエクイティがあなたに得られる場合というのは、ほぼ必ず、

■【競争相手より高い】資産力
■【競争相手より多く投入する】時間、労力
■【競争相手に優位する】経験や知識
■【競争相手がしり込みする】リスク引き受け

のいずれか、複数、あるいはすべての変数であると断言して間違いありません。

例えば、円ローン融資の対象となる方であれば、頭金をたくさん投入することで、資産形成エリアで、意味のあるキャッシュフローが獲得できます。

また、余暇をすべて物件リサーチに使っている方が、2年後に、何千件もの物件を研究した後に「これだ！」という物件を見つけられたとしたら、それは、その方の「練り勝ち」。そのころには、旅費やセミナー出席費やらの経費も相当使っているはずです。

そもそも、投資全般が、「そういうもの」なのです。

なぜか、このご時世に、いまだに（あるいは、「価格が下がっている」と新聞などで読んで逆に今思いつかれるのかもしれませんが）、アメリカ在住者から、よく、こんなメールが来ます。

『お金がなく、知識もありません。どうやったら、安く、ここ【ハワイ、CAなどの超高級エリアだったりする】に自宅／投資物件が買えますか？』

アメリカに、住んでいるだけで、移住者も、メンタルだけは、アメリカ人のget rich quick, I deserve to be rich【今リッチになりたい。私には、リッチになる資格がある】モードになるのでしょうか。

えーと、、、

英語の勉強から始められればいかがですか？(-＿-);